Interviews

Professor Reinhard Walter (Foto: FOM Real Estate)

Seit über 25 Jahren ist FOM Real Estate in den Geschäftsfeldern Projektentwicklung, Asset Management und Investment Management Partner und Ansprechpartner für Investoren. Das Unternehmen wurde 1997 von dem gelernten Juristen Professor Reinhard Walter als Gesellschafter gegründet. Seither konnten gemeinsam mit institutionellen Partnern Projekte mit einem Gesamtvolumen von mehr als vier Milliarden Euro realisiert werden. Auch Einzelhandelsimmobilien sind ein Bestandteil des Portfolios, der zukünftig noch nennenswert ausgebaut werden kann. HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach in diesem Zusammenhang mit dem Firmengründer am Unternehmenssitz in Heidelberg.

HI HEUTE: Herr Professor Walter, nehmen Sie uns mit in die Anfangszeit Ihres Unternehmens. Was trieb Sie damals an und wofür steht eigentlich die Abkürzung FOM?

Prof. Reinhard Walter: Es ging damals in den 90ern um die Nutzung eines größeren Grundstücks, das ein Freund und ich erworben hatten und für das wir eine Nutzungsmöglichkeit suchten. Wir hatten es im Blick für SAP. Wir entwickelten in enger Zusammenarbeit mit dem Fraunhofer Institut ein sogenanntes BIT-Center. Das war ein wirklich starkes Konzept, vor allem deshalb, weil es auf den Nutzer ausgerichtet war und nicht primär auf eine hohe Marge. Hier konnten Mitarbeiter und Partner von SAP schon damals persönliche Termine über das Intranet koordinieren. Unsere ursprüngliche Planung musste aufgrund des enormen Interesses seitens der Nutzer größentechnisch deutlich angepasst werden und verlagerte sich auch an einen anderen Standort – für uns persönlich ein Riesenerfolg und der Startschuss zur Gründung des Unternehmens.

Weil wir davon überzeugt sind, dass sich Bürogebäude der Zukunft den Bedürfnissen ihrer Nutzer anpassen sollten, kamen wir auf unseren Firmennamen FOM, der abgekürzt "Future Office Management" bedeutet. Bei unseren modernen Bürokonzepten spielen Innovation, Flexibilität und Nachhaltigkeit die Hauptrolle. Dies seit fast drei Jahrzehnten und nicht erst, seit die Themen in Mode sind.

Vor 26 Jahren prägten wir mit unserem Akronym die Branche und ebneten den Weg in eine moderne Arbeitswelt. Noch heute ist das unser Anspruch. Und so erfinden auch wir uns neu und entwickeln unser Kürzel von Future Office Management weiter zu „Future Obligation Mindfullness“ oder übersetzt „Achtsamkeit für zukünftige Verpflichtungen“.

HI HEUTE: Während Sie in der Anfangszeit von FOM primär große Unternehmenssitze wie zum Beispiel die von Microsoft, T-Online, MAN oder Allianz realisiert haben, spielten für Sie Retail-Immobilen zunächst keine nennenswerte Rolle.

Prof. Reinhard Walter: Zumindest nur eine untergeordnete Rolle. Über unser Family Office haben wir aber schon früher Retail-Projekte entwickelt und vermietet. Mit der Gründung unserer AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft FOM Invest hat diese Nutzungsart für uns dann deutlich an Bedeutung gewonnen. 2021 haben wir eine Transaktion für unser Sondervermögen „FOMREF I“ durchgeführt und dafür ein Value-Add-Portfolio von der Investorengruppe SCP erworben. Das Portfolio umfasste vier Lebensmitteleinzelhandelsstandorte in Duisburg, Hannover, Hildesheim und Mönchengladbach mit einer Gesamtgrundstücksfläche von rund 170.000 qm, die zuvor überwiegend von Real genutzt wurden. Sie waren Teil eines Konversionsprojekts, in dessen Rahmen eine zukunftsgerichtete Umnutzung der Standorte stattfand. Mit der Neupositionierung der Objekte wollten wir institutionellen Investoren attraktive Renditen bieten und ESG-konforme Beteiligungsmöglichkeiten schaffen. Unter den drei institutionellen Investoren war dann auch die Schwestergesellschaft der FOM Invest, die FOM Real Estate. Das Sondervermögen hatte ein Volumen von rund 400 Millionen Euro. Unser Vorhaben wurde ein großer Erfolg. Heute sind Kaufland in Mönchengladbach, EDEKA in Hannover und OBI in Hildesheim die neuen Nutzer, lediglich in Duisburg sind keine Retailpartner heimisch geworden. Hier entstehen eine komplette Umnutzung und mit ihr rund 300 Wohneinheiten.

HI HEUTE: Ist die Assetklasse Retail für Sie also weiter von Interesse?

Prof. Reinhard Walter: Auf jeden Fall. Natürlich betrachten wir das Geschäft opportunistisch, wie wir es ja auch in anderen Bereichen tun. Dort, wo sich eine interessante Investitionsmöglichkeit auftut – gern verbunden mit der Möglichkeit, die Immobilie durch ein Refurbishment oder eine Neupositionierung im Wert zu steigern, werden wir es tun. Falls es sich dann sogar um ein großes Portfolio drehen sollte, sind wir erst recht dafür sehr aufgeschlossen.

HI HEUTE: Dabei hilft Ihnen auch Ihre fachliche Team-Kompetenz, was Erneuerbare Energien und ESG angeht, oder?

