Interviews

André Stromeyer (Foto: HBB)

Das zukünftige Husemann Karree in der Bochumer Innenstadt (erste Bauabschnitte eröfffnen noch in diesem Herbst). Rendering: HBB

HI HEUTE: HBB hat sich im Laufe der letzten Jahre nicht nur zu einem der bedeutendsten deutschen Projektentwickler, sondern auch Betreiber von Fachmarkt- und Shopping Centern entwickelt. Worin liegen speziell die Gründe für diesen Erfolg auf doppelter Ebene?

André Stromeyer: Bei der Projektentwicklung können wir auf mehr als 50 Jahre Erfahrung zurückgreifen. Wir analysieren jedes potentiell neue Projekt im Vorfeld sehr detailliert und schauen uns den Makro- und Mikro-standort genau an. Ebenso blicken wir dabei auch auf seine jeweiligen Besonderheiten und entwickeln darauf aufbauend ein individuelles und passendes Konzept. Unsere Einzelhandelsprojekte sind nie von der Stange und wirken nicht als Fremdkörper, sie fügen sich in die jeweilige Umgebung ideal ein. Wir halten, was wir den Städten und Kommunen versprechen. Das spricht sich auch bei den Politikern in anderen Städten herum.

Auch haben wir langjährige Kontakte zu Bauunternehmen und den verschiedenen Gewerken. Diese Erfahrung aus der Projektentwicklung hilft uns auch bei unseren Aufgaben im Centermanagement. Es geht bei vielen Centern um die Revitalisierung, Neupositionierung oder Umstrukturierung von Centern. Da können wir unser Know-How aus dem Baubereich und mit sämtlichen Assetklassen (neben Einzelhandel: Wohnen, Büro, Hotel, Seniorenpflegeheime u.a.) ideal einbringen. Auch unsere Kenntnisse im Baurecht sind sehr hilfreich, wenn es z.B. um Umstrukturierungen und notwendige Änderungen in den Sortimenten geht. Bei uns gibt es für die Investoren alles aus einer Hand. Und was auch wichtig ist, sind gute Spezialisten aus den einzelnen Bereichen. Die HBB hat hier für sämtliche Aufgaben ein tolles und professionelle Team. Genauso betrachten wir auch im Bereich Centermanagement jedes Center individuell. Sei es beim Branchen- und Mietermix, wie auch beim Marketing und in anderen Bereichen. Bei uns gibt es keinen „One size fits all“- Ansatz. 

HI HEUTE: Das Centermanagement-Geschäft hat sich in den letzten Jahren enorm gewandelt. Was sind für Sie die relevantesten Veränderungen gewesen?

André Stromeyer: Der Onlinehandel ist in den letzten Jahren immer weiter angewachsen und ist einer der Hauptauslöser der Veränderungen. Um Güter zu erwerben, muss keiner mehr vom Sofa aufstehen. Der Konsument kann 24/7 alles bestellen und sich bequem nach Hause liefern lassen. Aber der Mensch ist ein soziales Wesen. Er möchte sich treffen, sich austauschen und was erleben. Das ist einer der Ansatzpunkte für Center.

Wenn man die Kunden vom Sofa runterbekommen will, muss eine hohe Aufenthaltsqualität, ein vielfältiges Gastronomieangebot und besondere Events den Besuchern einen Mehrwert bieten. Weiterhin ist es heutzutage wichtig, die Einzelbetreiber noch mehr zu unterstützen und zu beraten als in vergangenen Zeiten. Mittlerweile gibt es sehr viel mehr Kanäle im Marketingmix, die es professionell zu bespielten gilt, als noch vor Jahren. Und es gab früher so gut wie keine Leerstände in den Centern. Die Mietinteressenten standen Schlange. Die Verträge liefen alle 10 Jahre oder länger. Heute geht es u.a. darum, den Mietermix ständig aktuell zu halten und neu aufkommende Trends schnellstmöglich umzusetzen.Dabei sind POP-Up-Konzepte als Attraktion und nicht nur als Leerstandsbespielung zu sehen. Wir haben Pop-Up-Konzepte die sowohl stationär, aber auch in den Sozialen Medien eine große Reichweite für unsere Center generieren. Es geht auch heutzutage eher darum, den Bedarf bei den Konsumenten überhaupt zu wecken.

HI HEUTE:  Investoren bzw. Eigentümer von Einkaufszentren waren jahrelang von hohen Renditen verwöhnt. Mit welchen Maßnahmen wollen Sie es zukünftig schaffen, dass diese Assetklasse für Sie lukrativ bleibt?

André Stromeyer: Wenn ein Center gut am Markt positioniert ist, von den Kunden gut angenommen wird und entsprechende Umsätze generiert, ist das Center sicherlich auch weiterhin für Investoren interessant.

