IREBS-Geschäftsführer und GIF-Präsident Prof. Dr. Tobias Just über persönliche Ansprüche in beiden Funktionen

Prof. Dr. Tobias Just Foto: IREBS

Unter den Akademikern der deutschen Immobilienwirtschaft ist er der Shooting-Star der letzten Jahre: Professor Dr. Tobias Just, 1970 geboren,  beerbte 2011 Karl-Werner Schulte bei der IREBS Immobilienakademie als Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter. In Regensburg ist er zudem Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft und darüber hinaus Präsident der GIF - Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung.

 

Herr Prof. Just, Sie sind im letzten Jahr von der FAZ zu den bundesweit 100 einflussreichsten Ökonomen gewählt worden. Hilft Ihnen eine solche öffentliche Wertschätzung eigentlich bei Ihrer Arbeit?
Tobias Just: Bei der IREBS waren wir schon stolz, denn wir waren mit drei Hochschullehrern des Instituts unter den Top 100 vertreten. Da die Immobilienwirtschaft noch immer kein großes Gewicht in der allgemeinen Volks- und Betriebswirtschaft hat, ist das durchaus beachtlich. Letztlich ist dieses Ranking für unsere inhaltliche Arbeit zwar nicht wirklich wichtig, doch als Signal, dass Immobilienforscher im Kanon der allgemeinen Volks- und Betriebswirtschaft ernsthaft mitspielen, war es wertvoll. Kurz, wir haben uns gefreut, aber dann ging die Arbeit weiter wie gehabt.

Mit der Gesellschaft für immobilienwirtschaftlichen Forschung (GIF), der Sie seit 2015 als Präsident vorstehen, haben Sie neben Ihrer Geschäftsführertätigkeit und wissenschaftlichen Verantwortung bei der IREBS Immobilienakademie eine zweite wichtige Aufgabe. Verraten Sie uns, worin die funktionalen Unterschiede zwischen Akademie und Gesellschaft liegen?
Tobias Just: Die GIF ist ein eingetragener Verein. Zweck des Vereins ist die Professionalisierung und Transparenz in der Immobilienwirtschaft. Die GIF setzt Standards, sorgt für inhaltlichen Austausch zwischen praktischen und theoretischen Forschenden und fördert junge Immobilienwissenschaftler. Die IREBS Immobilienakademie ist ein An-Institut der Universität Regensburg, also ein praxisnahes Universitätsinstitut. Unser Zweck ist es, auf Universitätsniveau die Qualifizierung der Immobilienprofessionals durch passgenaue Studiengänge und Seminare zu erhöhen. Während die Akademie also im Weiterbildungsmarkt einem durchaus intensiven Wettbewerb ausgesetzt ist und sich jeden Tag durch Qualität beweisen muss, ist die GIF eine Plattform, auf der es um das Miteinander innerhalb der Forschungslandschaft geht. Das zeigt sich auch im Vorstand der GIF: Dort sind Praxisvertreter und Kollegen dreier Hochschulen vertreten.

Was sind Ihre persönlichen Ansprüche bei diesen beiden bedeutsamen Aufgaben und welche Themen liegen Ihnen besonders am Herzen?
Tobias Just: Letztlich geht es bei beiden um die Professionalisierung in der Immobilienbranche. Die Immobilienbranche ist im gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Leben so wichtig, dass es geradezu sträflich ist, wenn die Immobilienwirtschaft in der ökonomischen Grundausbildung ausgeblendet wird. Hier haben wir in Deutschland in den letzten 25 stark aufgeholt. Doch es gibt noch immer viel zu tun. Jeden Tag stellen sich neue Fragen, es existieren noch so viele Dinge, die unerforscht sind. Hier einen kleinen Beitrag in Lehre und Forschung zu leisten, ist sehr befriedigend. Mir kommt es dabei besonders darauf an, die Brücke zwischen der akademischen Forschung und den anwendungsorientierten Fragen zu schlagen.

