Interviews

Sönke Kewitz, Deutschland-Chef von P3 Logistic Parks im Gespräch mit HI HEUTE. Foto: HI HEUTE

P3 Logistic Parks ist der drittgrößte Logistikimmobilienbesitzer in Kontinentaleuropa mit einem Portfolio von 7,5 Milliarden Euro in elf Ländern.  Das Unternehmen agiert zudem als Investor und Entwickler von Logistikimmobilien und befindet sich zu 100 Prozent im Besitz von GIC, dem Staatsfonds Singapurs. Natürlich ist es auch seit vielen Jahren in Deutschland aktiv und dort sehr erfolgreich. HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach mit Deutschland-Chef Sönke Kewitz über die Gründe für eindrucksvoll wachsende Umsätze, aktuelle Herausforderungen und die nächsten Ziele des Unternehmens, das gerade für Einzelhändler immer bedeutsamere Lagerflächen bietet.

HI HEUTE: Herr Kewitz, große Logistikunternehmen wie Ihres oder Unternehmen wie Garbe, für die Sie ja auch mal tätig waren, sind derzeit hoch erfolgreich – und das trotz einer weltweiten Pandemie und der seit rund zweimonatigen Kriegssituation in der Ukraine. Was haben Sie besonders gut hinbekommen, speziell was Ihre Aktivitäten in Deutschland betrifft?

Sönke Kewitz: „In der Tat lief es hier in den letzten zwei Jahren wirklich nicht schlecht. Wir konnten unser Portfolio mehr als verdreifachen. Vor allem die Übernahmen des pan-europäischen Maximus-Portfolios und des Matrix-Portfolios mit 33 deutschen Retail-Logistik-Assets sorgten für ein rasches Wachstum unseres Portfolios. Seit Anfang 2020 wuchs der deutsche Bestand von P3 von damals 16 Immobilien und rund 400.000 qm Mietfläche auf heute 67 Immobilien und 1,7 Millionen qm Mietfläche. Das Portfolio ist vollständig vermietet. Zu den Höhepunkten des vergangenen Jahres gehörte das bisher größte Brownfield-Projekt von P3, das in Kamen, Deutschland, realisiert wurde. Für diese knapp 130.000 qm große Immobilie hatten wir bereits vor Fertigstellung sämtliche Mietverträge unterschrieben.“

HI HEUTE: Der Einzelhandel macht hierzulande  gerade eine schlimme Zeit durch. Erst der immer mehr boomende E-Commerce, dann die Schließungsphase während der Covid-Hochphase und aktuell die Waren- und Lieferengpässe. Wie beurteilen Sie den Markt und was bedeutet das für Ihr Logistikgeschäft?

Sönke Kewitz: „Unser Konsumverhalten hat sich aufgrund der von Ihnen beschriebenen Punkte bereits stark verändert und wird es noch weiter tun. Warum soll man etwas abholen, wenn man es sich auch bringen lassen kann? Im Grunde sind die Supermärkte und auch manche Einkaufszentren doch nichts anderes als Auslieferungslager, nur dass wir dort selbst hinfahren. Ich bin mir sicher: Die Zukunft des Einkaufs ist online – und das gilt für Non-Food-Produkte genauso wie für Lebensmittel. Die Kundenwünsche sind ambivalent im Wunsch nach schnellstmöglicher, aber gleichzeitig maximal nachhaltiger Lieferung. Es liegt in der Hand der Lieferlogistik, beidem gerecht zu werden und dadurch auf den Erfolg des Unternehmens einzuzahlen.“

HI HEUTE: Das dürfte Ihnen doch Mut machen und noch mehr Auftrieb geben, oder? 

Sönke Kewitz: „Ja, natürlich. Die Bedeutung von Logistik wird weiter steigen, denn langfristig erfolgreich werden jene Retailer sein, die ihre Kunden mit Flexibilität in Bezug auf Lieferzeit und -ort überzeugen. Aus Handelssicht ist jetzt der richtige Zeitpunkt, die Logistikprozesse zu überdenken und die Bereiche Beschaffungslogistik, Lagerlogistik, Distributionslogistik und Filiallogistik zu optimieren und aufeinander abzustimmen.“

HI HEUTE: Wie würden Sie denn die aktuellen Anforderungen aus Sicht von Händlern an Logistikunternehmen wie Ihres beschreiben?