Ein starker Nahversorgungsbereich ist auch weiterhin Investors Liebling. Zudem sind Center, die einen Mixed-Use-Ansatz besitzen, begehrt am Markt. Lange Laufzeiten der Verträge sind natürlich auch hilfreich. Einkaufs- und Fachmarktzentren, die ein Restrukturierungspotential und ein hohes Upside- Potential besitzen, sind für Investoren ebenfalls sehr interessant (auch für uns).

HI HEUTE:  Center werden immer multifunktionaler. Ist das auch ein Trend, dem HBB zunehmend Rechnung trägt?

André Stromeyer:  Das Thema Multifunktionalität spielt bei der HBB schon länger eine Rolle und ist für uns nicht neu. Wir haben z.B. im Forum Hanau, dass wir 2015 eröffnet haben, eine große Bibliothek der Stadt, ein Fitnessstudio, verschiedene Büromieter und Dienstleister sowie einen hohen Anteil an Gastronomie. Auch ein interaktives Autohaus und einen Anbieter für Lasertag hatten wir dort bereits vor ein paar Jahren. Und auch das erste „Cool! by Kidieland“ in Deutschland wurde dort eröffnet.In München haben wir einen Anbieter für Virtual Reality, ebenso laufen für unsere anderen Standorte Verhandlungen, auch zu den Themen E-Sports, Escape Room, Kinderspielparks u.a.

Auch mit verschiedenen Betreibern von Museen laufen derzeit Gespräche. In unseren Centern finden sich z.B. auch Blutspendezentren oder auch Tattoostudios, also nichts was dem klassischen Mietermix entspricht.

Oder das Thema Co-Working: Schüler, die ihre Hausaufgaben machen, Studierende, die sich auf die nächste Vorlesung vorbereiten oder jemand, der einen geschäftlichen Termin in der Nähe hat, aber vorher noch etwas am Laptop arbeiten will und dabei was essen und trinken möchte. Das haben wir an einigen Standorten bereits, werden es aber auch noch weiter ausrollen. Auch mit der Umwandlung von Flächen für ein Hotel beschäftigen wir uns derzeit in einem unserer Center.

HI HEUTE: Ein wichtiger Aspekt in einem funktionierenden Einkaufszentrum ist ein beidseitig befruchtendes Verhältnis zwischen Mietern und Centermanagement. Was muss aus Ihrer Sicht auf beiden Seiten gegeben sein, damit es für das Center den bestmöglichen Erfolg bringt?

André Stromeyer: Hier spielen eine Vielzahl von Aspekten und Faktoren eine Rolle. Unser erster Ansatz sind tägliche Rundgänge des Centerteams in der Mall um Präsenz zu zeigen, aber auch spontan für ein persönliches Gespräch verfügbar zu sein. Monatliche Newsletter, die über zeitnahe Events und Aktionen sind für ein wichtiger Standard. Dadurch werden auch die Mieter zu Botschaftern des Centers.

Auch das Einbeziehen der Mieter bei Aktionen – wo es passt und sinnvoll ist – gehört für uns dazu. Dies können Preise, die die Mieter zur Verfügung stellen, sein, aber auch Inklusion in Events oder Promotion von Artikeln, die zur jeweiligen Aktion passen.

Unentbehrlich sind zudem regelmäßige Mietergespräche. Dabei geht es vor allem um die Unterstützung der kleineren Geschäfte mit Ideen zur Optimierung der Warenpräsentation/Schaufenster, Personalgewinnung, Onlinesichtbarkeit etc.

Letztes Jahr sind wir auch damit gestartet, dass wir unsere Mieter persönlich in einem Interview (mit Fotos der MA, Ware und Laden) vorstellen – und dies dann über alle Kanäle streuen (sei es Social Media, Homepage, Info Stelen). Vor allem bei Inhaber geführten oder kleineren Einzelhändlern wird dies sehr dankbar angenommen. 

Es geht in der Zusammenarbeit auch darum, die jeweiligen Themen und Probleme des Gegenüber zu verstehen und gemeinsam konstruktiv nach Lösungen zu suchen.Das war auch beim Thema Mieten für die „Corona-Lockdownzeit“ so. Wir haben hier individuelle Lösungen mit den Mietern, die ja unterschiedlich betroffen waren, entwickelt.

HI HEUTE: Der Servicegedanke hat zuletzt eine deutlich höhere Bedeutung bekommen. Konsumentinnen und Besucher kommen heutzutage mit einer ganz anderen Erwartungshaltung ins Center. Welche Mehrwerte haben Sie sich zuletzt für Ihre Kundenklientel überlegt und was planen Sie noch für die nahe Zukunft?

