HI-HEUTE-Doppelinterview mit Nicholas Brinckmann und Dennis Anderson von der HANSAINVEST Real Assets GmbH

Nicholas Brinckmann, Sprecher der Geschäftsführung von HANSAINVEST Real Assets GmbH
Dennis Anderson, Abteilungsleiter Projektentwicklung bei HANSAINVEST Real Assets GmbH

Die HANSAINVEST Real Assets GmbH hat im vergangenen Geschäftsjahr die Assets under Management auf knapp 5,2 Milliarden Euro ausgebaut. Im Vorjahr hatten sich die verwalteten Vermögenswerte noch auf rund 4,8 Mrd. Euro belaufen. HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten sprach mit Nicholas Brinckmann, Sprecher der Geschäftsführung und Dennis Anderson, Abteilungsleiter Projektentwicklung, über Investments in Einzelhandelsimmobilien. 

 

HI HEUTE: Herr Brinckmann, glauben Sie, dass Investments in Einzelhandelsimmobilien an Attraktivität verloren haben? 

Nicholas Brinckmann: Der Einzelhandelsinvestmentmarkt ist sehr vielschichtig, da ist es kaum möglich, allgemeingültige Aussagen zu treffen. Beispielsweise sprechen viele von den Herausforderungen des E-Commerce, dabei ist etwa der Lebensmitteleinzelhandel davon kaum betroffen – schon allein, weil die Kühlketten derzeit einen zu großen Kostentreiber darstellen.Generell ist es aber richtig, dass Einzelhandelsinvestments im derzeitigen Marktumfeld absehbar schwierig bleiben. Wir investieren bewusst nicht in Shopping Center oder High Street-Assets, unter anderem aufgrund des Drucks auf die Mieten. Einzelne Sub-Assetklassen können indes interessant sein, etwa Fachmarktzentren.

HI HEUTE: Herr Anderson, Wie sehen Sie die Entwicklung bei Einkaufszentren und Geschäftshäusern auf der High Street?

Dennis Anderson: Shopping Center und High Street-Immobilien sind extrem stark von Veränderungen im Konsumverhalten betroffen – und dabei beziehe ich mich nicht nur auf Verdrängungseffekte durch den E-Commerce. Darüber hinaus geht der Trend hin zum Experience-Shopping beziehungsweise zur Destination Shopping: Um eine längere Verweildauer vor Ort zu gewährleisten, müssen den Konsumenten attraktive gastronomische und Freizeitangebote und eine hohe Aufenthaltsqualität geboten werden, was auch digital zugänglich und professionell beworben werden muss. All das verlangt oftmals große Investitionen in die Modernisierung. Hinzu kommt noch, dass Shopping Center und High Street-Objekte generell konjunkturanfälliger sind als andere Einzelhandelssegmente, vor allem Nahversorger und Lebensmitteleinzelhandel.“

HI HEUTE: Fachmarktzentren gehören zu den Immobilien, die Sie aktuell besonders im Blick haben. Ist das richtig? 

Nicholas Brinckmann: Ja,ganz konkretwollen wir 2019, auf der Grundlage unseres erfolgreichen Track Records in Laatzen bei Hannover, den Bereich Repositionierung von Fachmarktzentren forcieren. Wir haben das nötige hausinterne Know-How aufgebaut und sehen ein attraktives Risiko-Rendite-Profil in dieser Nische. Hier gilt die übliche A-B-C-D-Logik nicht, vielmehr geht es um Einzugsgebiete und Verkehrsanbindungen. Potenzial sehen wir daher sowohl im klassischen ländlichen Raum als auch in Speckgürteln und Stadtrandlagen.“ 

 

Dennis Anderson: Die strategische Repositionierung eines Fachmarktzentrums ist eine ganzheitliche Aufgabe, die spezifische Kompetenz erfordert. So können einerseits bauliche Maßnahmen notwendig sein – wobei dies unserer Erfahrung nach zumeist nur einen Randaspekt darstellt. Wichtiger ist die Standort- und Zielgruppenanalyse des Einzugsgebiets und darauf basierend die Gewinnung des für das Objekt idealen Mietermixes. Nicht überall bietet sich ein Biosupermarkt an, und auch der klassische Discounter ist nicht immer der beste Ankermieter.“

HI HEUTE: Nicht alle Fachmarkzentren sind aber wirklich interessant für Sie, oder?

Nicholas Brinckmann: Man muss in der Tat auch hier sehr genau hinsehen. Denn auch in dieser Nische steigen die Ankaufsfaktoren merklich. Daher setzen wir gezielt auf Repositionierungsobjekte, wo sich durch Expertise im Asset Management deutliche Wertsteigerungen erzielen lassen. Die Mehrzahl der uns angebotenen Objekte entspricht nicht unseren Kriterien. Daher braucht es optimalen Marktzugang und über lange Jahre aufgebaute Netzwerke vor Ort.

Dennis Anderson: Letztlich basiert eine Investment-Entscheidung immer auf der Frage, ob ein Geschäftsmodell tragfähig ist – und Fachmarktzentren funktionieren schlichtweg. Die Menschen schätzen dieses Konzept der Nahversorgung als One-Stop-Shop und der Ankermieter sorgt für nachhaltige Umsätze auch bei den weiteren Einzelhändlern. Dabei ist uns allerdings eine gute öffentliche Nahverkehrsanbindung wichtig, da der Trend weg vom eigenen (Zweit-)Auto nicht wegzudiskutieren ist.

Erstellt von Thorsten Müller