Ein Gastbeitrag von Sven Goedecke, Teamleiter Transaktionen, CEV Handelsimmobilien GmbH, Hamburg

Sven Goedecke, Teamleiter Transaktionen, CEV Handelsimmobilien. Foto: CEV

Lange Jahre war das Einkaufscenter der Klassenprimus im Retail-Immobilien-Investment. Investoren schätzten den fortwährenden Nachschub an neuen Projektentwicklungen, das vermeintlich geringe Ertragsausfallrisiko durch die hohe Anzahl von Mietern und das hohe Volumen pro Objekt. Mittlerweile wurde das klassische Shopping Center allerdings von Platz eins der Einkaufsliste verdrängt – und zwar vom Fachmarktzentrum. 

 

Insgesamt bleibt die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Deutschland weiterhin ungebrochen und erreichte mit einem Transaktionsvolumen rund 57 Milliarden Euro in 2017 einen neuen Rekordwert. Auch 2018 rechnen viele Analysten mit einem ähnlich guten Ergebnis. Die Rahmenbedingungen in Zeiten niedriger Zinsen und einer florierenden Wirtschaft sind dafür weiterhin positiv. So sind zwar die Investments in Retail-Immobilien von 2016 auf 2017 leicht gesunken, jedoch nicht aufgrund mangelnder Nachfrage, sondern wegen des geringeren Produktangebots.

Innerhalb der Assetklasse Retail-Immobilien ist ein Segment für Investoren klar beliebter geworden: Fachmarktzentren und Fachmärkte. Mittlerweile macht diese Nutzungsart fast die Hälfte des gesamten Einzelhandelstransaktionsvolumens aus. Insbesondere Objekte mit Lebensmittelanker sind besonders attraktiv.

Große Veränderungen prägen den Einzelhandel

Dafür gibt es eine Reihe von Gründen: Zum einen waren die Einzelhandelsstrukturen in den letzten Jahren von großen Veränderungen geprägt. Hier ist nicht nur der allgegenwärtige Einzug des Onlinehandels zu nennen, sondern insbesondere auch ein verändertes Verbraucherverhalten. Die stetig steigende Kaufkraft der Bevölkerung in Deutschland wird in Zeiten des Postmaterialismus nicht mehr in Konsumgüter, sondern zunehmend in den „Genuss“ investiert: Neben Ausgaben für Reisen und Wohnen betrifft dies vor allem Essen und Trinken.

Während bei traditionellen Non-Food-Artikeln wie Textilien gespart und online bestellt wird, steigt der Anteil von Lebensmitteln, sowohl relativ als auch absolut, am Einzelhandelsumsatz. Nahrungsmittel werden weiterhin fast ausschließlich stationär und im Rahmen eines „Genuss- und Erlebniseinkaufs“ erworben. Somit haben insbesondere lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren und Fachmärkte weiterhin ein großes Wachstumspotential.

Langfristig stabiler Cashflow

Zunehmend treten außerdem die Nachteile und Risiken bei Investitionen in Einkaufzentren immer mehr in den Vordergrund: Die Nachvermietung – insbesondere von größeren Textilflächen – erweist sich als schwierig, und Leerstand beeinträchtigt die Attraktivität des Centers für den Konsumenten stark. Das Objektvolumen des Einkaufscenters kann bei der Umsetzung der Exit-Strategie zum Bumerang werden, weil diese Losgrößen eben nur von wenigen institutionellen Investoren bedient werden können.

Demgegenüber haben Fachmarktkonzepte, insbesondere solche mit Lebensmittelschwerpunkt und sonstigen Konsumgütern für die kurzfristige Bedarfsdeckung, große Vorteile. Unter den Mietern sind in der Regel mehr Filialisten, die meist eine sehr gute Bonität aufweisen. Somit garantieren diese Mieter den Investoren einen langfristig stabilen und nachhaltigen Cashflow.

Weitere Aspekte, die Fachmarktzentren im Vergleich zu Shopping Centern für eine Vielzahl an Investoren attraktiver machen, sind die deutlich niedrigere Investmentlosgröße – zumeist unter 50 Millionen Euro – und das relativ einfache Handling im Asset Management.

 

Wohin geht nun die Reise? Wir sind davon überzeugt, dass die genannten Faktoren auch in absehbarer Zukunft Fachmärkte und Fachmarktzentren zu besonders attraktiven Investitionen machen. Die starke Nachfrage und das geringe Angebot werden dazu führen, dass die Spitzenrenditen weiter unter Druck geraten und Ende 2018 bei etwa 4,5 Prozent liegen werden. Die Kaufpreise werden also weiter steigen.

Erstellt von Sven Goedecke