Zahlen & Studien

Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills. Foto: Savills

Savills hat einen Blick auf den deutschen Handelsinvestmentmarkt im vierten Quartal 2020 getan. Investoren konzentrieren sich demnach auf Supermärkte und Discounter mit einem Rekordvolumen von 3,1 Milliarden Euro.

„Nach einem starken Jahresauftakt durch großvolumige Übernahmen, Beteiligungen und Portfoliokäufe haben sich die Investitionen in Handelsimmobilien im Jahresverlauf deutlich verringert“, erläutert Jennifer Güleryüz, Associate Research Germany bei Savills, und ergänzt: „Mit knapp 2,1 Milliarden Euro ist das vierte Quartal das schwächste Abschlussquartal seit der Finanzkrise.“

Bei den großen Transaktionen handelte es sich unter anderem um den Verkauf von 80 Real-Immobilien, die TLG-Übernahme samt des Einzelhandelsportfolios durch Aroundtown sowie Weiterveräußerungen von Kaufhof-Warenhäusern. Die größte Transaktion im vierten Quartal 2020 war der Kauf des Matrix-Portfolios mit 33 Metro-Großhandelsmärkten. Diese Abschlüsse spiegeln die Verschiebung am Markt wider: Lediglich 34 Prozent des Transaktionsvolumens in 2020 entfielen auf Einzeltransaktionen, während diese 2019 noch 54 Prozent ausmachten.

Zwölf Milliarden Euro Volumen

Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr auf zwölf Milliarden Euro und blieb damit 17 Prozent unter dem Wert des Vorjahres sowie 16 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen drei Jahre. Dennoch bleiben Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 20 Prozent am Gesamtgewerbe-Transaktionsvolumen, hinter Büroimmobilien, weiterhin auf Platz Zwei der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt.

„Die erhöhte Risikoaversion der Investoren durch die Pandemie spielt eine wesentliche Rolle, denn sie hat den vor dem Ausbruch der Corona-Krise bereits vom Strukturwandel betroffenen Einzelhandel deutlich gefordert“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, und führt fort: „Umso stärker dürfte sich die Nachfrage auf jene Immobilien konzentrieren, die auch in Krisenzeiten stabile Cashflows liefern. Dazu zählen in erster Linie Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels. Angesichts eines geschätzten Nachfrageüberhangs von zirka drei Milliarden Euro ist in diesem Segment weiter von sinkenden Renditen auszugehen.“

Repositionierung bietet Potenzial

Die Spitzenrenditen liegen, nach einer Anhebung um 70 Basispunkte bei Shopping-Centern sowie 80 Basispunkte bei Secondary Shopping-Centern im zweiten Quartal 2020, aktuell bei fünf und sieben Prozent. Fachmarktzentren haben aufgrund der aktuellen Marktsituation um weitere 15 Basispunkte nachgegeben und liegen nun bei 4,25 Prozent. „Für jene Investoren mit höherer Risikobereitschaft dürfte sich ein Umfeld mit einer Vielzahl an Investmentopportunitäten bieten. Die Repositionierung innerstädtischer ehemaliger Hochfrequenzimmobilien als Mixed-Use-Objekte, seien es Geschäftshäuser, Warenhäuser oder Shopping-Center, bieten erhebliches Potenzial für Value-Add-Kapital“, so Krechky.

Dass diese Investoren bisher noch kaum tätig waren, verdeutlicht ein Blick auf das Transaktionsvolumen 2020: Mit einer Milliarde Euro beziehungsweise einem Anteil von neun Prozent am gesamten Handelsvolumen waren Shopping-Center so schwach wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Auch das Transaktionsvolumen von Geschäftshäusern hat mit 1,6 Milliarden Euro beziehungsweise einem Anteil von 14 Prozent deutlich abgenommen (-70 Prozent gegenüber dem Vorjahresvolumen, durchschnittlicher Anteil der letzten fünf Jahre 32 Prozent). Kauf-/Warenhäuser kommen auf ein Volumen von 2,25 Milliarden Euro beziehungsweise 19 Prozent, Fachmarktzentren auf 2,1 Milliarden Euro beziehungsweise 18 Prozent.

Assetklasse des Jahres

Supermärkte und Discounter sind hingegen die Assetklasse des Jahres 2020: Mit über 3,1 Milliarden Euro entfallen rund 26 Prozent des Volumens auf dieses Segment – so viel wie nie zuvor (Durchschnitt der letzten fünf Jahre: Anteil von zwölf Prozent). Hinzu kommen noch 1,8 Milliarden Euro für sonstige Immobilien, zu denen Baumärkte und auch Cash- & Carry-Märkte gehören.

Zu den aktivsten Käufergruppen gehörten im vergangenen Jahr vor allem risikoaverse und langfristig agierende Investoren. Mit einem Anteil von mehr als 26 Prozent am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren sonstige Asset-Manager auf Platz Eins, gefolgt von offenen Spezialfonds mit knapp 15 Prozent. Auch auf Verkäuferseite zeigten sonstige Asset-Manager mit 26 Prozent eine starke Präsenz. Der größte Anteil entfällt mit rund 33 Prozent allerdings auf Immobilien AG/Reits.

„Das letzte Jahr wurde von vielen großvolumigen Portfoliotransaktionen geprägt. Da dies ein Sondereffekt war, erwarten wir für 2021 einen Rückgang des Transaktionsvolumens. Dieser dürfte jedoch nicht allzu stark ausfallen, da wir bei steigenden Renditen im Non-Core-Segment von einem weiterhin zunehmenden Investoreninteresse ausgehen “, blickt Krechky voraus.