Interviews

Franka Jung-Larsen, Head of Retail & Center Management bei APLEONA Real Estate. Foto: APLEONA

Das Kranzler Eck in Berlin - die innovative Ikone vom Ku’damm, in der sich Geschichte und Zukunft die Klinke in die Hand geben - ist im Center und Property Management von APLEONA. Foto: APLEONA

Franka Jung-Larsen ist seit knapp zwei Jahren Head of Retail & Center Management bei APLEONA Real Estate, war zuvor bei McArthurGlen und besitzt große internationale Erfahrung im Retail-Management-Business. Hi HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller führte mit ihr ein exklusives Interview. Dabei ging es um aktuelle Herausforderungen und den richtigen Umgang mit Center-Besuchern ebenso wie mit -Mietern und -Investoren.

HI HEUTE: APLEONA ist ein erfolgreicher Manager von Shopping-Centern. Immer geht es dabei um die bestmögliche Wertschöpfung für den Eigentümer, aber auch für Mieter und Kunden. Worauf achten Sie?

Franka Jung-Larsen: Ein „Shopping Place“ ist nur dann erfolgreich, wenn die Zielgruppe verstanden wird und bestmögliche kundenorientierte Services angeboten werden. Warum möchte der Kunde genau in diesem Center einkaufen und geht nicht woanders hin oder erledigt den Einkauf per Mausklick? Es ist ein Wechselspiel von funktionalem Bedürfnis und  emotionaler Bindung. Dieses besondere Gefühl der Anziehung und der Loyalität kann nur dann erreicht werden, wenn ein CM-Team die Sensibilität für den Kunden, die lokale Community mitbringt, sich täglich  mit genau dieser Dynamik auseinanderzusetzt und sich ihr stellt. Also ein dynamisches, passioniertes Team, das immer wieder proaktiv nach Möglichkeiten der Verbesserung strebt, offen für Veränderung ist, Touchpoints entlang der Customer Journey entwickelt, die auf die jeweilige Zielgruppe abgestimmt sind und neuartige und passgenaue Erlebnismodelle umsetzt. Genau das ist der grundsätzliche Schlüssel einer erfolgreichen Shopping Mall.

Dabei achten wir auch auf langfristige Alleinstellungsmerkmale, die Erzielung nachhaltiger Mieten unserer Mietpartner, die Entwicklung eines kundenorientierten ESG-Konzeptes, der Hebung von Synergie-Effekten, den Einsatz von nachhaltigen und digitalen Lösungen, u.v.m., um das Engagement unserer Investoren nachhaltig abzusichern.

HI HEUTE: Ein wichtiger Aspekt in einem funktionierenden Einkaufszentrum ist ein beidseitig befruchtendes Verhältnis zwischen Mietern und CM. Was muss aus Ihrer Sicht auf beiden Seiten gegeben sein, damit es für das Center den bestmöglichen Erfolg bringt?

Franka Jung-Larsen: Das Center Management ist genauso verantwortlich für den Erfolg eines Mieters in einem Center, wie der Mieter selbst. Bei APLEONA Real Estate legen wir sehr hohen Wert auf eine gute und offene Kommunikation sowie ein partnerschaftliches Verhältnis mit unseren Mietern. Die APLEONA-Center-Teams sind im täglichen, engen Austausch mit ihren Mietern und suchen proaktive, gegenseitige und positive Synergie. So können beide Seiten Potentiale erkennen, Probleme gemeinsam bearbeiten und zusammen agieren. Am Ende ist es ein ‚People Business‘. Ein Center selbst ist eine Gemeinschaft von allen Mitarbeitern im Center, ob im CM, bei den Dienstleistern und natürlich bei den Mitarbeitern in den Geschäften. 

Eine der Hauptaufgaben unseres Center-Teams ist die enge Zusammenarbeit mit unseren Eigentümern/Investoren und die gemeinsamen Überlegungen, wie wir unsere Mieter unterstützen können, um die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen. In dem Moment, wenn wir einen neuen Mieter vertraglich binden, liegt auch die Verantwortung auf unserer Seite, diesem Mieter zu helfen, nachhaltig erfolgreich zu sein. Nicht nur durch Marketing-Aktivitäten und Maßnahmen zur Frequenzsteigerung des Centers, sondern auch vor allem darin, ihn in die Center Gemeinschaft - in die ‚Center-Familie‘ aufzunehmen.

HI HEUTE: Wie schaffen Sie es, obwohl die Assetklasse Shopping Center generell nicht mehr so hohe Gewinne abwirft wie einst, Investoren für neue Projekte oder große Revitalisierungen zu begeistern?

Franka Jung-Larsen: Shopping Places sind Lifestyle Hubs: Orte, an denen man seinen Alltag verbringen kann mit Freunden, Familie oder Kolleg:innen.

