Zahlen & Studien

COMFORT hat die aktuelle Situation in Deutschland südlichster Großstadt, Freiburg, gecheckt. Foto: COMFORT

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen die aktuelle Lage: Wie stellt sich derzeit die Situation für den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsstädten dar? Dieses Mal geht’s um Freiburg im Breisgau.

In Freiburg fiel die Arbeitslosenquote im Februar 2022 mit 4,9 Prozent in der traditionell eine günstige Beschäftigungssituation aufweisenden Stadt sogar um immerhin 1,1 Prozentpunkte niedriger aus als im Vorjahr. Die innerstädtischen Passantenfrequenzen hinkten entlang der Toplage Kaiser-Joseph-Straße (Kajo) nach den Zahlen von hystreet in dem noch relativ normalen September den 2019er-Werten allerdings noch um rund ein Drittel hinterher. Dabei sind die Sonderbedingungen in puncto Masken, Hygieneauflagen und maximale Kundenzahl pro Geschäft relativierend zu berücksichtigen. Die Gesamtzahl der Freiburger Hotel-Übernachtungen erreichte in 2021 rund 1,27 Millionen. Das war gegenüber dem Corona-Vorjahr 2020 immerhin ein Plus von etwa zwölf Prozent. Gegenüber dem letzten Normaljahr 2019 entspricht das jedoch einem Minus von rund 30 Prozent. Dank des gestiegenen Inlandstourismus schneidet Freiburg mit diesem Minus aber deutlich besser ab als andere, weniger touristisch interessante Städte dieser Größe, in denen das Minus nicht selten oberhalb von 50 Prozent liegt.

Attraktive Innenstadt

Das baden-württembergische Oberzentrum weist eine große Tradition als Universitätsstadt auf und verfügt von daher über einen hohen Bildungsstand der Bevölkerung sowie eine vergleichsweise junge Einwohnerstruktur. Die Arbeitsmarktdaten stellen sich insgesamt sehr günstig dar, wobei nicht zuletzt auch auf einen hohen Einpendlerüberschuss (arbeitstäglich rund + 44.000 Erwerbstätige) hinzuweisen ist. Die Einzelhandelskaufkraft der Einwohner fällt allerdings - nicht zuletzt angesichts der großen Zahl der studentischen Einwohner - etwas unterdurchschnittlich aus. Aufgrund der Lage am Schwarzwald sowie im Dreiländereck Deutschland - Schweiz - Frankreich spielt Tourismus in Freiburg eine sehr große Rolle, in erster Linie für die Innenstadt – unter anderem durch die attraktive Altstadt, das Freiburger Münster und Bächle. Als Ergebnis einer klar innenstadtfokussierten städtischen Genehmigungspraxis stellt die City den klar dominierenden Einkaufsstandort in der Stadt dar: Mit jeweils rund 32 Prozent der Verkaufsfläche und des Einzelhandelsumsatzes der Gesamtstadt stellt diese den Garanten für die außerordentlich hohe Zentralität sowie das große Einzugsgebiet des Einzelhandels in der Region dar - allein auf deutscher Seite über 800.000 Einwohner zuzüglich beachtlicher Zahlen von Einkaufstouristen aus der Schweiz und Frankreich.

Markt für Einzelhandelsimmobilien

Mit Blick auf das aktuelle Kaufpreisniveau für Geschäftshäuser bewegen sich die Faktoren auf einem für diese Stadtgröße weiter außerordentlich hohen Niveau – und dabei geringfügig unterhalb des 2018 / 2019 erreichten Peaks. Für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau werden zurzeit Kaufpreisfaktoren zwischen dem 22- und dem 24-Fachen der Jahresmiete bezahlt. Durch die Corona-Krise hatte sich bis in das Frühjahr 2021 hinein der Rückgang der Mieternachfrage verstärkt, der bereits vor der Krise den Markt erfasst hatte. So hat sich der ehemalige Vermietermarkt nunmehr zu einem Mietermarkt gewandelt. Mit signifikantem Druck auf die Mieten - insbesondere bei Großflächen ab etwa. 1000 Quadratmetern sowie vertikaler Geschossstruktur. Aber auch mit einem Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – mit kürzeren Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechten, Baukostenzuschüssen oder insbesondere auch der Bezahlung von Makler-Provisionen, also von Seiten des Vermieters. Die letzten Monate haben aber auch gezeigt, dass die Entwicklung keineswegs ins Bodenlose geht, sondern differenziert ist und zunehmend auch positive Perspektiven für die Gegenwart und Zukunft aufweist.

Neue Mieter in Town

Dominierende, überdurchschnittlich stark nachgefragte 1A-Lage mit attraktivem Filialistenbesatz ist die Kaiser-Joseph-Straße mit ihrem attraktiven Filialistenbesatz. Sie weist eine sehr hohe, vor allem touristisch geprägte Passantenfrequenz auf. Im Sommer wird dort das Freiburger Traditionshaus Modehaus Kaiser seine Geschäfte schließen. Generell sind Mieterwechsel dort relativ selten. Als Neumieter gaben Elbenwald, Telekom und Thomas Sabo ihren Einstand. Die Rathausgasse überzeugt mit Altstadtflair durch viele kleinteilige Shops in historischen Häusern und als Verbindungsachse zwischen Bahnhof und Innenstadt. Dort lagen die Frequenz laut hystreet im September 2021 bei knapp 3000 Passanten pro Top-Stunde. An der Salzstraße hat am Standort der alten Sportarena TK Maxx neu eröffnet.

Die Mieten für Ladenlokale und Flächen sind auch in der Freiburger Innenstadt, bedingt durch die Corona-Krise, unter Druck geraten. So sind auf der Kaiser-Joseph-Straße insbesondere für mittelgroße Flächen signifikante Mietabschläge an der Tagesordnung. Für besonders gut gelegene, moderne kleine erdgeschossige Flächen konnte demgegenüber das 2019er-Niveau praktisch noch gehalten werden. Aber auch hier sind fallweise Mietrückgänge mit zweistelligen Prozentzahlen festzustellen.

Bundesweit auf Rang sieben

Freiburg belegt mit einem Zielerreichungsgrad von 78 bei 100 maximal erreichbaren Punkten im bundesdeutschen Städte-Vergleich 2022 unter den 62 untersuchten Städten einen herausragenden siebten Rang. In der Stadtgröße zwischen 100.000 bis 200.000 Einwohnern ist es die beste deutsche Stadt. Bezogen auf die Ergebnisse in dieser Städtegrößenklasse rangieren die erreichten 78 Punkte weit oberhalb des diesbezüglich ermittelten Durchschnitts (= 51 Scoringpunkte). Allerdings hat auch Freiburg gegenüber dem letzten Ranking vor der Corona-Krise Anfang 2020 analog zur Gesamtentwicklung vier Scoring-Punkte eingebüßt.