Bei vielen Akteuren der Handelsimmobilienbranche bilden die starren gesetzlichen Regelungen hinsichtlich Flächen- und Sortimentsbeschränkungen ein Ärgernis und eine deutliche Behinderung ihrer Arbeit, vor allem im zunehmenden Wettbewerb mit dem Onlinehandel. Sie beschäftigen sich ja auch damit. Wie können Akademie und Gesellschaft hier helfen?
Tobias Just: Wir befinden uns mit der Digitalisierung und der Globalisierung in einem massiven wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Wandel, der quasi alle Lebensbereiche erfasst: Dadurch entstehen viele neue Geschäftsmodelle – online, offline und als Mischformen zwischen beiden Welten. So viele, dass die Implikationen für Wirtschaft und Gesellschaft kaum durchdekliniert werden konnten. Das Internet pulverisiert gewohnte Strukturen. Das ist häufig eine Chance, weil Kosten für die Verbraucher gesenkt werden. Doch gleichzeitig entstehen Risiken, weil neue Reibungskanten zwischen Datenschutz, Arbeitsschutz und Effizienz entstehen. Weder die Antworten der 1960er Jahre helfen uns weiter, wahrscheinlich aber auch nicht die holzschnittartigen Antworten aus Lehrbüchern. Die Wissenschaft kann hier helfen, sinnvolle Regeln aufzustellen, die die Chancen der neuen Technik nutzen lässt, ohne die Grenzen des Wettbewerbs einseitig zu verschieben. Wenn Datenmonopole entstehen, stellen sich zudem neue wettbewerbspolitische Fragen. Hier sind Juristen und Ökonomen gleichermaßen gefragt. Unsere Aufgabe in der Akademie ist es zunächst, die Marktteilnehmer für diese Veränderungen zu sensibilisieren und zu erläutern, dass sich Innovationstätigkeit und Anpassungsflexibilität an neue Märkte zumindest ein Stückweit managen lassen.

Wie attraktiv ist Ihrer Meinung nach eigentlich die Immobilienwirtschaft für junge Arbeitsuchende?
Tobias Just: Die Immobilienbranche ist die größte Branche in einer Volkswirtschaft. Es gibt so viele Möglichkeiten: vom Facility Manager bis zum Projektentwickler, Investmentbanker oder Datenmanager. Einige der wichtigsten gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Herausforderungen werfen immobilienwirtschaftliche Fragen auf: Wie schaffen wir mehr erschwinglichen Wohnraum in den Städten? Wie können wir die Energieeffizienz im Immobilienbestand erhöhen? Wie können wir menschenwürdige Unterkünfte für Schutzsuchende schnell aufstellen? Wie können wir unsere Innenstädte lebendig erhalten? Wie sehen Räume aus, in denen wir uns gerne aufhalten? Dies sind so grundlegende Fragen, dass es mir schwer fällt, nicht dauerhaft Chancen in der Immobilienwirtschaft zu sehen. Allerdings wird es auch innerhalb der Immobilienbranche immer Verschiebungen geben: viele Berufe verändern sich im Zuge technischer Entwicklungen; viele Fertigkeiten werden dadurch entwertet. All dies zwingt dazu, dass sich Arbeitnehmer stetig qualifizieren müssen. Doch so lange die Immobilienwirtschaft grundlegende Bedürfnisse des Menschen befriedigt, so lange wird es gute Chancen für jungen Menschen in der Branche geben.

 

Was müsste sie (die Immobilienbranche) tun, um ihren Status im Vergleich mit anderen Wirtschaftsbereichen zu verbessern?
Tobias Just: Ein schlechtes Branchenimage ist selten Zufall. Es ist das Ergebnis von vielen menschlichen Entscheidungen, die sich im Nachhinein als gierig oder unfair motiviert erwiesen haben. Da es bei Immobilientransaktionen immer um sehr große Werte geht, landet Fehlverhalten eher in der Presse als Fehlverhalten in anderen Dienstleistungsbranchen. Transparenz hilft daher immer: denn dann lässt sich Fehlverhalten leichter erkennen und sanktionieren. Eine gute Ausbildung, Kodizes wie jene der ICG oder der RICS helfen zusätzlich. Es wird aber ein langwieriger Prozess sein, denn die systemimmanenten Nachteile der Branche, also zum einen die Besonderheit jeder einzelnen Transaktion und zum anderen die Größe von Transaktionen, verschwinden nicht über Nacht. Diese zwei Faktoren sorgen aber dafür, dass Glücksritter angezogen werden und dass die Presse gerne über die spektakulären Fehler berichtet.

Hat sich die Immobilienwirtschaft eigentlich in den letzten Jahren signifikant verändert?
Tobias Just: Sie hat sich meiner Ansicht nach massiv verändert: Die Marktakteure, die Journalisten, die Wissenschaftler, die Branchenverbände agieren professioneller. Die Immobilienwirtschaft ist dadurch effizienter und schneller geworden. Effizienz ist immer gut, schnell indes nicht per se. Doch da sich auch die deutsche Immobilienwirtschaft in ein globales Netz eingeflochten sieht, lässt sich das Rad nicht zurückdrehen. Die höhere Geschwindigkeit hat die Anforderungen an die Marktakteure deutlich erhöht. Wir sollten hier aufpassen, dass wir bei dieser Schnappatmung nicht verlernen, Strategien zu durchdenken. Manchmal ist ein Gespräch bei einem Spaziergang im Weinberg wertvoller als vier Stunden „konzentriertes“ Arbeiten an den Folien 127 bis 157 im Cubicle 21.

