Interviews

Maximilian Ludwig

Foto: Real I.S.

Viele Center müssen ihren Mietermix deutlich ändern. Damit ändern sich auch die Anforderungen an das Center Management. Es muss die unterschiedlichen Nutzungsarten und Mieterbranchen besser verstehen. Dabei sind Generalisten gegenüber Spezialisten oftmals im Vorteil. In einem Interview mit HI HEUTE sagt Asset Manager Maximilian Ludwig (Real I.S.), dass der Wandel in jedem Fall eine neue und intensivere Form der Zusammenarbeit erfordert.

HI HEUTE: Herr Ludwig, was macht die Center-Welt derzeit so schwierig?

Maximilian Ludwig: Die Verschiebung großer Umsatzanteile vom stationären Einzelhandel in Richtung E-Commerce stellt viele Shopping Center vor große Herausforderungen. Insbesondere der Rückgang im umsatzstarken und margenträchtigen Textilhandel im mittleren Preissegment – früher oftmals wichtige Ankermieter mit entsprechend großen Flächen – ist für viele Center ein herber Schlag. Auch die Diskussion um die Zukunft der mit Abstand größten deutschen Kaufhauskette spricht dafür, dass traditionelle Verkaufsflächen-Konzepte immer dringlicher zu überdenken sind.

HI HEUTE: Gibt es (neue) Nutzungen, die für langfristigen Erfolg stehen könnten?

Maximilian Ludwig: Welche neuen Konzepte langfristig erfolgreich sein werden, muss sich natürlich erst noch zeigen und hängt vor allem auch stark von der jeweiligen Positionierung des Centers und seiner Umgebung ab. In dichter besiedelten urbanen Lagen beispielsweise erscheint eine Ausrichtung auf Nahversorger wie Drogerie- und Supermärkte, Dienstleistungen rund um den täglichen Bedarf wie Fitnessstudios sowie Gastronomie erfolgversprechend. Der Food-Court kann zum wichtigen Anlaufpunkt werden, wenn es viele Büros in der näheren Umgebung gibt. Auch mit der Umnutzung der Obergeschosse, beispielsweise für innerstädtische Logistik, Coworking, Hotellerie oder sogar die Umwandlung in Wohnflächen, werden derzeit Erfahrungen gesammelt. Die Real I.S. AG hat beispielsweise das „Forum Steglitz“ in Berlin als modernes Mixed-Use-Center mit Nahversorgungsfokus neu positioniert und dabei in den oberen Etagen durch Umnutzung mehr als 10.000 Quadratmeter stark nachgefragte Gewerbefläche für Büros geschaffen. Andere Konzepte sehen Pop-up-Stores, einen Fokus auf Nachbarschaftsangebote oder eine starke Ausrichtung auf Entertainment vor. In jedem Fall wird der Sortimentsmix deutlich bunter und der Mietermix deutlich heterogener. Damit steigen jedoch auch der Komplexitätsgrad des operativen Managements und die Anforderungen, die Investoren an ein modernes Management und die Center Manager selbst stellen.

HI HEUTE: Worauf kommt es beim Centermanagement in diesen Zeiten besonders an?

Maximilian Ludwig: Gefordert werden sowohl ein gutes Verständnis hinsichtlich eines langfristig erfolgreichen Gesamtkonzepts als auch – und das dürfte sich in Zukunft als die noch größere Herausforderung herausstellen – eine breit gefächerte Expertise für die einzelnen Nutzungsarten sowie ein tieferes Verständnis für die einzelnen Geschäftsmodelle, die in einem Center vertreten sind beziehungsweise sein können oder sollten. Das beginnt bei der passenden Vertragsgestaltung, geht über die enge Einbindung in gemeinsame Center-Aktivitäten und das aufmerksame Begleiten der Geschäftsentwicklung, um zum Beispiel frühzeitig auf etwaigen Flächenanpassungsbedarf vorbereitet zu sein, und endet bei der gemeinsamen Identifikation von Entwicklungsoptionen sowohl des Mieters als auch des Shopping Centers in seiner Gesamtheit. Um ein tiefes Verständnis für die unterschiedlichsten Geschäftsmodelle in der heterogenen Mieterstruktur eines modernen Centers zu gewährleisten, bedarf es eines sehr breit aufgestellten Verwalters im Center Management, der die Sorgen und Nöte beispielsweise eines Nahversorgers, eines Textileinzelhändlers, eines Büronutzers, eines Gastronomen und eines Kinobetreibers – alles unter einem Dach – kennt und versteht und gleichzeitig alle Stufen der Wertschöpfungskette durchdringt.

HI HEUTE: Breit aufgestellt sind aber noch die wenigsten, oder? 

Maximilian Ludwig: Ja, die Praxis zeigt, dass solche Generalisten noch selten sind. Die größere Expertise bringen in der Regel Spezialisten für die einzelnen Themen im breit gefächerten Center-Spektrum mit. Doch mit dieser Feststellung und den Konsequenzen daraus geht ein tiefgreifender Wandel im Center Management einher: Entweder der Manager beschäftigt eigene Spezialisten für die verschiedenen Nutzeranforderungen oder diese müssen extern hinzugezogen werden. Diese Entwicklung erfordert ein neues Verständnis von der Zusammenarbeit – sowohl vertikal, also zwischen Investor beziehungsweise Asset Manager und Center Management, als auch horizontal, also zwischen den einzelnen Spezialisten im Center Management untereinander. Hinzu kommt, dass sich der Wandel immer weiter beschleunigt. Moden kommen und gehen immer schneller. Damit können sich auch die Anforderungen an den Center-Manager rasch verändern, gerade dann, wenn es sich um Spezialisten handelt. Der ideale Dienstleister von heute muss deswegen nicht fünf Jahre später zwangsläufig immer noch der beste Kandidat sein. Deshalb werden auch Wechsel immer häufiger und die Vertragslaufzeiten kürzer. Dies könnte zur Folge haben, dass in Zukunft einige Center Manager ihren Leistungskatalog modular aufbauen und mit den Investoren und Asset-Managern Verträge über bestimmte und klar umrissene Dienstleistungen mit überschaubaren Laufzeiten abschließen werden, statt als eine Art Generalunternehmer über eine Dauer von zehn Jahren alles pauschal aus einer Hand abzudecken. Allerdings sind die Anforderungen und Prozesse in einem breit aufgestellten Shopping Center so vielschichtig und komplex, dass von einem sich selbst regelnden System unabhängiger Spezialisten kein nachhaltiger Erfolg zu erwarten ist. Dafür gäbe es viel zu viele Schnittstellen, zu viel Intransparenz und somit zu viele Reibungsverluste. An einem effizient arbeitenden Generalisten, der Spezialisten gezielt dort einsetzt und steuert, wo es sinnvoll ist und wo sie seine Kompetenzen ergänzen können, führt deshalb kein Weg vorbei.

HI HEUTE: Was hat der Eigentümer bzw. Investor davon?

Maximilian Ludwig: Für ihn bzw. seinen Asset-Manager bringt diese Aufstellung den Vorteil, dass er nicht selbst nach Dienstleistern suchen, zahlreiche Verträge abschließen und im Auge behalten und einen reibungslosen Ablauf organisieren muss. Gleichzeitig stellt das zuständige Center Management durch die gezielten Einzelvergaben größtmögliche Kompetenz in Spezialbereichen zur Verfügung – und stellt diesbezüglich auch Transparenz her. Voraussetzung ist allerdings, dass sich das Center Management im Klaren darüber ist, wann externe Expertise gefragt ist und wann nicht.