Zahlen & Studien

Der deutsche Einzelhandelsmarkt hat Rekordumsätze verzeichnet. Foto: Aengevelt

Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien Partner erzielte der deutsche Einzelhandelsmarkt 2022 einen neuen Rekordumsatz. Dabei verzeichnete der Online-Handel erstmals einen Rückgang.

Gleichzeitig präsentiert sich die über alle von DIP analysierten Standorte gemittelte Spitzenmiete weitgehend stabil. In den Einzelmärkten gab es indessen differenziertere Entwicklungen. Die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien sind nach deutlichem Rückgang in 2021 im vergangenen Jahr wieder moderat gestiegen.

Nach zwei Jahren Pandemie ist auch 2022 keine Entspannung für den Einzelhandel eingetreten. Ausgelöst durch den Ukraine-Krieg, setzten stark steigende Inflationsraten und Energiekosten die Mehrzahl der Einzelhandelsunternehmen weiterhin unter Druck. Das spiegelt sich auch bei energieintensiven Betrieben wider, die hinsichtlich globaler Wettbewerbsfähigkeit und individueller Rentabilität durch die hohen Energiekosten unter Druck geraten sind, sodass erstmals seit 2009 die gesamten Unternehmensinsolvenzen in Deutschland wieder gestiegen sind, allerdings (noch) in einem übersichtlichen Ausmaß von 14.130 in 2021 auf 14.700 in 2022. Die Anzahl an Ladengeschäften ist nach Angaben von Destatis bundesweit gegenüber 2019 um 4,3 Prozent von 403.000 auf 385.000 gesunken.

Lohnniveau komplett aufgezehrt

Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag im Dezember 2022 mit 5,5 Prozent noch über der saisonbereinigten Arbeitslosenquote von 2021 (5,2 Prozent). Gleichzeitig haben sich die Verbraucherpreise 2022 im Jahresdurchschnitt um 7,9 Prozent erhöht – das ist die höchste Jahresteuerungsrate seit Bestehen der BRD – und damit das nominal um 7,2 Prozent gestiegene Lohnniveau komplett aufgezehrt, weshalb die durchschnittliche Kaufkraft der privaten Haushalte sank. Genauso, wie die Sparquote deutscher Haushalte, die sich 2022 – nachdem 2020 mit 16 Prozent ein historischer Höchststand erreicht wurde – mit 11,2 Prozent (2021 rund 15 Prozent) wieder den Vor-Corona-Werten annähert (2019 10,8 Prozent, 2018 11,3 Prozent).

Differenzierte Entwicklung

Ungeachtet dieser schwierigen Ausgangslage konnte der Einzelhandel mit etwa 611 Milliarden Euro einen neuen Rekordumsatz verbuchen. Dieses Ergebnis bedeutet nominal ein deutliches Umsatzplus von 8,2 Prozent gegenüber 2021 (rund 565 Milliarden Euro). Preisbereinigt liegt der reale Umsatz aufgrund der hohen Inflationsrate indessen -0,3 Prozent unter dem Vorjahr. Beim Umsatzwachstum ist zwischen dem stationären und dem Online-Handel zu differenzieren: Nachdem letzterer während der Pandemie sprunghaft um 38 Prozent von 71,2 Milliarden in 2019 auf 98,3 Milliarden Euro in 2021 zulegte, wurde sein Wachstum 2022 erstmals seit Jahren gestoppt und gab moderat auf 96 Milliarden nach. Dagegen nahmen die Konsumenten ohne Ausgangsbeschränkungen wieder vermehrt den stationären Einzelhandel wahr, der dadurch um rund zehn Prozent von etwa 466,8 Milliarden in 2021 auf 515,4 Milliarden Euro in 2022 zulegte und damit auch den 2019er Wert (464,3 Milliarden) um elf Prozent übertrifft. Dabei konnten insbesondere Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren mit einem Plus von 31,6 Prozent zum Vorjahr ihre deutlichen Umsatzrückgänge aus den Pandemiejahren teilweise kompensieren. Das ist eine beachtliche Trendwende, mit der sich breite Kreise des Einzelhandels eindrucksvoll zurückmelden. Diese Entwicklung zeigt, dass – entgegen vieler Befürchtungen – der Einzelhandel dem Internet- und Versandhandel in weit geringerem Ausmaß Umsätze zugestehen muss, solange die Konsumenten die Möglichkeit haben, diesen uneingeschränkt wahrzunehmen.

