COMFORT analysiert Lage in Deutschlands drittgrößter Stadt

COMFORT hat die Lage in München unter die Lupe genommen. Foto: Unsplash / Ian Kelsall

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Lage im Herbst 2021. Dieses Mal geht’s um München, Deutschlands führende Einkaufsmetropole und drittgrößte Stadt.

Dort  fällt die Arbeitslosenquote im September 2021 mit 4,2 Prozent deutlich niedriger aus als im Vorjahr. Seinerzeit waren es in dem bundesweit ja generell positiv performenden Münchner Arbeitsmarkt noch 5,0 Prozent gewesen. Anders als im Juni dieses Jahres, als die Passantenfrequenzen noch rund ein Drittel hinter den Vergleichszahlen aus 2019 zurücklagen, beträgt das Delta samstags nunmehr nach den Zahlen von hystreet nur noch rund acht Prozent. Und dies, obwohl eine in München besonders wichtige Besuchergruppe bislang noch sehr überschaubar vertreten ist: die auswärtigen und ausländischen Besucher. Dies legen zumindest die vorliegenden aktuellen Zahlen der Tourismus-Statistik nahe. So erreichte die Gesamtzahl der Münchner Hotel-Übernachtungen in 2021 nach den Zahlen bis einschließlich August 2021 mit nur gut 4,1 Millionen nur rund 35 Prozent des Niveaus von vor zwei Jahren. Bei den Übernachtungen von Ausländern (rund 1,1 Millionen) sind es gar nur rund 20 Prozent. Immerhin ist der Trend steigend. So rangierte das Übernachtungsniveau allein im August 2021 schon insgesamt bei rund 72 Prozent der 2019er Zahl und bei den ausländischen Besuchern bei rund 39 Prozent.

International herausragend

Die politische, wirtschaftliche, kulturelle und sportliche Bedeutung von München ist sowohl im nationalen als auch im internationalen Vergleich traditionell herausragend. Die bayerische Landeshauptstadt und drittgrößte Stadt Deutschlands spielt nicht nur im Fußball in der Champions League, sondern zählt mit dem gesamten Ballungsraum und wachsender Bevölkerung auch zu den gesündesten und potentesten Wirtschaftsräumen in ganz Europa. Gepaart mit einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie ausgesprochen hoher Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität, ist die Attraktivität von München für Investoren und Mieter nachhaltig sehr hoch. Für Besucher außerhalb der Region und Touristen ist München in Nicht-Krisenzeiten ein absoluter Hot Spot. Diesbezüglich waren die über 18 Millionen Hotel-Übernachtungen in 2019, nahezu 50 Prozent davon ausländische Gäste, ein klares Statement.

 

Hohe Kaufkraft

Das originäre Einzugsgebiet der Münchner City umfasst insgesamt rund 3,2 Millionen Einwohner, das heißt, dass neben den knapp 1,5 Millionen Münchnern aus dem Umland rund 1,7 Millionen Menschen regelmäßig auf die Innenstadt als Einkaufsort reflektieren. Und das im Übrigen mit einer in bundesdeutschen Maßstäben sehr hohen Einzelhandelskaufkraft. Nach den Angaben der GfK (Bundesdurchschnitt = 100) beträgt diese für die Münchner 127,4 und für die Umlandbewohner 117,3. Über alles weisen die Einwohner im Einzugsgebiet damit eine durchschnittliche Kaufkraft von 122,0 auf.

In puncto Einzelhandel ist die Innenstadt das Maß aller Dinge. Sie stellt mit gut 480.000 Quadratmetern Verkaufsfläche die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination Deutschlands dar. Hier wurde selbst im Corona-Jahr 2020 immer noch ein Einzelhandelsumsatz von mehr als 2,1 Milliarden Euro erwirtschaftet – und dies bei einer eher kompakten städtebaulichen Struktur der Innenstadt mit klar definierten Toplagen.

Markt für Einzelhandelsimmobilien

Nach wie vor zählt die bayerische Metropole zu den absoluten Top-Destinationen für national und international erfolgreiche Immobilienunternehmen hierzulande wie auch in ganz Europa. Sie erreichte in der renommierten pwc- und ULI-Untersuchung „Emerging Trends in Real Estate Europe 2021“ (europaweite Befragung von knapp 1000 Immobilien-Professionals) wieder eine Top-Platzierung: unter den über 30 wichtigsten europäischen Metropolen Rang Sieben. Und es wurden auch inmitten der Corona-Krise 2020 herausragende Deals getätigt. So zählten der Erwerb der Projektentwicklung Perlach Plaza von der KGAL sowie der Motorama Ladenstadt durch ACCUMULATA zu den Top-Ten-Single-Asset-Handelsimmobilien-Transaktionen des Jahres. Die größte Transaktion in der Innenstadt stellte der Erwerb der Geschäftshaus-Projektentwicklung auf der Neuhauser Straße 23 durch die RFR dar. Eine weitere herausragende Transaktion stellte der Verkauf des Geschäftshauses der Traditionsmarke Kaut-Bullinger an der Rosenstraße 8 an die österreichische Signa-Gruppe dar.

Für die absoluten Münchner Toplagen bewegen sich die Kaufpreise weiter auf einem außerordentlich hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau Kaufpreisfaktoren von deutlich mehr als dem 40-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind.

Entwicklung in 1A-Lagen

Durch die Corona-Krise hatte sich bis in das Frühjahr 2021 hinein der Rückgang der Mieternachfrage verstärkt, der bereits vor der Krise den Markt erfasst hatte. So hat sich der ehemalige Vermietermarkt nunmehr zu einem Mietermarkt gewandelt. Mit signifikantem Druck auf die Mieten - insbesondere bei Großflächen ab rund 1000 Quadratmetern sowie vertikaler Geschossstruktur. Aber auch mit einem Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – mit kürzeren Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechten, Baukostenzuschüssen etc. oder der Bezahlung von Makler-Provisionen.

Die vergangenen Monate haben lauf COMFORT aber auch gezeigt, dass die Entwicklung keineswegs ins Bodenlose geht, sondern differenziert ist und zunehmend auch positive Perspektiven für die Gegenwart und Zukunft aufweist. Denn selbst zu den Corona-Hochzeiten fanden tatsächlich eine Reihe von sehr namhaften Vermietungen statt. Mittlerweile hat der Markt wieder deutlich mehr Fahrt aufgenommen, und immer mehr Mieter erkennen neue Zukunftschancen für gute Geschäfte in unseren attraktiven Innenstädten.