COMFORT beleuchtet Einzelhandel und 1A-Lagen in der Metropole

Frankfurt ist in puncto Einzelhandel klare Nummer Eins in der Region. Foto: Pixabay / Leonhard Niederwimmer

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen die aktuelle Situation im Herbst 2020. Dieses Mal richten die Experten den Blick auf die Mainmetropole Frankfurt.

Bedingt durch die Corona-Pandemie hat sich die in bestimmten Einzelhandelsbranchen bereits zuvor konstatierte rückläufige Mieternachfrage weiter akzentuiert. In diesem Kontext wurden auch verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen einzelner Unternehmen verzeichnet – insbesondere in der Mode- und Textilbranche. Die allermeisten dieser Entwicklungen hatten sich jedoch bereits vor Ausbruch der Krise im März 2020 deutlich abgezeichnet.

Dennoch: Die Verunsicherung des Lockdowns aus dem Frühjahr sowie die aktuell verabschiedeten neuen Einschränkungen des öffentlichen Lebens, Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven führen bei der Expansion naturgemäß zu Zurückhaltung. Der bereits in den letzten ein bis zwei Jahren zu verzeichnende Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – kürzere Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechte  – gewinnt hierbei verstärkt an Relevanz. Die sinkende Mieternachfrage drückt vor allem bei größeren Ladenflächen ab 1000 Quadratmetern sowie vertikaler Geschossstruktur auf die Mieten – hier mit Abschlägen im deutlich zweistelligen Prozentbereich.

Touristen bleiben weg

Diese Bundestrends finden auch in der aktuellen Entwicklung der Metropole Frankfurt ihren Ausdruck. Am Standort des größten deutschen Flughafens schlägt sich der Corona-bedingte Niedergang des internationalen Tourismus deutlich negativ zu Buche. Auch dürfte sich angesichts eines positiven Berufspendlersaldos von in Normalzeiten zuletzt etwa 280.000 Erwerbstätigen die erheblich gestiegene Bedeutung von Homeoffice eindeutig ungünstig auf die Einzelhandelsumsätze auswirken.

Die hessische Metropole Frankfurt am Main stellt das pulsierende Zentrum der prosperierenden Metropolregion Frankfurt / Rhein-Main mit rund 5,7 Millionen Einwohnern dar. Mit gut 750.000 Einwohnern ist Frankfurt Deutschlands fünftgrößte Stadt und wächst nachhaltig weiter. Als Sitz der Europäischen Zentralbank, der Frankfurter Börse sowie einer ganzen Reihe bedeutender europäischer Unternehmen zählt die Stadt auf internationalem Parkett auch in einem globalen Maßstab zu den führenden Finanz- und Dienstleistungsstandorten. Zudem hat sich Frankfurt auch einen Namen als weltweit bedeutendes Luftverkehrskreuz gemacht.

 

Nummer Eins beim Einzelhandel

In puncto Einzelhandel ist die Main-Metropole unbestritten die klare Nummer Eins in der gesamten Region. Dabei profitiert der Einzelhandel von der hohen Kaufkraft der Einwohner in der Stadt sowie im übrigen Einzugsgebiet. Insgesamt reflektiert der Frankfurter Einzelhandel auf ein Einzugsgebiet mit etwa 2,4 Millionen Einwohnern sowie einem Nachfragevolumen von rund 16 Milliarden Euro per anno.

Die City ist mit rund 265.000 Quadratmetern Verkaufsfläche und einem gesamtstädtischen Umsatzanteil von etwa einem Drittel eindeutig der wichtigste Einkaufsstandort der Stadt und spielt mit ihrem Angebot auf der Gesamtklaviatur modernen Shoppings in Deutschland. Angesichts direkt umliegender regionaler Konkurrenzstandorte, unter anderem in Wiesbaden, Mainz, Darmstadt und Sulzbach (Main-Taunus-Center), fällt die Frankfurter Einzelhandelszentralität mit (laut GfK) 102,0 metropolenuntypisch relativ niedrig und nur gering positiv aus. Dem Erfolg der Einzelhändler in der Frankfurter Innenstadt tut dies indes keinen Abbruch.

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien

Nach dem Schock des Lockdowns im Frühjahr dieses Jahres, der die Ankaufs- und Verkaufsaktivitäten für Handelsimmobilien generell praktisch zu einem zwischenzeitlichen Erliegen gebracht hat, hat sich der Investmentmarkt in den letzten Monaten wieder langsam normalisiert. Noch wesentlicher als zuvor ist hierbei aber die Bewertung der nachhaltigen Mieten für die Retail-Flächen. Die Mieten müssen einfach auch längerfristig passen. Hiervon ausgehend sind die Investoren durchaus auch wieder bereit, für echte Toplagen Kaufpreisfaktoren in einer ähnlichen Größenordnung wie vor der Krise zu bezahlen. Bezogen auf Nicht-Toplagen wie auch Nicht-Topstädte sind allerdings deutlich gewachsene Abschläge festzustellen.

Diese Gesamt-Gemengelage ist auch für Frankfurt gültig. Für die absoluten Toplagen bewegen sich die Kaufpreise wieder auf einem sehr hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau Kaufpreisfaktoren von klar mehr als dem 30-Fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind. Ebenso ungebrochen ist die sehr hohe Nachfrage nach Projektentwicklungen in der Main-Metropole.

1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten

Auch in Frankfurt haben im Gefolge des Lockdowns und der Corona-Krise die Höchstmieten mit Ausnahme der Luxuslage Goethestraße abgenommen. Die Mietabschläge belaufen sich bei mittelgroßen Flächen in einer Größenordnung von bis zu etwa 20 Prozent. Auf der beliebten Zeil mit dem Shopping Center MyZeil liegen die Höchstmieten bei rund 220 bis 250 Euro pro Quadratmeter. Am Steinweg belaufen sie sich auf rund 110 bis 125 Euro und in der Biebergasse / An der Hauptwache auf 85 bis 100 Euro, jeweils pro Quadratmeter. Mieter an der Goethestraße zahlen 295 bis 305 Euro und in der Fressgass rund 170 bis 180 Euro.