Zahlen & Studien

Der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt musste Einbußen hinnehmen, doch der Horizont hellt sich leicht auf.

Symbolbild: Unsplash / Elimende Inagella

2023 verzeichnete der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 5,4 Milliarden Euro. Im Vergleich zu 2022 ist das ein Rückgang um 43 Prozent. Auf die Top-Sieben-Städte entfielen 33 Prozent des Transaktionsvolumens, acht Prozentpunkte mehr als noch 2022. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse von CBRE.

„Während sich der Einzelhandel trotz der milden Rezession 2023 stabil entwickelte, spiegelte sich die allgemeine Zurückhaltung am Immobilieninvestmentmarkt auch bei Einzelhandelsimmobilien wider“, sagt Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Vor allem die stark gestiegenen Finanzierungskosten und Renditen bei Alternativanlagen bremsten im vergangenen Jahr den deutschen Immobilieninvestmentmarkt in seiner gewohnt hohen Dynamik aus“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Die zuletzt wieder rückläufigen Finanzierungszinsen und moderateren Renditen für festverzinsliche Wertpapiere sorgen für mehr Planungssicherheit und eine höhere Attraktivität von Immobilieninvestments.

Nahversorger erneut top

Erneut hatten Immobilien aus dem Segment der Fach- und Lebensmittelmärkte inklusive der Nahversorgungs- und Fachmarktzentren den größten Anteil am Transaktionsgeschehen. Auf sie entfielen 59 Prozent des Transaktionsvolumens – elf Prozentpunkte mehr als noch 2022. Damit rangieren diese Handelsimmobilientypen in der Beliebtheit der Investoren auf einem ähnlichen hohen Niveau wie im Jahr 2021, als mit einem Anteil von 60 Prozent ein Spitzenwert erreicht wurde. Auch Eins-A-Einzelhandelsimmobilien konnten ihren Anteil ausbauen. Im Vorjahresvergleich sogar noch deutlicher – von 15 auf 31 Prozent und damit auf den höchsten Anteil seit 2018. Der Anteilserwerb an verschiedenen Trophy-Immobilien wie des KaDeWe, des Ensemble MYND & Galeria Weltstadthaus oder auch an acht Warenhäusern der Signa Prime Selection haben zu diesem hohen Anteil beigetragen. Shopping Center hingegen spielten 2023 praktisch keine Rolle. Ihr Anteil am bereits insgesamt zurückgegangenen Transaktionsvolumen belief sich auf lediglich knapp fünf Prozent. Im Vorjahr waren das – bedingt durch verschiedene Sondereffekte, aber auch einzelne Leuchtturmtransaktionen – noch 29 Prozent. „Während es 2023 am Markt für Shopping Center kaum Dynamik gab, erwarten wir 2024 jedoch eine deutlich größere Bewegung am Transaktionsmarkt für Einkaufszentren“, sagt Schönherr.

Internationale Player bauen aus

2023 konnten internationale Investoren ihren Anteil am Transaktionsmarkt um 22 Prozentpunkte auf 53 Prozent deutlich ausbauen. Das unterstreicht, dass insbesondere Investoren aus dem Ausland von den resilienten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft und deren Immobilienbranche überzeugt sind. „Wir gehen davon aus, dass das internationale Interesse an deutschen Einzelhandelsimmobilien auch im Jahr 2024 bestehen bleibt. Denn der Einzelhandel zeigte bereits 2023 eine große Stabilität, das Wachstums des Onlinehandels wurde gebremst, und die Renditen für internationale Investoren sind wieder attraktiver geworden“, so Schönherr.

Renditen haben zugelegt

„Die Nettoankaufsrenditen für Einzelhandelsimmobilien legten 2023 – analog den übrigen Immobilien-Assetklassen – in allen Segmenten zu“, erklärt Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE in Deutschland. So lag die Spitzenrendite für Eins-A-Handelsimmobilien im Durchschnitt der Top-Sieben-Städte Ende 2023 bei 4,84 Prozent. Im Vergleich zu Ende 2022 ist das ein Anstieg um 0,95 Prozentpunkte. 0,3 Prozentpunkte entfielen dabei auf das vierte Quartal von 2023. Im Vergleich dazu legten im letzten Quartal die Spitzenrenditen von Shopping Centern an A- und B-Standorten etwas stärker zu: um 0,4 beziehungsweise um 0,35 Prozentpunkte auf 5,9 und 7,2 Prozent. Über das Gesamtjahr 2023 stiegen die Werte somit um 0,8 beziehungsweise um 0,7 Prozentpunkte. Sowohl Lebensmittelmärkte als auch Fachmarktzentren verzeichneten im zweiten Halbjahr von 2023 keine Ausweitung der Spitzenrenditen. Im gesamten Jahresverlauf stieg die Spitzenrendite von Lebensmittelmärkten jedoch um 0,4 Prozentpunkte auf 4,7 Prozent und diejenige von Fachmarktzentren um 0,7 Prozentpunkte auf fünf Prozent. Dennoch zeichnet sich hier sowie bei den auf Jahressicht um einen Prozentpunkt auf aktuell 5,75 Prozent gestiegenen Nettoanfangsrenditen für erstklassige Baumärkte eine Stabilisierung ab.

Mehr Dynamik erwartet

2024 lässt sich laut CBRE von einem eher verhaltenen Start zu Beginn des Jahres ausgehen, wobei das Transaktionsgeschehen im weiteren Jahresverlauf an Dynamik gewinnen wird. Den im Handelsbereich aktiven Investoren werden sich über das Gesamtjahr in allen Risikostrukturen und Subassetklassen attraktive Anlagenmöglichkeiten bieten, erwartet Schönherr. „Welches Volumen der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien für das Gesamtjahr erreichen wird, lässt sich aktuell nur schwer prognostizieren. Denn dies hängt zu einem großen Teil von den Erfolgen der Refinanzierungen ab und inwieweit beziehungsweise zu welchem Zeitpunkt auch wieder die nationalen institutionellen Investoren ihre Investitionsbereitschaft deutlich erhöhen werden.“ „Der geldpolitische Straffungskurs der EZB entfaltet mehr und mehr seine Wirkung, sodass der Zinserhöhungszyklus einen Hochpunkt erreicht haben könnte und mehr Planungssicherheit bei Investitionsentscheidungen ermöglicht. Im Gegenzug zu vielen anderen Marktteilnehmern warnen wir jedoch davor, von einer baldigen Senkung der Leitzinsen auszugehen, denn von der EZB sind weiterhin anhaltend vorsichtige Töne zu hören – sie scheint von der Hartnäckigkeit der Inflation überzeugt“, gibt Linsin zu bedenken. „Vor dem Hintergrund der sich weiter stabilisierenden Finanzierungskonditionen dürften 2024 die Immobilienrenditen ihre Auftriebstendenzen größtenteils hinter sich haben“, prognostiziert Gimpel.