Shopping Center

Kira Schettler-Köhler bei ihrem jüngsten Vortrag im Rahmen der Center Management-Konferenz des German Council of Shopping Places in Düsseldorf. Rechts daneben Tages-Moderator Steffen Beine (Sonae Sierra). Foto: HI HEUTE

Blickt man auf die aktuelle Entwicklung der Spitzenrenditen für Handelsimmobilien, so fallen gerade zum Ende des letzten Jahres die teilweise stark steigenden Renditen auf. Spitzenreiter sind dabei die Supermarkt- und FMZ-Renditen mit einem Anstieg von, je nach Herausgeber, bis zu 50 Basispunkten gegenüber dem Q4 2021. Dabei handelt es sich bei vielen Objektarten um den ersten Renditeanstieg seit Jahren. Diese von Maklern veröffentlichten Renditen beruhen allerdings häufig aufgrund von fehlenden Transaktionen auf allgemeinen Annahmen der Häuser zum Marktgeschehen. Grund für diesen Anstieg sind u.a. die gestiegenen Finanzierungskosten, der Anstieg des Leitzinses, verbunden mit den zunehmend attraktiver werdenden Alternativen. Die 10-jährige Bundesanleihe stieg im Laufe des Jahres 2022 aus dem negativen Bereich wieder auf zuletzt über 2 %.

Auch die Spitzenrenditen für Shopping Center sind im letzten Quartal 2022 nur noch moderat um zehn Basispunkte gestiegen und befinden sich damit um 20 Basispunkte oberhalb der Spitzenrendite aus dem Vorjahreszeitraum. Im Gegensatz zu vielen anderen Handelsimmobilien steigen die Spitzenrenditen der Shopping Center bereits seit geraumer Zeit. Verbunden damit ist jedoch auch ein sehr moderates Investitionsvolumen. Große Transaktionsmeldungen aus dem Shopping-Center Bereich fallen weiterhin rar aus. Für Aufsehen sorgte im letzten Jahr jedoch vor allem die Übernahme der Euroshop-Anteile durch Otto und Oaktree. Investoren scheinen jedoch insgesamt eher zögerlich, was Shopping-Center-Investments angeht.

Shopping Center bedürfen eines intensiven, aktiven Managements und sind kein Selbstläufer. Der Rückgang der Neuentwicklungen von Shopping Center zeigt die Sättigung des Marktes. Dies führt auch zu einer zunehmenden Konkurrenz der Shopping Center untereinander. Hinzu kommen gestiegene Anforderungen von Mietern und Kunden, höhere Kosten und das Thema ESG. Doch nicht nur Eigentümer und Centermanager stehen in einem Spannungsfeld. Auch für die Mieter werden die Herausforderungen zwischen Inflation mit damit verbundenem zögerlichen Kaufverhalten und Mietindexierungen, Arbeitskräftemangel, Pandemiefolgen, Energiekrise und dem weiterhin erstarkenden Onlinehandel immer schwerer. Das zeigen auch die weiterhin zu beobachtenden Insolvenzverfahren, mit zuletzt Peek & Cloppenburg.

Jüngste Erfahrungen zu ausgewählten Centern unterschiedlicher Merkmale (Bundesland, Lage, Ausrichtung etc.) zeigen bereits seit einiger Zeit rückläufige Vertragsmieten (Summe aller Vertragsmieten der Center). Jedoch sind in einigen Centern 2022 die Gesamtmieten des Centers auch wieder gestiegen. Betrachtet man einzelne Vertragsverlängerungen innerhalb der betrachteten Center fallen bei Ankermietern teilweise deutliche Mietreduzierungen auf. Mietsteigerungen waren hingegen tendenziell eher bei kleineren, lokalen Händlern möglich. Teilweise gab es Anschlussvermietungen mit demselben Mieter, aber auf einer anderen, kleineren Fläche im Center. Dabei hat sich die Quadratmeter-Miete zwar verbessert, die absolute Miete ist aufgrund der veränderten Fläche jedoch gefallen. Einige Vertragsmieten wurden durch die Vertragsverlängerungen jedoch auch in ihrer Höhe bestätigt.

Im Hinblick auf die vielfältigen Entwicklungen im Markt und die Anforderungen an Shopping Center ist für die Perspektive eines Shopping Centers ein Aspekt der Wichtigste. Shopping Center, und der stationäre Handel insgesamt, müssen das bieten, was der Online-Handel nicht hat: das einzigartige Einkaufserlebnis. Dies kann durch verschiedene Entwicklungen erfolgen. Ein aktueller Trend ist die Entwicklung zu einem „Third Place“ neben Wohn- und Arbeitsort, bei dem Funktionen wie Sport, Essen, Kultur und Wellness ergänzt werden. Ein weiterer Trend ist die Entwicklung zu Stadtquartieren mit hyperlokaler Ausrichtung, bei der sich das Warensortiment und das Konzept auf das Mikroumfeld anpassen.

Wichtig ist in jedem Fall, einen Plan für die zukünftige Ausrichtung des Centers zu entwickeln, um langfristig für Kunden, Mieter und Investoren attraktiv zu bleiben. Grundlage für die Entwicklung dieser Strategie sollte immer eine tiefgehende, fundierte Analyse bieten.