Transaktionen

Der Anteilsverkauf des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe war einer der größten Deals des vorigen Jahres.

Foto: KaDeWe

Nach Angaben von Colliers wurden 2023 in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 5,5 Milliarden Euro gehandelt. Das ist das geringste Transaktionsvolumen seit dem Höhepunkt der Finanzmarktkrise und entspricht knapp der Hälfte des Zehnjahresdurchschnitts.

Während in den ersten neun Monaten des Jahres im Einzelhandelssegment die allgemeine Transaktionsschwäche am Investmentmarkt deutlich geringer ausfiel als in anderen Nutzungsarten, enttäuschte das Jahresabschlussquartal mit einem historisch niedrigen Quartalsergebnis von deutlich weniger als einer Milliarde Euro und weniger als 40 registrierten Abschlüssen. Damit büßte das Einzelhandelssegment seine im Jahresverlauf erreichte Spitzenposition als transaktionsstärkste Nutzungsart ein und landete Ende Dezember mit einem Marktanteil von 23 Prozent auf Platz Zwei hinter Industrie- und Logistikimmobilien mit 28 Prozent, aber weiter vor Büroimmobilien mit 20 Prozent.

Zwei große Transaktionen

Auf das Einzelhandelssegment entfielen die beiden größten Transaktionen, die im Jahresverlauf am Gewerbeimmobilienmarkt überhaupt registriert wurden. Dazu zählen die rund eine Milliarde Euro schwere Übernahme des Nahversorgerportfolios von x+bricks durch den kanadischen Investmentmanager Slate und der Anteilsverkauf des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe an den thailändischen Investor Central. Im vierten Quartal hingegen gab es lediglich zwei Transaktionen, die die 100-Millionen-Euro-Marke überschritten haben dürften. Dabei handelt es sich unter anderem um das Bestandsportfolio des Einzelhandelsinvestors GRR mit 52 Nahversorgerimmobilien, das im Zuge der Unternehmensübernahme an Garbe überging.

Lebensmittelfachmärkte dominieren

Ulf Buhlemann, Head of Retail Investment Germany: „Das Transaktionsgeschehen mit Einzelhandelsimmobilien bleibt auf wenige Teilbereiche fokussiert, was es sehr schwankungsanfällig macht. Das kleinvolumige Fachmarktsegment mit Nahversorgern steht bis auf Weiteres für kalkulierbaren Investitionsbedarf bei krisen- und onlineresilientem Umsatz und passt so in die derzeitige Investitionsstrategie vieler Anleger. Meist langfristig abgeschlossene und indexierte Mietverträge stellen planbare Cashflows für Core-Investoren dar, auch wenn wesentlich weniger Kapital als noch vor 48 Monaten platziert wird. Der Lebensmitteleinzelhandel wird zudem durch den Homeoffice getriebenen Trend zu wohn- und arbeitsortnaher Versorgung darin gestärkt, sein engmaschiges Standortnetz auszubauen. Lebensmittler zählen laut Händlerbefragung des EHI erneut zu den expansivsten Branchen.“

Fachmarkt-Segment an der Spitze

Fachmärkte und Fachmarktzentren stehen weiter an der Spitze aller gehandelten Einzelhandelsimmobilientypen mit einem Volumenanteil von 55 Prozent, wovon allein 89 Prozent auf das Konto des lebensmittelgeankerten Fachmarktsegments gehen. Highstreetimmobilien, deren dominierender Marktanteil im ersten halben Jahr vor allem von großvolumigen Beteiligungsübernahmen im Warenhaussegment geprägt war, liegen aktuell an Position Zwei mit 33 Prozent Volumenanteil, gefolgt von Shopping Centern mit elf Prozent auf Platz Drei. Rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf Portfolios, der überwiegende Teil auf Einzeldeals.

Renditen steigen weiter

Buhlemann weiter: „Unter Berücksichtigung der weiter hohen Zins- und Finanzierungskosten werden die hohen Preise der Vergangenheit auch im Fachmarktsegment nicht mehr bezahlt. Aktuell bewegen sich die Brutto-Spitzenanfangsrenditen für Nahversorgungsimmobilien zwischen 5,60 und 6,25 Prozent. Als Reaktion auf das zähe Marktgeschehen beobachten wir, dass längere Zeit im Markt befindliche Portfolios in kleinere Teilportfolios aufgeteilt beziehungsweise im Einzelverkauf angeboten werden. Daneben sehen wir Value-Add-Investoren, die sich auf die Restrukturierung von Objekten mit kurzer Restlaufzeit an guten Standorten fokussieren. Innerstädtische Geschäftshäuser und Shopping Center in Hochfrequenzlagen bieten diesbezüglich zum aktuellen Zeitpunkt gute Einstiegsmöglichkeiten für Repositionierungen. Der Charakter einer reinen Einzelhandelsimmobilie wird dabei aufgebrochen und durch Mischnutzung ersetzt. Mit der Insolvenz bedeutender Projektentwickler wie Centrum oder der Signa Gruppe werden ab diesem Jahr Produkte in absoluten Top-Lagen der Einkaufsmetropolen an den Markt gelangen. Hier erwarten wir trotz grundsätzlich hohem Interesse potenzieller Käufer deutliche Preiskorrekturen als Voraussetzung für tatsächlich stattfindende Transaktionen. Wenig zukunftsfähige Lagen und Center bleiben bis auf Weiteres nicht handelbar.“

Ausblick aufs neue Jahr

Buhlemann abschließend: „Das schwache Jahresabschlussquartal werten wir als temporären Aussetzer des am gesamten Investmentmarkt einsetzenden allmählichen Belebungsprozesses. Förderlich wird sich das moderate Wirtschaftswachstum, das auch den privaten Konsum stützten wird, sowie die erhöhte Planbarkeit des Zins- und Finanzierungsumfeldes auswirken. Die weiterhin hohen Fremdfinanzierungskosten werden gleichzeitig den Verkaufsdruck auf Bestandshalter erhöhen. So hat bereits der Fachmarktinvestor Deutsche Konsum Reit Mitte Dezember Immobilienverkäufe aufgrund auslaufender Anleihen angekündigt. Hinzu kommen die von Insolvenzen betroffenen Projekte, die mit ihren großen Volumina nach und nach an den Markt gelangen werden. In Summe erwarten wir für 2024 ein anziehendes Transaktionsvolumen, was allerdings noch deutlich hinter dem langjährigen Volumen von zehn Milliarden Euro liegen wird.“