Der exklusive Gastbeitrag

Lars Jähnichen, Geschäftsführer IPH Handelsimmobilien, und Dr. Johannes Berentzen, Geschäftsführer BBE Handelsberatung

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Markthallen sind ein Statement gegen die Anonymität des Massenkonsums und ein Bekenntnis zu Qualität und Gemeinschaft. Sie haben eine Sonderstellung unter allen Flächentypen von Einzelhandelsimmobilien. Aus Sicht von Entwicklern und Vermietern entsprechen sie dem Idealtypus in Sachen Erlebnisqualität: Sie bieten einen vielseitigen Mietermix aus Einzelhandel und Gastronomie, was zudem eine stabile und diversifizierte Einnahmequelle darstellt. Wenn es jedoch um belastbare Studien geht, handelt es sich um eine systematisch kaum erfasste Assetklasse. Das ändert sich nun.

Im Rahmen einer umfassenden Analyse haben wir 30 verschiedene Markthallen in Deutschland untersucht, um herauszufinden, welche konzeptionellen Unterschiede sich erkennen lassen und welche Faktoren für ihren Erfolg entscheidend sind. Es sind Markthallen innerhalb von Stadtzentren dabei, in einzelnen Stadtteilen, aber auch solche in Gewerbegebieten. Unsere Auswahl deckt außerdem ein breites Spektrum an Konzepten ab, von traditionellen Obst- und Gemüsemärkten bis hin zu modernen Event-Locations mit Street-Food-Festivals

Vielfältige Quartiersmittelpunkte

Markthallen erfüllen seit Jahrzehnten das, was heutzutage von erstklassigen Shoppingcentern erwartet wird. Menschen besuchen Markthallen nicht nur, um einzukaufen, sondern auch, um dort Zeit zu verbringen, gastronomische Angebote zu nutzen, vielfältige Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen und vor allem, um soziale Kontakte zu pflegen. Die Markthalle ist nach wie vor ein Mittelpunkt in der Nachbarschaft, ein Ort, an dem regionale Händler ihre Produkte anbieten, Freunde sich auf einen Kaffee treffen und die Kreativszene Inspiration findet. Ein Kernergebnis: Tatsächlich können sehr unterschiedliche Formen der Markthalle gleichermaßen erfolgreich sein. Historische Hallen mit großen Verkaufsflächen in zentraler Lage haben gleich mehrere Ausgangsvorteile, wie ein etabliertes Einzugsgebiet, eine Entstehungsgeschichte mit Patina und nicht selten eine beeindruckende Architektur. Kleinere, jüngere Hallen im Stadtteilzentrum wiederum positionieren sich gezielt mit Blick auf Nachhaltigkeit, Frische, Regionalität und Urbanität. Die Erfolgsfaktoren der Markthallen haben sich in den vergangenen Jahren aufgrund des veränderten Einkaufsverhaltens stark gewandelt. Objekte, die sich jahrzehntelang bewährt haben, müssen nicht zwingend in der Zukunft gleichermaßen erfolgreich sein. Wer bestehende Markthallen weiterlaufen lässt, ohne Veränderungen in Wettbewerb, Markt und Kundenverhalten zu berücksichtigen, läuft Gefahr, einen Abwärtstrend zu riskieren.  

Makrolage, Mikrolage und das Objekt selbst sind entscheidend

Unsere Analyse hat gezeigt, dass Makrolage, Mikrolage und das Objekt die drei entscheidenden Faktoren für eine erfolgreiche Markthalle bilden. Bei der Makrolage sind Faktoren wie Einwohnerzahl und Wirtschaftskraft sowie die Anzahl der Pendler und Touristen in der Region wesentlich für die Bewertung der Hallen. Die Mikrolage, also der genaue Standort der Markthalle, sei es im Stadtzentrum, in einem Stadtteil oder in einem Gewerbegebiet, determiniert die Ausrichtung und die Funktion der Halle selbst, damit sie von den jeweiligen Zielkunden angenommen wird. Das Objekt, dessen Größe, historischer Hintergrund und Image sind nicht zuletzt bestimmend dafür, ob sich die Markthalle auch als Event-Location oder eher exklusiv für Handel und Gastronomie eignet. Städte mit einer Bevölkerung ab 150.000 Einwohnern haben die optimale Größe für die erfolgreiche Integration einer Markthalle. Besonders vielversprechende Aussichten ergeben sich zusätzlich für die Standorte, die einen historischen Bezug aufweisen oder sich in historischen Gebäuden befinden. Die Infrastruktur spielt hierbei ebenfalls eine große Rolle. Die ideale Markthalle sollte leicht erreichbar sein, sei es zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln, vorzugsweise weniger als 250 Meter von einer Haltestelle entfernt. Parkplätze sollten entweder in unmittelbarer Nähe oder direkt vor Ort verfügbar sein. Die Markthalle sollte zudem an sechs Tagen pro Woche geöffnet sein, um ein breites Spektrum an Besuchern zu erreichen, wobei flexible Öffnungszeiten je nach Konzept möglich sind, insbesondere wenn Gastronomie im Fokus steht.

