Immobilienwirtschaft im Griff der Megatrends

Manual Jahn, Initiator und federführender Koordinator des Habona Reports

Im zweiten Corona-Jahr wird deutlich: Die erfolgsverwöhnte Immobilienwirtschaft ist nicht unverwundbar. Der Habona Report 2021 schärft den Blick für bisher eher verborgene Entwicklungen und zeigt auf, wo Gebäude nicht mehr der Nutzernachfrage entsprechen und Preiskorrekturen unvermeidlich sind.

Insbesondere Handels- und auch andere Publikumsimmobilien stehen laut Habona vor ihren größten Herausforderungen seit Jahrzehnten. Hier werde besonders deutlich, wie sich das alte Koordinatensystem der Immobilienwirtschaft mit seinen klassischen Lagekategorien und Risikoklassen, statischen Kennzahlen und Assetklassen überholt hat. Ein Jahr Pandemie zeige aber auch, wer aus der Krise gestärkt hervorgehen wird: die Nahversorgungsimmobilie.

Guter Kompass in Umbruchzeiten

Zusammen mit Statista, Jones Lang LaSalle sowie zwanzig prominenten Gastbeiträgern hat Habona in der vierten Neuauflage des Reports die wesentlichen Treiber für die zukünftige Entwicklung von Standorten und Konzepten im Einzelhandel unter dem Corona-Brennglas beleuchtet und bewertet. Manuel Jahn, Initiator und federführender Koordinator des Habona Reports, bekräftigt die Wichtigkeit des umfangreichen Analysewerkes: „Die technologischen und gesellschaftlichen Entwicklungen, die schon lange im Hintergrund laufen, wurden sowohl in weiten Teilen der Immobilienwirtschaft als auch von Politik und Verwaltung bis zuletzt stark unterschätzt. Gut, wer in Umbruchzeiten wie diesen einen guten Kompass hat.“

 

Kernbotschaften herausgearbeitet

Die Verfasser des Habona Reports 2021 haben acht Kernbotschaften herausgearbeitet.

Die Pandemie verstärkt bestehende Trends. Erstmals zeigt sich, in welchem Umfang die digitale Transformation die Immobilienwirtschaft insgesamt berührt. Veränderungen im Nutzerverhalten wirken sich unmittelbar auf den Nutzwert und damit auf den Wert der Immobilie aus.

Der Flächenabbau im Nonfood-Einzelhandel kommt den Innenstädten zugute. Ein deutlich geringerer Flächenbedarf bringt Bewegung in die Innenstädte. In der Folge fallender Mieten öffnen sich auch die A-Lagen für kosten-, service- und beratungsintensivere Konzepte, die lange zuvor aus den Innenstädten verdrängt wurden.

Strukturwandel verstehen

Corona hilft, den Strukturwandel zu verstehen und anzuerkennen. Nachfrageseitige Veränderungen betreffen mittlerweile nicht mehr allein das Einkaufen, sondern auch die Art und Weise, wie wir wohnen, arbeiten und reisen wollen. Das Ausmaß der Pandemiefolgen ermöglicht den Akteuren einen offeneren Umgang mit notwendigen Veränderungen.

Nahversorgung und Mixed-Use zeigen ihre Online- und Krisen-Resilienz.  Mit neuen Ansprüchen an Wohnen, Arbeiten und Leben gewinnen dezentrale Standorte an Bedeutung. Milliarden Euro an Einzelhandelsumsatz fließen aus den Fußgängerzonen und Shoppingcentern ab und den Nahversorgungslagen zu. Dort ergeben sich neue und interessante immobilienwirtschaftliche Aufgaben.

Blick auf die Stadtplanung

Nachhaltiger Stadtumbau erfordert kollaborative  Stadtplanung. Die Komplexität des Wandels lässt erahnen, dass Top-Down-Ansätze nicht mehr geeignet sind, große städtebauliche Aufgaben nachhaltig zu lösen. Die Immobilienwirtschaft ist gut beraten, Allianzen mit öffentlichen und engagierten privaten Akteuren sowie die Nähe zu Wissenschaft und Forschung zu suchen.

Der langfristige Nutzwert des Gebäudes wird wieder wichtig. Die Immobilie bleibt in volatilen Zeiten ein nachgefragtes Anlageziel, bei dem Wertstabilität vor Ausschüttung steht. Preiskorrekturen sind dort unvermeidlich, wo Gebäude nicht mehr der Nutzernachfrage entsprechen oder nur mit hohem Aufwand dieser angepasst werden können.

Wandel auf dem Vormarsch

Kleinteilig und wandelbar schlägt groß und starr. Die Digitalisierung hat sich in allen Lebensbereichen noch einmal beschleunigt. Die Menschen verhalten sich zunehmend autonom und auch widersprüchlich. Kleinteiligere und wandelbare Gebäude- und Standortkonzepte versprechen ökologisch, sozial wie auch wirtschaftlich nachhaltigere Lösungen.

Nahversorgungsimmobilien entziehen sich spekulativen Marktentwicklungen. Ungebrochen steigende Preise für Nahversorger stehen im Einklang mit wachsender Mieternachfrage und wachsenden Umsätzen. Hohe Zugangshürden dieses regionalen und kleinteiligen Anlagesektors wirken Preisübertreibungen entgegen.