Einzelhandel & Gastronomie

Richard van de Beek, Senior Leasing Manager bei der ROSA-ALSCHER Group (Foto ROSA-ALSCHER Group)

Ausgerechnet der stationäre Modehandel feiert derzeit ein Comeback. Ausgerechnet, weil Bekleidung das größte Segment im E-Commerce ist und dieser weiterhin den stationären Handel herausfordert. Ausgerechnet, weil bekanntlich einige traditionsreiche Händler in der jüngeren Vergangenheit mit Insolvenzverfahren für Aufmerksamkeit sorgten oder ihre physische Präsenz in den Städten erheblich ausgedünnt haben. Und jetzt dieses Comeback mit wieder mehr Fashion-Vermietungen? Dafür gibt es zwei Erklärungsansätze. Erstens: Die Mieter ziehen wieder mehr Publikum an. Zweitens: Die stationären Läden passen in die Zukunftsstrategie.

Punkt 1: Mehr Publikum in den Geschäften – und mehr Umsatz

Der stationäre Modehandel verzeichnete in der jüngeren Vergangenheit steigende Frequenzen: Offensichtlich suchen viele Menschen wieder die stationäre Beratung und das Erlebnisshopping. Sie honorieren, dass viele stationäre Einzelhändler weniger auf Systemlieferanten und dafür mehr auf kuratierte Sortimente setzen. Statt sich auf das saisongebundene Timing der großen Textilhersteller zu verlassen, wechseln Händler nun teils auch während der Saison häufiger das Angebot. Die Folge: Kunden können immer wieder neue Artikel für sich entdecken und vor Ort anprobieren.

Und natürlich wird in vielen Unternehmen – sowohl beim filialisierten Mieter als auch bei lokalen Platzhirschen – seit einiger Zeit noch mehr auf Nachhaltigkeit geachtet. Stichworte sind bio- und Fairtrade-zertifizierte Stoffe. Oder der Erwerb von Überproduktionen, um geeigneten Kleidungsstücken doch noch ein neues Zuhause zu geben. Das ist nicht zu unterschätzen: Die Kunden sind sich zunehmend darüber bewusst, dass Überproduktion ein massives Problem für die Umwelt ist, da jährlich nur ein Prozent der Kleidung zu neuer Kleidung recycelt wird, wie der „Fashion Transparency Index 2023“ aufzeigt. Das Nachhaltigkeitsplus im stationären Handel: Verpackungschaos und CO₂-Emissionen durch Retouren wie im E-Commerce gibt es beim Einkauf im Geschäft nicht. Demgegenüber steht besonders bei Expresslieferungen im Onlinehandel eine schlechte Klimabilanz, die durch zahlreiche Retourensendungen, ineffiziente Lieferungen mit halbleeren Fahrzeugen und einer allgemeinen Verkehrsbelastung der Innenstädte verursacht wird. Viele Menschen gehen bewusst offline shoppen, weil sie es als nachhaltiger empfinden.

Fakt ist, die steigenden Frequenzen in den Modegeschäften sorgen für wachsende Umsätze vor Ort. In der jüngeren Vergangenheit lag das Umsatzplus phasenweise deutlich im zweistelligen Prozentbereich und damit höher als bei Fashion im E-Commerce. Nach wie vor gilt allerdings: Die stationären Händler profitieren nur dann adäquat am Aufschwung, wenn sie eine attraktive und gut gelegene Fläche aufweisen, die auch Passanten anzieht.

Punkt 2: Immobilien, die auf die Zukunft einzahlen

Entsprechend haben Einzelhandelsimmobilien einen großen Anteil am Comeback der stationären Modehändler. Bei vielen Mietern fand – und findet – eine „Flucht“ in Qualität statt, ähnlich wie das am Büroflächenmarkt der Fall ist. Oft sind es jene Händler, die zunächst durch Auszug aus langgedienten Flächen für viel beachteten neuen Leerstand sorgen, aber im selben Atemzug anderenorts weniger geräuschvoll wieder neu eröffnen.

Es geht also um besser geeignete Handelsflächen – um Flächen mit Zukunft. Das heißt: Die Lage beziehungsweise der Einzugsbereich mitsamt den sozioökonomischen Perspektiven werden von den Mietern noch kritischer analysiert als früher. Und auf eine wünschenswerte Nutzungsmischung im Quartier inklusive Büros, Wohnungen, Gastronomie, Gesundheitsangeboten und weiteren Einzelhandelssegmenten wird ebenfalls noch mehr geachtet. Gleichzeitig geht es fast immer auch um eine bessere Flächenausnutzung, was meist eine Verkleinerung der Verkaufsfläche und eine minimiert-optimierte Lagerfläche bedeutet. Denn letztendlich sind die meisten Modehändler heute hybrid: Sie verkaufen online und offline gleichermaßen. Es muss nicht mehr zwangsläufig alles im Lager im Geschäft vor Ort sein.

Beliebt sind helle, moderne und vor allem nutzerfreundliche Flächen, welche die Nachhaltigkeitsbemühungen der Händler spiegeln. Entsprechend zeigten sich zuletzt gerade dort, wo Neuentwicklungen entstehen, die Mietvertragsabschlüsse im Fashion-Einzelhandel. Wir sehen das bei Wettbewerbern und bei uns selbst: In unserem Quartier ZAM in München-Freiham, das gegenwärtig im Bau ist, konnten wir mit TK MAXX jüngst einen namhaften Fashion-Mieter gewinnen.

Momentaufnahme versus Zukunft

Fazit: Ich habe eingangs von einem Comeback der stationären Fashion-Mieter gesprochen. Heißt: In der Momentaufnahme gibt es trotz der großen Insolvenzen durchaus Grund für Optimismus. Wie es langfristig aussieht – und ob eine sich weiter eintrübende Wirtschaft auch das Fashion-Kaufverhalten der Menschen eintrübt –, bleibt abzuwarten. Gefährdet wären meiner Meinung nach vor allem die austauschbaren Geschäfte „aus der Mitte“. Oft genug sind das jene, die an alten Strukturen und auch veralteten Flächen zu lange festhalten.