Spitzenmieten auch in Top-Lagen stabil

Waren die Auswirkungen der Pandemie auf die Spitzenmieten in 2020 noch weitgehend moderat, ermittelte DIP für 2021 in 13 der 16 analysierten Märkten zum Teil deutliche Rückgänge. 2022 präsentierte sich die über alle Märkte gemittelte Spitzenmiete weitgehend stabil: Sie gab um lediglich 2,3 Prozent beziehungsweise vier Euro von 183 Euro pro Quadratmeter in 2021 auf 179 Euro nach. In den Big Seven Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sank sie gerade einmal um 1,1 Prozent von 271 auf 269 Euro pro Quadratmeter. In den übrigen zehn Märkten fiel der Rückgang um rund 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf eine mittlere Spitzenmiete von aktuell 109 Euro pro Quadratmeter etwas höher aus. Zudem liegt dieser Wert etwa 59 Prozent unter dem der Big Seven. Dabei reichte die Spanne in den Einzel-Märkten von gestiegenen Spitzenmieten über stabile Preise bis hin zu deutlichen Mietpreisrückgängen und zeigt damit ihre Heterogenität auf. So zog die Spitzenmiete zum Beispiel in Freiburg um zehn Prozent auf 170 Euro pro Quadratmeter und in Stuttgart um fünf Prozent auf 200 Euro an, während München, Düsseldorf, Karlsruhe und Dresden ihre Vorjahreswerte halten konnten. Die anderen zehn Märkte verzeichneten einen Rückgang der Spitzenmieten, der am deutlichsten in Nürnberg und Magdeburg ausfiel.

Perspektiven und Investmentchancen

Am Markt für Einzelhandelsinvestments stieg der Geldumsatz in 2022 gegenüber dem Vorjahr um rund sieben Prozent auf 8,9 Milliarden Euro (2021 8,3 Milliarden). Die umsatzstärkste Objektart war dabei mit einem Anteil von rund 48 Prozent am Umsatz erneut das Fachmarkt- und Lebensmittelsegment, das damit erneut seine Krisenresistenz unterstreichen konnte. Angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen lässt sich damit ein gutes Ergebnis für den Einzelhandel konstatieren, das das weiterhin rege Interesse an Handelsobjekten bestätigt. Parallel dazu ist die durchschnittliche Spitzenrendite in den 16 analysierten Märkten für SB- und Fachmärkte um 30 Basispunkte auf 5,6 pro Jahr gestiegen. Für Geschäftshäuser in Top-Citylagen erhöhte sie sich vom bisherigen Tiefstwert (2021 3,4 Prozent p.a.) um 40 Basispunkte auf 3,8 Prozent. Die weitere Entwicklung in 2023 steht in starker Abhängigkeit zur aktuell noch anhaltenden Phase der Preisfindung. Diese bleibt weiterhin an die Energiepreisfindung und die Zinsentwicklung gekoppelt. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Investments mit guten Renditeaussichten auch 2023 kontrahiert werden. Darüber hinaus stimmt die analysierte Belebung des stationären Einzelhandelsmarktes in 2022 optimistisch und wird bei Fortsetzung in 2023 die Transaktionsdynamik fördern. Entsprechend ist laut DIP 2023 mit einem Geldumsatz auf dem Niveau des Vorjahres zu rechnen.