Zentrum versus Stadtteil

Markthallen im Stadtzentrum profitieren von einer bereits hohen Passantenfrequenz und den Touristen, sehen sich aber einem intensiven Wettbewerb im Lebensmitteleinzelhandel gegenüber. Daher ist es an diesen Standorten ratsam, das Thema Gastronomie in den Vordergrund zu stellen. 

In Stadtteilen sind in der Regel weniger Passanten unterwegs, daher ist es sinnvoll, die Frequenz zu steigern, indem vielfältige Nutzungsangebote aus Lebensmittelgeschäften, Dienstleistungen und Freizeitangeboten in der Markthalle bereitgestellt werden.

Der Vergleich verdeutlicht, dass ein erfolgreiches Konzept stets die lokalen Angebote und die Infrastruktur der näheren Umgebung berücksichtigen sollte. Eine Markthalle wird besonders attraktiv, wenn sie Produkte und Dienstleistungen anbietet, welche die Bedürfnisse der örtlichen Gemeinschaft sinnvoll ergänzen. Die Integration eines Lebensmittelverkaufs passt gut zu diesem Konzept und zieht mehr Besucher an.

Schlüsselfaktor Nachhaltigkeit

Markthallen sind prädestiniert dafür, Produkte aus der Region zu verkaufen. Das trifft den Nerv der Zeit, da immer mehr Menschen Wert auf bewussten und nachhaltigen Konsum legen. Darüber hinaus ziehen kulturelle Veranstaltungen mit einem lokalen Bezug die Besucher an. Es ist zudem unvermeidlich, dass Markthallen in Zukunft ESG-konform sind und nachhaltig bewirtschaftet werden – nicht nur, um Energie und somit Geld zu sparen, sondern auch, um den Wert einer Immobilie zu erhalten. Konzeptionell sollten sich Betreiber von Markthallen darauf konzentrieren, sich noch stärker von Online-Angeboten abzugrenzen, indem sie den Kunden eine herausragende Aufenthaltsqualität, eine kundenorientierte Beratung und hochwertige Produkte bieten. Wo sonst kann man im städtischen Umfeld den Erzeuger persönlich nach dem besten Stück Fleisch oder der Herkunft eines Käses fragen?

Markthalle ist nicht gleich Markthalle 

Die untersuchten Markthallen lassen sich je nach Schwerpunkt konzeptionell in drei Kategorien einteilen: klassische Markthallen, gastronomische Markthallen und Lifestyle-Markthallen. Charakteristisch für klassische Markthallen sind vielfältige Angebote an Kulinarik und Produkten, zumeist sind sie an einem zentralen Standort angesiedelt. Gastronomische Markthallen zeichnen sich durch eine hochwertige gastronomische Vielfalt aus, getreu dem Motto: „Weniger, dafür besser.“ Lifestyle-Markthallen bieten ein buntes Potpourri an Lebensmitteln, Dienstleistungen und Kultur- sowie Freizeitangeboten an. Die Konzepte können natürlich auch miteinander verschmelzen, allerdings bleiben die meisten Markthallen ihrem Schwerpunkt treu.

Klassische und gemischt genutzte Markthallen sind oft in historischen Gebäuden zu finden, während gastronomieorientierte Markthallen eher an moderneren Standorten anzutreffen sind. Lifestyle-Markthallen sind in der Regel größer und bieten eine breitere Palette an Nutzungen, mehr Ladeneinheiten und Veranstaltungen. Die Größe einer Markthalle beeinflusst maßgeblich ihr Nutzungskonzept.

Fazit: Positionierung, Mietermix und Umfeld müssen zueinander passen

Markthallenkonzepte können in historischen Gebäuden, in modernen Neubauten oder in umfunktionierten Räumen umgesetzt werden. Es gibt Sie im Zentrum wie in Randlagen, mit Handels- Gastronomie-, oder Eventschwerpunkt. Ihre Flexibilität in Bezug auf den Standort und die Gestaltung macht sie zu einem attraktiven Konzept für viele Städte. Doch das will wohl überlegt sein: Unsere Analysen zeigen deutlich, dass Positionierung und Mietermix zur Lage der Halle, zum Objekt selbst sowie zum Umfeld passen müssen. Ansonsten führt selbst eine gut ausgestattete Markthalle nicht zum Erfolg. Ebenso wenig wird eine Halle, die mitten in der belebten Innenstadt angesiedelt, aber falsch positioniert ist, nicht zwangsläufig gut besucht.

Um das gesamte Potenzial zu nutzen, ist eine gründliche Analyse des Objekts und des Standortsabsolut notwendig. Dabei müssen auch handels- und immobilienbezogene Faktoren beachtet und miteinander in Einklang gebracht werden. Hierauf baut die strategische Positionierung auf. So können Orte für besondere Einkaufserlebnisse mit einer ganz besonderen Aufenthaltsqualität entstehen. Dafür muss das Konzept jedoch konsequent umgesetzt und immer wieder feinjustiert werden. Sorgfältig geplante und gut gemanagte Markthallen sind wichtige Impulsgeber für unsere lebendigen Innenstädte, ganz wunderbare Handels-Plattformen und DIE Treffpunkte in Stadt und Bezirk. Gerade in einer Zeit des Online-Handels bieten Markthallen das sinnliche Gegenprogramm: Hier riecht, schmeckt und fühlt man den Einkauf!