Stadt & Handel

Fachmarktzentrum Südring Center mit Ärztehaus und Büronutzung der GRR Group in Frankfurt/Oder in Brandenburg. Visualisierung: GRR Group

Durch die weiter zunehmende Knappheit auf dem Grundstücks– und Wohnungsmarkt rücken integrierte Lagen für Nahversorgungsimmobilien immer stärker in den Fokus der städtebaulichen Entwicklung.

Bei Modernisierungen oder Neubauten von Supermärkten oder Discountern wächst die Nachfrage nach so genannten Mixed-Use-Immobilien, bei denen Nahversorger mit Gewerbe, Büros und Wohnungen kombiniert werden. Kommunen nutzen damit nicht nur das geringe Platzangebot optimal und fördern das Modell der 15-Minuten-Städte – die Standorte sind so auch nachhaltiger und wirtschaftlicher und tragen dazu bei, dass Städte und Gemeinden ihre Klimaziele erreichen. Das zeigt der zweite GRR Basic Retail Report, den die GRR Group gemeinsam mit Kooperationspartner Savills vorgestellt hat.

Basic Retail übernimmt Verantwortung

„Nahversorger sind heute ein fester Bestandteil der Stadtentwicklung in integrierten Lagen. Wir werden künftig in den Ballungszentren immer weniger Einzellagen sehen. Mixed-Use-Objekte passen hervorragend in die ESG-Strategie der GRR Group, weil Leben, Arbeiten und Einkaufen unter einem Dach kurze Wege ermöglichen und dabei nur wenig Fläche verbraucht wird. Der GRR-Report zeigt, wie mit gemischt genutzten Objekten Quartiere und Stadtviertel lebenswerter werden und die Klimabilanz verbessert wird“, erklärt Martin Führlein, Vorsitzender der GRR Group.

Langfristige Nutzung im Fokus

„Erst eine möglichst langfristige Nutzungsperspektive verleiht Immobilien ihren fundamentalen Wert, und diese besteht zweifelsohne für die meisten Nahversorgungsimmobilien. Das mobile Arbeiten und die sich beschleunigende Suburbanisierung lassen sogar neue Potenzialstandorte entstehen und eröffnen Expansionschancen für den Sektor. Der Flächenbedarf könnte auch deshalb steigen, weil Nahversorger in einer Stadt der kurzen Wege oftmals weitere Funktionen abdecken müssen. Daher werden ergänzende Nutzungen Nahversorgungsstandorte künftig weiter prägen und bieten zudem die Chance, sich vom wachsenden Lebensmittel-Onlinehandel abzuheben. Aufgrund dieser Entwicklungen sehen wir für den Sektor im Gegensatz zu anderen Handelssegmenten weiteres Wachstumspotenzial“, betont Karsten Nemecek, Managing Director bei Savills.

Bestand soll wachsen

Für den Report hat die GRR Group Mitte 2022 Handelsexperten und Investoren befragt, um ein Stimmungsbild zur Marktentwicklung, zur Bedeutung von Retail-Mixed-Use-Objekten (RMU) sowie zu ihrer ESG-Strategie zu ermitteln. Der Investitionsschwerpunkt der Befragten ist aktuell noch als risikoavers einzustufen. Der Fokus liegt im Bereich der Core- und Core+-Objekte. An dieser Ausrichtung soll sich in den kommenden drei Jahren auch nichts ändern. Etwa die Hälfte der befragten Investoren haben lebensmittelgeankerte RMU-Objekte im Bestand. 40 Prozent planen in den kommenden Jahren, den RMU-Bestand auszubauen. Dabei präferieren die Investoren Objekte in Städten ab 50.000 Einwohnern. Kleine Gemeinden spielen dagegen für RMU keine Rolle. Mehr als zwei Drittel und damit der überwiegende Teil der Investoren würde bei einem RMU-Fonds eine Core-Strategie verfolgen. Den größten Vorteil bei RMU-Objekten sehen die Befragten in der Diversifikation ihres Portfolios, zudem in Synergieeffekten, die sich aus der Mischnutzung ergeben. Auch die risikoreduzierende Wirkung für das Immobilienportfolio insgesamt wird als Vorteil von RMU-Objekten genannt.

Verringerung der CO₂-Emissionen

Aus ESG-Sicht wird die (Um-)Nutzung von Objekten zu Retail-Mixed-Use-Immobilien begrüßt. „Die Förderung urbaner Zentren durch derartig gestaltete Quartiere führt, durch verkürzte Wegestrecken und die Beibehaltung der Bestandsimmobilien, zu einer Verringerung der CO₂-Emissionen. Gleichzeitig bewirkt die Multifunktionalität dieser Zentren, dass sich die Bewohner mit ihrem Quartier identifizieren können und eine Verbundenheit mit ihm entwickeln. Dadurch kann eine aktive Mitgestaltung des urbanen Raums begünstigt werden“, erklärt Dr. Astrid Keller, ESG- und Research Managerin der GRR Group.

Ökologische Kriterien

ESG-Standards spielen bei Investorenentscheidungen eine immer größere Rolle. Dabei genießen Umwelt-Kriterien (E – Environment) die größte Aufmerksamkeit. Zwar werden weiterhin Fondsprodukte gezeichnet, die kein Artikel-8- oder 9-Prädikat aufweisen. Aber nur noch ein Drittel sieht bislang keine Notwendigkeit, die Investitionsstrategie auf Artikel-8- oder 9- Fonds auszurichten. Auch bei Gebäudezertifizierungen ist man derzeit noch gelassen. Für gut die Hälfte der Befragten sind diese aktuell noch unwichtig. Künftig wird allerdings zertifizierten Gebäuden eine größere Aufmerksamkeit eingeräumt. Für 90 Prozent der Befragten sind diese künftig eher wichtig oder sehr wichtig. Denn Gebäudezertifizierungen tragen nach Ansicht der befragten Investoren vor allem dazu bei, den Marktwert des Gebäudes zu steigern. Allerdings sehen viele keine deutliche Steigerung des Mietenniveaus. Für Mieter erwartet man durch nachhaltigere Gebäude eine spürbare Reduktion der Betriebskosten, Investoren beziehungsweise Eigentümer erwarten allerdings eine deutliche Steigerung des Dokumentationsaufwandes.

Einheitliche ESG-Standards fehlen

Deutlich wird bei der Befragung der Investoren, dass sich die Immobilienbranche zwar der Herausforderungen des Klimawandels und der Notwendigkeit der Dekarbonisierung bewusst ist. Allerdings fehlen klare ESG-Standards, denen die Immobilienbranche folgen kann. Gleichzeitig sehen fast die Hälfte (42 Prozent) den erhöhten Reportingaufwand als große Herausforderung an.

GRR Group setzt auf Nachhaltigkeit

Mit dem im Sommer neu aufgelegten GGR Future Retail Properties 1  hat die GRR Group den Trend aufgegriffen. Der Fonds mit einem Investitionsvolumen von 350 Millionen Euro und einem Eigenkapitalanteil von 200 Millionen Euro ist als Spezial-AIF für institutionelle Investoren konzipiert und erwirbt ausschließlich Objekte im Bereich des Lebensmittel-Einzelhandels, die nachprüfbaren ESG-Kriterien entsprechen. Die Voraussetzungen gemäß Artikel 8 der Offenlegungsverordnung werden so erfüllt. Für das Monitoring wurde mit einer externen Beratungsgesellschaft ein eigenes ESG-Scoringmodell entwickelt, wobei der GRR Future Retail Properties 1 insbesondere einen Umweltaspekt, nämlich die Verbesserung des Klimaschutzes, als Ziel verfolgt.