ecostra GmbH analysiert die Lage in Deutschland

Die Pläne für das Outlet-Center in Remscheid stecken seit zehn Jahren im Genehmigungsverfahren fest. Visualisierung: McArthurGlen

Verlieren die bisher expansiven und kapitalstarken Entwickler und Betreiber von Outlet-Centern die Lust am deutschen Markt? Und das, obwohl die hiesigen Outlet-Center zu den ertragreichsten Standorten in ganz Europa zählen und die Flächennachfrage der Markenhersteller noch nie so hoch war.

Die jüngste Entwicklung deutet nach Einschätzung von Experten in diese Richtung. Und dies, obwohl es auch genügend Investoren gibt, welche ihr Immobilienportfolio gerne mit einem etablierten deutschen Outlet-Center aufhübschen würden. Allein, es stehen keine solchen Center zum Verkauf. Dies geht aus einer Analyse der ecostra GmbH hervor.

An der Corona-Pandemie und der behördlicherseits verhängten, temporären Schließung der Fabrikverkaufszentren kann das laut ecostra jedenfalls nicht liegen. Zwar verzeichneten die deutschen Outlet-Center im Corona-Jahr 2020 Rückgänge in der Besucherfrequenz von etwa 40 bis 50 Prozent gegenüber den Vorjahreswerten, jedoch durch um 25 bis 35 Prozent höhere Durchschnittbons fiel der Umsatzrückgang insgesamt meist moderat aus. Ebenso ist bekannt, dass Outlet Center gegenüber den Auswirkungen des Online-Shoppings aufgrund ihres ausgeprägten Destinationscharakters weitgehend immun sind. „Damit gibt es eigentlich mehr als genügend Gründe, von einer Fortsetzung der Erfolgsgeschichte und einer weiteren Standortexpansion der Outlet Center auszugehen“, konstatiert Dr. Joachim Will, Geschäftsführer des Wiesbadener Beratungsinstituts ecostra, das seit vielen Jahren die Marktentwicklung der Outlet-Center in Europa analysiert. „Trotzdem müssen wir feststellen, dass es aktuell in Deutschland keine einzige neue Standortplanung mehr gibt, welche von einem der führenden Outlet-Center-Betreiber Europas vorangetrieben wird. Alle diese Betreiber stecken entweder in Genehmigungsverfahren fest, die vor langer Zeit begonnen wurden, konzentrieren sich auf die Erweiterung ihrer bestehenden Center oder haben die Suche nach neuen Standorten eingestellt. In Anbetracht der im deutschen Markt noch vorhandenen Potenziale für diese Vertriebsform, der klar vorhandenen Flächennachfrage auf der Mieterseite und der positiven Finanzierungsbedingungen ist dies eine ganz erstaunliche Entwicklung.“

 

Zehn Jahre Genehmigungsverfahren

Der Marktführer McArthurGlen hat zuletzt vor über zehn Jahren mit dem Projekt in Remscheid einen neuen Standort ins Visier genommen, musste aber ebenso wie für seine Erweiterungsplanung in Ochtrup im vergangenen Jahr vor dem Oberverwaltungsgericht Münster erhebliche Rückschläge hinnehmen. Das Gericht kassierte die Bebauungspläne für die Vorhaben. Anfang 2022 steht die Revision beim Bundesverwaltungsgericht an. Der Ausgang des Verfahrens ist offen. Value Retail dagegen zeigt sich augenscheinlich mit den beiden sehr erfolgreichen Standorten in Wertheim und Ingolstadt zufrieden, hat die Expansion in Deutschland eingestellt und entwickelt stattdessen Standorte in China. Und mit dem spanischen Betreiber Neinver sieht es so aus, als ob sich jetzt die Nummer Zwei des europäischen Outlet-Marktes aus Deutschland zurückzieht. „Neinver war in den letzten Jahren sicherlich der aktivste Betreiber auf dem deutschen Markt, konnte aber mit den gescheiterten Projekten in Werl, Grafschaft, Duisburg und zuletzt im hessischen Pohlheim auch keine Fortschritte verzeichnen. Nachdem im letzten Jahr der Gründer und Firmenpatriarch von Neinver, José María Losantos, 84-jährig an Corona gestorben ist, deutet sich bei den Spaniern eine strategische Neuausrichtung an, welche auch Rückwirkungen auf die deutsche Marktsituation haben wird“, so Will.

