So teilt sich der Kuchen auf: Die Top Ten der Outlet-Betreiber in Europa nach ecostra-Grundlagenforschung, Stand Juni 2016. Grafik: ecostra
In Betrieb und in Planung befindliche Outlet Center in Deutschland und dem grenznahen Ausland. Grafik: ecostra
Das Outlet in Ochtrup will seine Fläche verdoppeln. Foto: ecostra
Der Verkaufspreis des Designer Outlets in Wolfsburg befeuert Diskussionen. Foto: ecostra

Goldesel beim Cash-flow und nahezu unangetastet vom konkurrierenden Heer der Online-Anbieter: Investoren und Banken haben die Assetklasse der Fashion Outlet Center für sich entdeckt. Dass der Erfolg allerdings stark von der Performance abhängt, gibt Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der ecostra GmbH, zu bedenken. Das Forschungsinstitut mit Sitz in Wiesbaden hat die FOC-Szene in einer aktuellen Studie beleuchtet.

Für einigen Aufruhr habe Anfang des Jahres das Investmenthaus Hammerson mit seinem Geschäftsbericht für 2015 gesorgt, so ecostra. An den von Value Retail gemanagten Luxus-Outlets hält das Unternehmen Anteile zwischen 22 und 45 Prozent und erzielte damit eine Rendite von 16,4 Prozent. Die Kunde von guten zweistelligen Zuwachsraten über Jahre hinweg und einer Flächenproduktivität von 15.000 bis 30.000 Euro pro Quadratmeter machen so manchem Investor den Mund wässerig. Auch die Veräußerung des Designer Outlets Wolfsburg für angeblich mehr als 150 Millionen Euro ließ die Branche aufhorchen.

 

Dr. Joachim Will dämpft die Euphorie. „Die von Hammerson erzielten Renditen und die Flächenproduktivitäten der von Value Retail gemanagten Center stellen die Ausnahme und nicht die Regel in diesem Markt dar“, betont er. „Es ist richtig, dass die Umsätze der Outlet Center meist deutlich über Vergleichswerten von Shoppingcentern liegen. Aber auch in diesem Markt wachsen nicht alle Bäume in den Himmel.“

Ein bisschen Werbung reicht nicht

Für das erfolgreiche Betreiben von FOC sei ein hohes Maß an Expertise erforderlich, so der Experte. „Standort, Konzept, Markenkontakte und Managementqualität sind die Erfolgsfaktoren. Das können nicht viele! Es reicht einfach nicht, an einer Halle ein Schild anzubringen, auf dem Outlet Center steht, ein bisschen Werbung zu machen, Markenwaren rabattiert zu verkaufen und darauf zu hoffen, dass der Laden von Kunden gestürmt wird.“

So hat ecostra in Europa 26 Standorte identifiziert, an denen FOC aufgrund fehlenden wirtschaftlichen Erfolges wieder schließen mussten. Jede sechste bis siebte Projektentwicklung scheitere und münde bedingt durch die stark eingeschränkten Nachnutzungsmöglichkeiten in dauerhaften Leerstand. Die hohe Havariequote führt Dr. Will auf unerfahrene Betreiber oder Entwickler sowie falsche Standortwahl, zu geringe Flächengröße und Wettbewerbsverflechtungen zurück.

FOC sind Familienausflugsziele

Sofern solche Risiken jedoch mit sorgfältiger Planung minimiert seien, bescheinigt Dr. Will den FOC stabilen Cash-flow selbst in einem volatilen wirtschaftlichen Umfeld, gute Krisenresistenz und fast vollständige Immunität gegen das Phänomen des Internet-Shoppings. „Die Gründe liegen aber nicht im Angebot an Markenwaren oder besonders günstigen Rabatten, sondern bei spezifisch sozialen Aspekten des Einkaufsverhaltens. Das hat mit einem Versorgungseinkauf so gut wie nichts mehr zu tun. Outlet Center sind heute eine Destination, ein Ausflugsziel für einen Einkaufstrip mit Freunden und Familie.“

Ausbaupotenzial in Deutschland

Derzeit befinden sich in Europa 166 Outlet Center in Betrieb, deren gesamte Verkaufsfläche sich auf knapp 2,7 Millionen Quadratmeter summiert. In den vergangenen zehn Jahren stieg in Europa die Zahl der in Betrieb befindlichen Outlet Center um rund 40,7 Prozent und die gesamte Outlet-Verkaufsfläche um etwa 57,1 Prozent. Als größter und kaufkraftstärkster Markt zeigt Deutschland mit aktuell 13 Outlet Centern und einer gesamten Outlet-Fläche von knapp 196.000 Quadratmetern -  2,4 pro 1000 Einwohner -noch deutliche Ausbaupotenziale, stellt ecostra fest. So sind Betreiber und Entwickler intensiv auf Standortsuche.

Begehrter Standort NRW

Insbesondere in NRW läuft derzeit das Rennen um neue Ansiedlungen. Im bergischen Land streiten sich Wuppertal und Remscheid vor Gericht, wo ein solches Center gebaut werden kann. In der Nachbarstadt Solingen liegt dagegen bereits eine Baugenehmigung vor. In Ochtrup will das bestehende Outlet Center seine Verkaufsfläche nahezu verdoppeln, in Werl wird nach negativen Bescheid der Bezirksregierung das Ansiedlungsvorhaben nun vor dem Verwaltungsgericht nochmal neu aufgerollt, und auch Duisburg hat mit einem neuen Standort auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs den Hut wieder in den Ring geworfen. Aktuell befinden sich in ganz Deutschland etwa 20 solche Planungen in einer bereits konkreteren Phase, in ganz Europa gibt es derzeit etwa 62 solche Ansiedlungsvorhaben.

Allerdings, so Dr. Will, bleiben die Outlet Center auch im Investmentmarkt eine Nische:„Gut im Markt positionierte und entsprechend performende Center stehen kaum oder nur sehr selten zum Verkauf. Insofern ist auf dem Transaktionsmarkt nur wenig Bewegung und das Volumen vergleichsweise gering.“

Neue Anlagestrategien

Hammerson zum Beispiel begegnet diesem Umstand mit einer neuen Strategie:  Zusammen mit dem Investmenthaus Meyer Bergman, der holländischen Pensionskasse APG und dem Outlet-Betreiber Value Retail hat das Unternehmen 2014 die VIA Group gebildet, die bestehende Outlet Center in Europa aufkauft, welche eher schwach performen, aber Optimierungspotenzial erkennen lassen. Ziel ist ein Portfolio solcher Standorte mit einem Volumen von etwa einer Milliarde Euro.

 

„Outlet Center sind im Moment für Investoren die wohl hübscheste Braut im Markt“, zieht Dr. Will sein Fazit. „Aber gerade auch in Anbetracht des nur geringen Angebotes gilt es wie im richtigen Leben: Es prüfe sorgfältig, wer sich länger bindet! Eine Scheidung kann auch teuer werden.“

Erstellt von Susanne Müller