Stadt & Handel

Für lebendige Innenstädte müssen Entwickler umdenken.

Symbolbild: AdobeStock

Nach Erhebungen von Aengevelt Research sinken die erzielbaren Mieten für Einzelhandelsstandorte auf breiter Front. Während Kaufhäuser schließen und sich Filialisten zurückziehen, rücken kleinere Einzelhandelsbetriebe, Gastronomie und Gesundheitswirtschaft nach – allerdings in der Regel zu niedrigeren Mieten. Immobilieneigentümer in City- und Stadtteillagen müssen deshalb neue Konzepte entwickeln, um die Attraktivität der Innenstädte zu steigern und ihre Mieterträge zu stabilisieren.

Im Jahr 2023 sind die Einzelhandels-Spitzenmieten in allen Big-Seven-Städten gegenüber 2019, dem letzten Jahr vor der Corona-Pandemie, nominell im Mittel um 14 Prozent gesunken, inflationsbereinigt sogar um 26 Prozent. Während zum Beispiel die Spitzenmiete in Düsseldorf mit einem nominellen Rückgang um fünf Prozent robust stabil blieb, sank sie in Berlin um 26 Prozent. Diese Entwicklung trifft über die Big Seven hinaus auch auf andere Städte zu, darunter die ostdeutschen Metropolen Leipzig und Dresden (beide minus 15 Prozent) sowie die Landeshauptstadt Magdeburg (minus 28 Prozent).

Strukturelle Probleme

Diese Mietrückgänge spiegeln strukturelle Probleme des Einzelhandels wider, denn die Effekte der Corona-Lockdowns waren 2023 weitgehend überwunden, und dem stationären Einzelhandel war zudem gelungen, an den Online-Handel verlorene Umsatzanteile teilweise wieder zurückzuholen. Gleichwohl setzt sich der langfristige Trend zum Online-Handel weiter fort. Zugleich belastet die demografische Entwicklung mit zunehmenden Rentneranteilen die Einzelhandelsumsätze, weil im Rentenalter sowohl Kaufkraft als auch Anschaffungsbereitschaft tendenziell zurückgehen. Das allgemeine Muster zeigt, dass zudem kleinere monostrukturierte Zentren und schwächere Standorte und Lauflagen stärker betroffen sind als die Cities der Metropolen.

Alternative Nutzungsarten

Nach Analysen von Aengevelt Research sind neben Kaufhäusern insbesondere Einzelhandelsetagen betroffen, aus denen sich größere Einzelhändler und Filialisten zurückziehen. Teilweise rücken kleinere, inhabergeführte Einzelhändler nach, teilweise auch alternative Nutzungen aus den Bereichen Gastronomie, Gesundheitswirtschaft - wie Sanitätshäuser, Pflegedienste und Physiotherapiepraxen - oder Soziokultur wie Beratungs- und Begegnungsstätten, Galerien und Ateliers. Diese alternativen Nutzungen generieren indessen sehr oft niedrigere Mieten, ebenso wie Spielhallen, Ein-Euro-Shops, Pfandleiher, Ethno-Betriebe und andere Nutzungen, die mitunter akzeptiert werden, um Leerstände zu vermeiden. Kommunale Maßnahmen zum Leerstandsmanagement wie Zwischennutzungen oder Mietzuschüsse für Start-Ups in leer stehenden Ladenlokalen sind ebenfalls recht oft auch mit Mieteinbußen verbunden.

Fokus auf Wohnen

Um in dieser Situation Mieteinnahmen und Ertragswerte der Immobilien zu stabilisieren, empfiehlt Aengevelt in allen technisch oder ökonomisch machbaren Fällen Mut und Initiative zum veränderten Nutzungsmix. Im klassischen Wohn-/Geschäftshaus stellte das Erdgeschoss mit Einzelhandelsnutzung den Hauptertragsbringer dar, gefolgt von Dienstleistungs-, Freizeit- und Büronutzungen wie Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Versicherungsagenturen, Schulungs- und Fortbildungsflächen, Sport- und Tanzeinrichtungen im ersten oder zweiten Obergeschoss, während im Gebäude vorhandene Wohneinheiten oft von geringerer Qualität waren und zu günstigeren Mietpreisen vermietet wurden. Wenn jedoch die Mieteinnahmen für die Einzelhandelsetagen sinken und die Erträge aus anderen gewerblichen Nutzungen nicht gesteigert werden können, rücken die Wohnetagen in den Fokus, die nach entsprechenden Ertüchtigungs- und Aufwertungsmaßnahmen deutlich höhere Mieterträge generieren können. Dabei spielt den Eigentümern das seit geraumer Zeit wieder deutlich wachsende Interesse an urbanen Wohnlagen in die Hände, das einerseits aus veränderten Haushaltsstrukturen - zunehmende Zahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten sowie Wohngemeinschaften - und andererseits aus veränderten Lebensstilen und Ansprüchen resultiert.

Urbane Standorte

Damit Wohnungen in einzelnen Wohn-/Geschäftshäusern allerdings hinreichend attraktiv für Bewohnergruppen mit hoher Mietkaufkraft werden, müssen sich Cityquartiere zu urbanen Wohnstandorten entwickeln. Dafür empfiehlt sich ein koordiniertes Vorgehen einzelner Eigentümer, die sich zu zielorientierten Immobilien- und Standortgemeinschaften zusammenschließen. Die Revitalisierung von Cityquartieren zu attraktiven urbanen Wohnstandorten erfordert Maßnahmen zur Gestaltung des Wohnumfelds, insbesondere von Hofsituationen bei Blockbebauung, Ansiedlung von wohnungsnaher leistungsfähiger Infrastruktur, darunter Lebensmitteleinzelhandel, Dienstleister und Gastronomie, sowie Marketingmaßnahmen, um Szene-Quartiere zu schaffen. Leer stehende Ladenlokale und Gewerbeetagen erleichtern die Umgestaltung von Einzelhandelsquartieren zu Mixed-Use-Quartieren mit ausgeprägter Wohnnutzung.

Schutz vor Klumpenrisiken

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Nutzungsmischung - nicht nur im einzelnen Gebäude, sondern auch auf Quartiersebene - ist der funktionierende Schlüssel zur zeitnahen Revitalisierung unserer Cities, wenn der klassische Einzelhandel vielerorts unter Druck gerät. Mixed-Use-Immobilien stellen zudem einen Schutz vor Klumpenrisiken dar, die zwangsläufig mit Single-Tenant- und Single-Use-Immobilien wie Kaufhäusern oder reinen Verwaltungsgebäuden einhergehen.“