Sönke Kewitz: „Einzelhändler benötigen heute neben zentrumsnahen, kleinen Einrichtungen vor allem größere, strategisch günstig gelegene Logistikzentren, etwa in Metropolregionen oder in der Nähe von Autobahnkreuzen. Wir blicken aktuell verstärkt auf Brownfield-Flächen, die wir vergleichsweise unkompliziert zu Logistik-Standorten entwickeln können. Auch ist es keine Ausnahme, sondern eher die Regel, dass Mieter von urbanen Logistikimmobilien inzwischen vor allem Onlinehändler sind.“

HI HEUTE: Es ist aber inzwischen nicht nur denkbar, sondern bereits gelebte Praxis, dass sogar in Shopping Centern Logistik als eine Nutzungsvariante, so wie Büros oder Wohnungen,  auftaucht. Wird das in Zukunft noch häufiger vorkommen? 

Sönke Kewitz: „Die urbane Logistik steht im Wettbewerb mit Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Oft muss die Logistik dabei zurückstecken. Aber ja, solche Fälle wird es immer mehr geben. Grundsätzlich kann man sagen, dass die Flächenknappheit in urbanen Ballungsräumen Einzelhändler vermehrt dazu bringen wird, unrentable Filialen oder Leerstand in Distributionszentren umzuwandeln, um Online-Lieferungen, Retouren und Click-and-Collect-Bestellungen abzuwickeln. Und noch ein wichtiger Fakt in diesem Zusammenhang: In Großstädten kann ein um zehn Minuten kürzerer Transportweg zu einer Ersparnis von bis zu einer Million Euro pro Jahr führen. Dadurch rentieren sich Investments in Neubau und Erwerb hochpreisiger Logistikzentren in urbanen Gebieten.“

HI HEUTE: Trotz eindrucksvoller Umsätze warten aber auch auf Sie in nächster Zeit etliche Herausforderungen. Worin bestehen diese im Einzelnen?

Sönke Kewitz: „Dazu gehört vor allem die allgemeine Grundstücksknappheit und der damit verbundene Kostenanstieg. Auch die Baukosten erhöhen sich immer mehr, und wir glauben nicht, dass es kurzfristig zu einer Korrektur kommen wird, da die Nachfrage so groß ist und viele andere bereit sind, zu entwickeln. Hinzu kommt noch, dass sich immer mehr neue Akteure auf die Logistik stürzen, weil andere Immobilien-Assetklassen von Covid-19 hart getroffen wurden. Sie wollen Geld verdienen, und so ist der Wettbewerb auf diesem Markt deutlich größer geworden. Problem ist nur,  dass nicht alle neuen Akteure eine starke Erfolgsbilanz vorweisen können, die auf nachgewiesener Erfahrung und einem ausgeprägten Verständnis der Logistik beruht. Das liegt ganz einfach daran, dass sich diese Stärken erst mit der Zeit entwickeln. Doch sie müssen in den Markt eintreten und tun dies recht aggressiv. Eine der wichtigsten Konsequenzen aus diesem Vorgehen ist der Anstieg der Grundstückspreise, obwohl auch andere externe Faktoren eine Rolle spielen.“

HI HEUTE: Wie sehen Ihre weiteren Pläne aus? Was sind die nächsten Ziele von P3?

Sönke Kewitz: „Wir werden weiter große Portfolios akquirieren und wollen unseren Bestand in Deutschland im Wert von knapp 2,8 Milliarden Euro in den kommenden vier Jahren verdoppeln. Was viele Akteuren gar nicht wirklich wissen, ist, dass die Hälfte der in den nächsten zehn Jahren in Deutschland benötigten Logistikimmobilien, noch gar nicht steht. Da liegen also noch große Potenziale. Generell möchten wir die Infrastruktur von heute und morgen wesentlich mitgestalten. Unsere Treiber dafür sind zufriedene Kunden, Mitarbeiter und Menschen, die in den Gemeinden leben, in denen wir aktiv sind, aber auch eine intakte Umwelt. Den Schwerpunkt legen wir auf große Portfolios in Europa, aber auch auf Einzelobjekte in lokalen Märkten. Die ökologische Umwelt möchten wir dabei ständig im Blick behalten und arbeiten deshalb daran, alle P3-Immobilien mit der BREEAM-Bewertungsnote „sehr gut“ zu zertifizieren.“

HI HEUTE: Wenn man von solchen Zielen und Plänen hört, stellt sich auch die Frage nach dem Personal. Wie sieht es denn damit aus? 

Sönke Kewitz: „Das deutsche P3-Team wuchs in den letzten zwei Jahren von 16 auf heute 39 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Wir möchten das Team in den nächsten Jahren weiter deutlich vergrößern. Und das betrifft nur unser firmeneigenes Management.  Schaut man auf unsere zahlreichen Mietpartner in den insgesamt knapp 70 deutschen Logistikimmobilien, dann reden wir von einer stattlichen fünfstelligen Zahl an Damen und Herren, die hier im Einsatz sind. Die Standorte in ihrer Gesamtheit haben dann auch als Arbeitgeber eine wichtige soziale Bedeutung.“