Zahlen & Studien

Lebensmittelgeankerte Handelsobjekte stützen den Transaktionsmarkt.

Symbolbild: Pixabay / Alexa

Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien kann nach Angaben von Savills auf das umsatzstärkste Quartal im bisherigen Jahresverlauf zurückblicken. Zwischen Juli und September wechselten Immobilien mit einem Volumen von 1,8 Milliarden Euro den Eigentümer. In Summe betrug das Transaktionsvolumen für das laufende Jahr damit rund 4,7 Milliarden Euro, was gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ein Rückgang von 32 Prozent bedeutet.

Im Gegensatz zu anderen Segmenten am Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnete der Handelsimmobilienmarkt damit den geringsten Rückgang und blieb vergleichsweise liquide. So war der Handelsimmobilienmarkt mit einem Anteil von 32 Prozent am Gewerbeinvestmentvolumen wie in den Quartalen zuvor die umsatzstärkste Nutzungsart. Und wie in den Quartalen zuvor hat eine großvolumige Transaktion das Transaktionsvolumen gestützt: die milliardenschwere Übernahme sämtlicher 188 Nahversorgungsimmobilien durch Slate Asset Management von X+bricks.

Deutliche Zweiteilung

Jörg Krechky, Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, äußert sich zum Marktumfeld: „Schon mit Beginn der Pandemie hat sich eine klare Entwicklung am Handelsimmobilienmarkt abgezeichnet: eine deutliche Zweiteilung. Auf der einen Seite steht ein robustes Nahversorgungssegment und auf der anderen Seite gewissermaßen der Rest des Marktes, der mit zahlreichen strukturellen Veränderungen konfrontiert ist. Diese Zweiteilung hat dazu geführt, dass der Begriff Handelsimmobilienmarkt die Komplexität des Sektors nicht mehr angemessen beschreibt. Stattdessen sehen wir eine wachsende Diversifizierung innerhalb des Sektors, wobei jedes Segment seine eigenen spezifischen Dynamiken und Herausforderungen aufweist.“

Umsatzplus bei Lebensmittlern

Ein Blick auf das Transaktionsgeschehen im bisherigen Jahresverlauf macht die Teilung noch deutlicher. Während Fachmarktzentren mit 588 Millionen Euro, Geschäftshäuser mit 464 Millionen Euro und Shopping Center mit 504 Millionen Euro Transaktionsvolumen einen Umsatzrückgang von etwa 60 bis 80 Prozent hinnehmen mussten, verzeichnen Supermärkte und Discounter ein deutliches Umsatzplus (+ 80 Prozent). Dabei werden die rund 1,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen maßgeblich von zwei großvolumigen Portfoliotransaktionen getragen. Rebecca Hummel, Senior Consultant Research bei Savills Germany, kommentiert: „Das macht das Nahversorgungssegment neben Logistik derzeit scheinbar zum einzigen Segment am Gewerbeinvestmentmarkt, das für großvolumige Portfoliotransaktionen noch liquide ist.“ Bei den beiden Transaktionen handelt es sich neben der Übernahme der X+bricks-Immobilien durch Slate Asset Management um das Royal-Blue-Portfolio, bei dem Aldi Süd über siebzig seiner eigenen Märkte von der Allianz gekauft hat.

Händler als Investoren

Krechky kommentiert: „Das Royal-Blue-Portfolio verdeutlicht zwei wichtige Entwicklungen, die wir in diesem Segment in den letzten Monaten beobachtet haben. Zum einen scheinen einige Investoren das Risiko kurzer Mietvertragslaufzeiten als weniger bedeutsam einzustufen. Dies könnte auf das überdurchschnittliche Mietwachstum und die Erwartung quasi sicherer Mietsteigerungen zurückzuführen sein. Zum anderen sind Lebensmitteleinzelhändler vermehrt als potenzielle Käufer präsent, was die Nachfrageseite zusätzlich stützt und die Bieterprozesse beeinflusst.“ Daniel Kroppmanns, Head of Retail Agency Germany bei Savills, ergänzt dazu: „Die Expansion im außerstädtischen Lebensmitteleinzelhandel erreicht ihre Grenzen und flacht allmählich ab. Durch den Erwerb eigener Immobilien sichern sich Händler nicht nur ihre Standorte, sondern entziehen sich auch teilweise der aktuellen Mietpreisentwicklung. Ergänzend hierzu rücken auch wieder die Innenstädte verstärkt in den Expansionsfokus.“