Umnutzungen hoch im Kurs

Befeuert wird die Outlet-Entwicklung in Deutschland dagegen von anderer Seite. Die Wirkungen des Online-Handels zusammen mit dem allgemein schärferen Wettbewerb und häufig veralteten Konzepten hatten bereits vor der Pandemie dazu geführt, dass bei einigen Shoppingcentern deutliche Krisenzeichen erkennbar waren. Durch die Pandemie hat sich dies nochmals verstärkt. Die jeweiligen Eigentümer suchen nun dringend nach Möglichkeiten zur Stabilisierung dieser Center oder versuchen neue Nutzungskonzepte zu entwickeln. Will: „Sofern die baurechtliche Situation dies hergibt, ist die teilweise oder auch ganze Umwandlung eines solchen Objekts in ein Outlet-Center eine naheliegende Option. Die erzielbaren Mieteinnahmen rechtfertigen hier dann häufig auch größere Umbaumaßnahmen.“ Vorexerziert wurde dies bereits im Jahr 2016, als der Düsseldorfer Projektentwickler ITG anstelle des leerstehenden „PEP Prima Einkaufs Park“ in Brehna in Sachsen-Anhalt das „Fashion Outlet Halle Leipzig“ eröffnete, das zwischenzeitlich recht erfolgreich von Neinver betrieben wird und sich unter dem Namen „Halle Leipzig The Style Outlets“ im Markt positioniert hat.

Unterhalb des Behörden-Radars

Mitten im Corona-Jahr 2020 wurde in Bremerhaven das vormalige Shoppingcenter „Mediterraneo“ als „Mein Outlet“ neu eröffnet. Das Outlet-Center ersetzt das im Jahr 2008 in unmittelbarer Nachbarschaft zum Auswandererhaus und dem Schifffahrtsmuseum realisierte Mallcenter, das durch nachgebaute Fassaden im toskanischen Stil wie ein Fremdkörper an der Waterkant wirkte. Im nordrhein-westfälischen Marl wird aktuell versucht, die obere Verkaufsebene des 1974 eröffneten und mit etwa 54.000 Quadratmetern Verkaufsfläche auf zwei Ebenen sehr groß dimensionierten Einkaufszentrums „Marler Stern“ mit Outlet-Stores zu füllen. Das „Soft Opening“ des „Fashion Outlet Marl“ ist bereits im vergangenen Jahr erfolgt; das „Grand Opening“ war für Juni 2021 angekündigt, musste aber offensichtlich aufgrund pandemiebedingter Verzögerungen nochmals verschoben werden. Vor kurzem wurde bekannt, dass ein Teilbereich der erst 2017 auf rund 39.000 Quadratmeter Verkaufsfläche erweiterten „huma Shoppingwelt“ in Sankt Augustin bei Bonn an Outlet-Stores vermietet werden soll und so ein Hybrid-Konzept mit Outlets und Fullprice-Stores angestrebt wird. Aktuell läuft die Vermarktung der Flächen. „Uns sind derzeit noch mindestens drei weitere konkretere Vorhaben zur ganz oder teilweisen Umnutzung von Einkaufszentren in Outlet-Center in Deutschland bekannt. Ebenso wissen wir, dass an anderer Stelle ebenfalls intensiv in diese Richtung gedacht wird. Das gilt zudem nicht nur für Einkaufszentren, sondern ebenso für Fachmarktzentren und selbst innerstädtische Warenhäuser“, berichtet der ecostra-Geschäftsführer. Will: „All diesen Projekten ist gemeinsam, dass keine erfahrenen, national oder international bekannten Betreiberfirmen dahinter stehen, weiterhin dass diese Planungen auf bestehendes Baurecht aufsatteln und so unterhalb des Radars der Genehmigungsbehörden laufen. Und wenn eine Genehmigung zum Beispiel für Modehandel einmal da ist, kann niemand verhindern, dass die Shops als Outlets betrieben werden.“

Gefährdung durch ungesteuerte Ansiedlungen

Während jene Outlet-Center, die komplexe Raumordnungsverfahren durchlaufen haben, nahezu immer mit umfangreichen Auflagen konfrontiert sind, welche einen stadt- und raumverträglichen Betrieb sicherstellen sollen, haben die beschriebenen Umnutzungen von solchen kriselnden Einzelhandelsimmobilien nahezu sämtliche Freiheiten in der Sortimentsgestaltung. Will: „Im regionalen Umfeld der professionell konzipierten und betriebenen Outlet-Center in Deutschland konnten bislang noch nirgends nachhaltig negative Auswirkungen auf die innerstädtischen Geschäftslagen nachgewiesen werden. Es ist weitgehend offen, ob dies bei den ungesteuerten Outlet-Projekten ebenso der Fall ist. Das Gefährdungspotenzial ist jedenfalls nicht zu unterschätzen. Gerade auch in Anbetracht von möglicherweise geschwächten Strukturen in der Folge der Corona-Pandemie.“