André Stromeyer: Wir haben bereits zahlreiche Serviceangebote in unseren Centern, W-Lan gehört ja mittlerweile zum Standard. In unseren Centern bieten wir u.a. Garderoben, Ablagefächer für Jacken im Winter oder zum Deponieren von Einkäufen an. Außerdem: Click & Collect Boxen, Elektroladestationen für Autos, verschiedene Apps, Info Stelen, Regenschirmverleih, Kinderbuggy-Verleih, Rollstuhlverleih, Ladestationen für Handys, Eltern- Kind-Räume, Gutscheinautomaten und einiges mehr.

Mit dem Thema 24 Stunden-Aufbewahrung/Abholung von Einkäufen und dem möglichen Ausliefern der Einkäufe  beschäftigen wir uns ebenso intensiv wie mit der Verknüpfung all unserer digitalen Kanäle sowie immer wieder neuen Erleichterungen beim Einkaufen, damit die Kundinnen und Kunden rundum glücklich sind.

HI HEUTE: Offline und Online verschmelzen immer mehr miteinander. Digitale Mails im Metaverse sind längst schon Wirklichkeit. Was wünschen Sie sich diesbezüglich an Synergieeffekten?

André Stromeyer: Es geht zunächst darum, dass die Händler online sichtbar sind. Ansonsten werden sie gegebenenfalls erst gar nicht in die Entscheidungsfindung des Konsumenten einbezogen. Dazu muss man nicht unbedingt einen Onlinehandel haben.

Einige Händler arbeiten z.B. mit What´s App oder Instagram und reservieren die Ware zur Abholung nach einer entsprechenden Anfrage eines Kunden. Online prüfen, ob der Sneaker in einer bestimmten Größe vorrätig ist und diesen reservieren zu können, ist für die Kunden ein sinnvolles Angebot. Ware online bestellen und in den Laden schicken lassen, dort anprobieren und ggfs. wieder zurückgeben, wenn der Pullover nicht passt, sind weitere Angebote um den reinen Onlinehandel zu begegnen.

Wir versuchen hier als HBB insbesondere den Einzelbetreibern Hilfestellungen zu geben.

HI HEUTE: Centereröffnungen sind in Deutschland rar geworden. HBB zählt zu den Unternehmen, die hier noch die positive Ausnahme von der Regel sind. Welche Eröffnungen/Wiedereröffnungen (ab 2023) haben Sie bereits im Visier?

André Stromeyer: Wir werden noch in diesem Herbst das Husemann Karree in der Bochumer Innenstadt eröffnen, das wir ursprünglich mal als Einkaufscenter unter dem Namen Viktoria Karree geplant haben. Das Objekt wird nun aber eine Mixed-Use-Immobilie. Es gliedert sich in drei Baukörper, die direkt am Husemannplatz auf dem Areal des ehemaligen Amts- und Landgerichts mit einer hohen Aufenthaltsqualität realisiert werden. Das Gesamtquartier wird Büros, Hotel, Fitnesscenter, Handelsflächen und Gastronomie auf insgesamt knapp 37.000 qm beheimaten. Auch bei der Revitalisierung der Rathaus Galerie Essen kommen wir gut voran und werden im nächsten Jahr die nächsten Abschnitte eröffnen.

HI HEUTE: Was sagen Sie noch unentschlossenen Bürgerinnen und Bürgern, warum ein (regelmäßiger) Besuch in einem Einkaufszentrum besser ist, als die reine Bestellung von Produkten im Internet?

André Stromeyer: Unabhängig davon, dass manche interne Pure Player in Deutschland keine Steuern zahlen, gibt es viele Gründe: Die Geschäfte bieten eine kuratierte Vorauswahl im Dickicht der unbegrenzten Produktauswahl im Internet.

An- und Ausprobieren bei Textilien und Schuhen ist möglich (und man kann sie gleich mitnehmen), ohne am Wochenende an der Poststation in der Schlange stehen zu müssen, um die Retouren abzugeben. Es gibt tolle Gastronomieangebote als Treffpunkt mit Familie und Freunden. Die Früchte im Supermarkt selbst aussuchen, beim Bäcker das frische und lecker riechende Brot kaufen, kann man im Internet nicht. Ebenso den Duft des Parfüms in der Parfümerie ausprobieren oder den Sitz der Brille beim Optiker testen. Auch die Haptik, Stoffe anzufassen, ein Buch durchzublättern oder auch den Schmuck an sich selber zu betrachten. Im Internet fehlt einfach die persönliche und individuelle Beratung sowie Gespräche mit Mitarbeitenden in den Geschäften und im Center. Eine solch soziale Interaktion kann man online nicht hinbekommen.

Beim Besuch einer Shopping-Destination werden alle Sinne angesprochen und es verbindet viele dieser bereits erwähnten Funktionen. Und was auch wichtig ist – es ist nachhaltiger, als über Versand – sei es das Thema Emissionen, wie auch Retouren und die zusätzlichen Verpackungsmaterialien. Es gibt unendlich viele Gründe – daher geht nichts über stationäre Erlebnisse!