Die Welt hat sich stark verändert, speziell in den letzten drei bis vier Jahren. Das Online/Offline-Business hat sich mittlerweile fast nahtlos entwickelt. Menschen haben neue Werte, weniger Zeit, suchen nach Sicherheit, Convenience und hoher Wertschöpfung in der Freizeit. Damit hat sich die Art und Weise, wie wir einkaufen und unsere Freizeit verbringen, komplett verändert. Der Kunde möchte etwas erleben, überrascht werden, ein rundum positives Erlebnis haben, wenn er sich auf den Weg macht, einkaufen zu gehen. 

Im Klartext heißt es, unsere Umgebung hat sich verändert, d.h. auch wir müssen uns neu gestalten. Wir müssen die Shopping Places, die wir verwalten, kritisch betrachten. So stellen sich zahlreiche Fragen: Ist das Shopping Angebot noch zeitgemäß? Wie hat sich die Stadt, die Umgebung und wie haben sich die Bedürfnisse der Menschen entwickelt?

Was hält uns davor zurück, unsere Mall zu verändern? Werden wir von Altlasten für neue Dinge und Ansätze zurückgehalten? Was wäre, wenn wir das Rad neu erfinden könnten? Diese Mall einfach mal komplett neu besetzen? 

Diese Themen bearbeiten wir immer in enger Partnerschaft mit unseren Investoren und bekommen von ihnen sehr viel Zuspruch. Wir brauchen langfristige Visionen. Work, Live and Play und das alles am besten nachhaltig. Wenn alle die gleiche Vision teilen, dann ist es einfach, einen Konsens zu finden. 

Nachhaltige Entwicklungen hin zu „Mixed-Use-Centern und Quartieren“, mit einer Vermischung ausverschiedenen Asset-Klassen, zur gegenseitigen Befruchtung, also den intensiven Betrachtungen von Zweit- und Drittverwendungsmöglichkeiten von Retailflächen sind hierbei von zentraler Bedeutung, um unseren Immobilien einen zeitgemäßen, durchdachten und breiten Nutzungsmix zu geben, von dem am Ende alle profitieren.

HI HEUTE: ESG wird immer wichtiger. Was tun Sie und Ihre Mieter, um den vielfältigen Aufgaben und Auflagen im Bereich Nachhaltigkeit gerecht zu werden?

Franka Jung-Larsen: Nicht erst in den letzten Monaten und nicht erst seit dem Bewusstwerden der Abhängigkeit von russischem Erdgas rückt das Thema Energiekosten auch bei Retail-Immobilien in den Fokus. Schon vor den aktuellen Preissprüngen haben die Energiekosten bei Einzelhandelsimmobilien zum Teil mehr als ein Drittel der Betriebskosten ausgemacht.

Spielte Energieberatung mit dem Ziel der Kostenreduzierung und nachhaltigen Gebäudebewirtschaftung noch vor einigen Jahren insbesondere bei Einkaufszentren, in denen die Mieter die Betriebskosten stark überlagern, kaum eine Rolle oder wurde auf die Optimierung von Einkaufskosten reduziert, so gewinnt dieses Thema nun rasant an Bedeutung.

Der große Vorteil beim Thema Energiekosten besteht also in der Kombination ökonomischer und ökologischer Aspekte und ist damit eine der wichtigsten Stellschrauben.

So bietet die APLEONA Real Estate mit Ihrer Abteilung der „Building Advisory“ seit Jahren bereits eine treuhänderische und unabhängige Beratung zum Thema Nachhaltigkeit und schafft so, durch die Kombination der Kompetenzen in der Beratung, gemeinsam mit den langjährigen Erfahrungen im Management von Immobilien aller Asset-Klassen, echte Mehrwerte durch Energieeinsparungen, Kostenreduzierungen und damit der Hebung echter Wertsteigerungspotenziale.

Neben den Themen Klimaschutz und Ressourcenschonung ist die APLEONA Real Estate GmbH durch Ihre engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Centermanagement, aber auch in den Bereichen „Social“ und „Governance“ stark aktiv. Neben der Überwachung von gesetzeskonformen Objektzuständen und dem gesetzeskonformen Betrieb der verschiedenen Immobilien, steht auch die soziale Aufwertung des Umfeldes sowie die Fokussierung auf Mieter- und Kundenwünsche im weiteren Mittelpunkt. So unterstützen und beraten wir unsere Mieter nicht nur direkt vor Ort, sondern auch zentralisiert zu vielfältigen ESG-Themen, wie z.B. bei Zertifizierungen, Energie-Audits, Abfallkonzepten, Trinkwasserhygiene, u.v.m. und gehen so in einen proaktiven Dialog.