Center in der Bredouille

Im deutlichen Kontrast dazu zeigt sich die Entwicklung am Shopping-Center-Markt. Hier zeichnet sich eine rückläufige Mietpreisentwicklung ab, begleitet von wachsendem Leerstand. So weisen laut Savills bereits heute etwa 15 Prozent der deutschen Shopping Center einen Leerstand von mehr als 20 Prozent auf. Krechky kommentiert die Marktsituation wie folgt: „Die stagnierenden oder sinkenden Mieten in Verbindung mit zunehmendem Leerstand könnten den Verkaufsdruck der Eigentümer bei anstehenden Refinanzierungen erhöhen. Denn einige Eigentümer dürften vor der Herausforderung stehen, die gestiegenen Zinsen nicht mehr aus dem Cashflow ihrer Center bedienen zu können. Zudem dürften die Kapitalwerte vieler Center mittlerweile unter ihrem ursprünglichen Verkaufspreis liegen, was die Refinanzierung weiter erschwert. Daher könnten Shopping Center nach Projektentwicklungen das Segment sein, in dem sich als nächstes Notverkäufe anbahnen und wieder mehr Transaktionen verzeichnet werden könnten.“

Anstieg der Spitzenrendite

Die Spitzenrendite stieg im dritten Quartal in nahezu allen Segmenten um weitere 20 Basispunkte. So lag die Spitzenrendite von Supermärkten und Discountern per Ende September bei 4,7 Prozent. Innerhalb von einem Jahr ist sie damit um 90 Basispunkte gestiegen. Stärker fiel der Anstieg nur noch bei Fachmarktzentren aus, die mit einem Plus von 100 Basispunkten gegenüber dem Vorjahresquartal nun bei 5,1 Prozent liegen. Für Geschäftshäuser und Shopping Center weist Savills nach wie vor Renditespannen aus. So stieg die Spitzenrendite bei Geschäftshäusern von vormals 3,8 bis 4,2 Prozent auf 4,0 bis 4,4 Prozent. Stabil blieb die Renditespanne der Shopping Center bei 5,3 bis 5,7 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal fiel hier Renditeanstieg bei Shopping Centern am geringsten aus und liegt am oberen Ende der Spanne bei maximal 40 Basispunkten. Hummel erläutert: „Die große Preiskorrektur bei den Shopping Centern fand im Gegensatz zu anderen Handelssegmenten nicht erst mit einsetzender Zinswende statt, sondern bereits zu Beginn der Pandemie. Daher fiel hier der Renditeanstieg im Vergleich zu anderen Segmenten zuletzt moderat aus.“

Käuferstruktur im Umbruch

Krechky zur Entwicklung der kommenden Monate: „Aktuell befinden sich zahlreiche Bestandshalter noch in einer komfortablen Situation, und wir haben wenig Verkaufsdruck registriert. Mit einem regeren Transaktionsmarkt dürfte deutlich werden, wie stark sich die Käuferstruktur am Handelsimmobilienmarkt geändert hat. Das ist zum Teil der Zinswende geschuldet, doch auch schon vorher befand sich der Markt im Transformationsprozess, und Handelsimmobilien wurden immer seltener als Core-Objekte eingestuft. So wird der Sektor künftig die Spielwiese für wertsteigerungsorientierte Investoren, während sich konservative Kapitalgeber weitgehend aus dem Markt zurückziehen werden.“