Was muss heutzutage ein junger Bewerber mitbringen, um einen guten Job in der Immobilienwirtschaft zu bekommen?
Tobias Just: Er oder sie sollte natürlich eine immobilienspezifische Ausbildung mitbringen. Die kann in der Grundausbildung oder berufsbegleitend im Rahmen einer Weiterbildung geschehen. Diese Ausbildung sollte die Vielschichtigkeit der Immobilienwelt veranschaulichen, ein guter Kandidat sollte in vielen Disziplinen halbwegs trittsicher sein. All dies lässt sich lernen. Wichtig ist darüber hinaus Begeisterungsfähigkeit, Durchhaltevermögen, Teamfähigkeit und Kreativität. Tja, das klingt ein bisschen wie die berühmte eierlegende Wollmilchsau. Zum Glück muss man nicht in allen Tugenden Weltmeister sein. Auch hier gilt, dass die Mischung es macht.

Sind die Job-Kandidaten der Generation Smartphone heute eher besser oder eher schlechter einzustufen im Vergleich mit denen vor 10 bis 15 Jahren?
Tobias Just: Sie sind meiner Ansicht nach anders ausgebildet und (etwas) anders sozialisiert. Sie sind in Immobilienfachgebieten besser geschult als es frühere Generationen waren. Viele sind selbstbewusster, auch bei Präsentationen vor einer Gruppe. Das ist wertvoll. Mir scheint, bei der Umstellung auf die verschulten Bachelor- und Masterstudiengänge haben wir heute leider zu wenig Zeit, um gutes Schreiben zu lernen. Die kurzatmige Arbeits- und Sozialwelt erschwert das Erlernen von längeren Argumentationsketten. Der Wert dessen wird auch in den Medien nicht mehr geschätzt. Ansonsten sind die Unterschiede geringer als mitunter theoretisiert wird. Es gibt Bienenfleißige und Faule, es gibt Durchsetzungsstarke und eher Anpassungsfähige. Insbesondere sollten wir nicht vergessen, dass der Bedarf an Universitätsabsolventen stark gestiegen ist; gleichzeitig führt eine seit Jahrzehnten zu geringe Geburtenhäufigkeit eben nicht zu einem Angebotsüberhang an jungen Menschen. Kurz: das Angebot an jungen Menschen wird knapper, die Nachfrage nimmt zu. Wenn sich Intelligenz und Motivation ähnlich verteilen wie früher, müssen wir uns nicht wundern, dass Arbeitgeber heute manchmal enttäuscht sind. Diese Verschiebungen erklären für mich mehr als das Gerede über unterschiedliche Generationen: Als ich Student war, bezeichnete die Vorgängergeneration uns übrigens als „Null-Bock-Generation“. Ach ja, die Vorgängergeneration war die „Woodstock-Generation“ – die Stille Revolution, also das Verschieben von Materialismus zu Postmaterialismus, hat Ronald Inglehart vor 45 Jahren ausgerufen.

Was würden Sie rückblickend als die wichtigsten Verdienste der IREBS Immobilienakademie bezeichnen und worin sehen Sie die größten Herausforderungen für die Zukunft?
Tobias Just: Mein Vorgänger, Karl-Werner Schulte, war Wegbereiter für die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft. In den letzten 25 Jahren sind rd. 6.000 Absolventen durch Studiengänge der IREBS gegangen. Die Begeisterung für mehr Transparenz und Professionalisierung, für den Blick in andere Fachbereiche, das ist uns weiterhin wichtig. Der Bedarf an Qualifikation hört nicht auf, allerdings verändert er sich stetig: Es gibt heute mehr Bedarf an spezifischem Wissen, und erworbenes Wissen wird schneller durch neues Wissen entwertet. Die Immobilienwirtschaft ist technischer geworden, und internationaler. Dieser Entwicklung müssen wir in unseren Programmen Rechnung tragen. Alle Studieninhalte stehen daher regelmäßig auf dem Prüfstand, so haben wir unser Handelsimmobilien-Programm von einem Projektentwicklungs-Programm in ein Asset Management-Programm verwandelt, um den Marktanforderungen gerechter zu werden. Außerdem arbeiten wir mit internationalen Kollegen an neuen Formaten und experimentieren natürlich mit neuen Medien und Lehrkonzepten. Mit unserem MBA und unserem EMPIRE-Programm haben wir z.B. internationale Formate geschaffen für Manager. Der Unterricht wandelt sich, er wird interaktiver. Unsere größte Herausforderung ist es, mehr Tiefgang zu bieten, ohne das Tempo der Arbeitswelt zu bremsen.

Erstellt von Thorsten Müller