Prof. Reinhard Walter: Hier haben wir uns zuletzt auch personell gezielt verstärkt. Der Bereich Erneuerbare Energien bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten und passt hervorragend zu unserer ESG-Strategie und zu unserer DNA als Projektentwickler. Gemeinsam mit unserem Partner, der BRAWO Group, bauen wir unsere KVG FOM Invest konsequent in diese Richtung aus. Unlängst wurde der KVG die Erlaubnis für die Assetklasse Erneuerbare Energien zusätzlich erteilt. Umweltschutz ist für uns aber auch im Immobiliengeschäft ein wesentlichen Faktor für eine nachhaltige Wertschöpfung –  sowohl für die KVG und deren verwalteten Investmentvermögen als auch für die Gesellschaft. Wir leisten mit unseren Projektentwicklungen einen aktiven Beitrag zur Verbesserung der Öko- und CO₂-Bilanz unseres Portfolios. Im Rahmen eines aktiven Asset Managements verbessern wir die Effizienz unserer Bestandsimmobilien. Zudem fördern wir digitale Technologien und innovative Geschäftsmodelle, um Ressourcen zu schonen und den Nutzen unserer Immobilien zu erhöhen.

HI HEUTE: All das kann ja auch bei Ihren aktuellen und zukünftigen Retail-Immobilien zum Einsatz kommen, oder?

Prof. Reinhard Walter: Es gibt immer mehr Beispiele für Photovoltaik-Nutzungen auf den Flachdächern von großen Lebensmittelmärkten. Das ist auch für uns sehr interessant. Überhaupt geht es ja um die komplexen Umsetzungsmöglichkeiten zugunsten der angestrebten Energiewende. Was ist wirtschaftlich vertretbar, was ist für eine Wertstabilisierung der Immobilie erforderlich? Wichtige Fragen, auf die wir – je nach individueller Anforderung – die passenden Antworten finden. Nicht viele Kapitalverwaltungsgesellschaften können so etwas. Wir haben uns auf diesen Bereich fokussiert und sind davon überzeugt, hier unseren Auftraggebern ein attraktives Leistungspaket bieten zu können.

HI HEUTE: Kommen wir noch mal zurück zu den Einzelhandelsimmobilien. Seit einigen Jahren gibt es ja den Trend, dass sich Retailangebote in größeren Immobilien allein nicht mehr rentieren und es zu Mixnutzungen kommt. Ist das die Zukunft?

Prof. Reinhard Walter: In der Tat lässt sich dieses in jüngster Zeit verstärkt beobachten. Auch wir haben zum Beispiel in Stuttgart eine Immobilie, bei der sich im Erdgeschoss ein EDEKA-Markt und darüber eine Filiale der Südwestbank befinden. Solche Kombinationen sind schon jetzt ein fester Bestandteil unserer Realität und das dürfte auch in Zukunft nicht anders sein. Ich glaube weiterhin an den stationären Handel, aber ich weiß auch, dass er sich verändern muss. Für mich als Kunden spielt die Servicequalität und der Wohlfühlfaktor eine große Rolle. Das muss im Laden mit Inhalten gefüllt werden. Dann bin ich zuversichtlich.

Aber die Realität sieht manchmal ganz anders aus. Neulich wollte ich zu einer Abendveranstaltung im Rahmen eines Kongresses in Berlin. Weil mir der passende blaue Ledergürtel zu meinem Anzug fehlte, ging ich in ein bekanntes großes dortiges Kaufhaus. Aber ein schneller und guter Kauf kam nicht zustande. Stattdessen eine gute halbe Stunde Wartezeit.

Wenn ich mir die GALERIA-Warenhaussituation anschaue – das Ende ist ja beschlossene Sache – dann fehlt mir, ehrlich gesagt, die Fantasie, was als Nachnutzung da kommen und Erfolg haben will. Es muss mit Nachdruck an neuen Konzepten gearbeitet werden, aber die Kaufkraft muss natürlich auch da sein.

HI HEUTE: Sie sind jetzt seit knapp 30 Jahren unternehmerisch tätig. Welches ist die vielleicht wichtigste Erkenntnis, zu der Sie gelangt sind?

Prof. Reinhard Walter: Es empfiehlt sich grundsätzlich, stets ganzheitlich auf ein Projekt zu blicken. Zudem ist es ratsam, nicht gleich bis ins letzte Detail zu planen, sondern immer auch noch Raum für neue, im Laufe des Realisierungsprozesses entstandene Ideen zu lassen. Das habe ich in all den Jahren vielfach erlebt und damit gute Erfahrungen gemacht.

Bei unserem ersten Retailprojekt mit dem Partner Kaufland hatte ich mich mit Unternehmer Schwarz bereits per Handschlag auf einen festen Betrag geeinigt, doch tags darauf merkte ich, dass ich einige wichtige Kosten außer Acht gelassen hatte. Als ich Herrn Schwarz dann darauf ansprach – wohlwissend, dass es ja bereits ein Deal war – zeigte er Verständnis und meinte, dass er die Sache neu betrachten werde, wenn ich darlegen könnte, dass die Basis für unsere Vereinbarung nicht mehr zutreffen würde. Schließlich einigten wir uns auf eine für beide Seiten faire Summe. Ich war enorm erleichtert und durfte feststellen, wie gut es war, mit einem ehrbaren Kaufmann verhandelt zu haben. Gegenseitiges Vertrauen ist für jedes wichtige Geschäft auch heute noch unabdingbar.

HI HEUTE: Vielen Dank für das Gespräch!