Interviews

Klaus Striebich

Foto: RaRE Advise

„Die wesentlichen Erfolgsfaktoren eines Einkaufszentrums sind unbestritten Lage und Standort, sozio-ökonomische Rahmenbedingungen sowie der Branchen- und Mietermix, also die offerierte Angebotsstruktur, die idealerweise die aktuellen Bedürfnisse der Kunden trifft und bedient.“ Das sagt Klaus Striebich, der lange Jahre Vermietungschef der ECE war und heute Inhaber des Beratungsunternehmens RaRE Advise ist, in einem Interview mit HI HEUTE.

HI HEUTE: Herr Striebich, warum kommt heutzutage dem Mieter-Mix mit Blick auf den nachhaltigen Erfolg eines Einkaufszentrums eine so hohe Bedeutung zu?

Klaus Striebich: Unter Beachtung einer langfristigen Zeitachse ist der Standort nach Festlegung und Etablierung ja nicht mehr zu verändern. Eventuell lässt es sich ansatzweise an den Rahmenbedingungen, wie Erschließung, Sichtbarkeit und Erreichbarkeit, arbeiten. Die sozio-ökonomischen Rahmenbedingungen (insbesondere Anzahl Konsumenten und deren Einkommensstruktur) sind gegeben, wenn auch konjunkturellen Veränderungen und Schwankungen unterworfen. Es bleibt also nur der Erfolgsfaktor Branchen- und Mietermix, der zudem den Vorteil besitzt, ihn auch selbst und aktiv bearbeiten zu können bzw. zu „müssen.

HI HEUTE: Worauf kommt es dann bei der Umsetzung an?  

Klaus Striebich: Damit ein guter Branchen- und Mietermix, der die Wünsche und Bedürfnisse der Kunden erfüllt, entsteht, sollte auf die passende Zahl von Anbietern in der richtigen Größe und mit dem gefragten Sortiment geachtet werden. Ist das eine Binsenweisheit oder zu allgemein gehalten? Nein, denn hinterfragt man diese Anforderungen bei einer geplanten Vermietung und findet die Eigenschaften erfüllt, wird sich ein erfolgreicher, bedarfsgerechter und langfristig erfolgreicher Mix einstellen. Die gekonnte Befriedigung der Kunden-Bedürfnisse für deren Vorratskammer (der Begriff der Systemrelevanz verdeutlicht die Wichtigkeit) oder die „Seele“ sind Anlass und Begründung für die Zusammensetzung.

HI HEUTE: Was sind denn dann die Ziele?

Klaus Striebich: Da ist zum einen die nachfragegerechte Gestaltung der Sortimente und Angebote (nach dem Prinzip: was will der Kunde, wo und wie findet er dieses möglichst einfach und bequem?) Zweitens die Schaffung von Themen- und Bedarfsbereichen (z.B. sortiert nach Lebensmitteln oder Kurzfristbedarf, Fashion und Lifestyle, Best Ager- oder Young Fashion, Gastronomie und Entertainment etc.), um Synergien unter den Betreibern herzustellen. Drittens eine gezielte Frequenzsteuerung durch den Mix in Form von Wegeführungen, Erschließung durch Treppen oder Aufzüge oder die Platzierung entsprechender Groß- und Ankermieter, wiederum zur Optimierung von Synergieeffekten der Mieter untereinander. Schließlich als viertes Ziel eine permanente Betreuung all dieser Faktoren und Mietpartner, eine ständige Analyse und Hinterfragung etwaiger Maßnahmen und Entscheidungen. Nichts ist beständiger als der Wandel oder „unverhofft kommt oft“, was zu ständigen Anpassungen und Veränderungen führen wird.

HI HEUTE: Wann wäre denn das Optimalziel einer Vermietung erreicht?

Klaus Striebich: „Es ist erreicht, sofern die richtige Branche (nachfragegerecht) an den richtigen Mieter (angebotsgerecht), an der richtigen Stelle im Objekt, mit der richtigen Fläche (bedarfsgerecht) zu den richtigen Konditionen (wirtschaftlichkeitsorientiert) vermietet wird. Wieder eine Binsenwahrheit? Mitnichten, denn auch hier gilt es diese Fragen unbedingt mit Ja zu beantworten, um höchstmögliche Sicherheit und einen langfristigen Erfolg zu gewährleisten. Sollte bei einer Nachfrage ein Nein entstehen, empfehle ich ein Nachjustieren).

HI HEUTE: Nicht zu unterschätzen ist der Faktor Zeit, oder?

Klaus Striebich: In der Tat. Während der Laufzeit eines Mietverhältnisses werden sich Nachfrage- und Angebotssituationen sehr schnell ändern; darauf gilt es zu reagieren. Standen Einzelhandelsmieter früher für die rein physische Distribution von Waren oder Dienstleistungen an einem Standort, so stehen heute daneben Angebote für Leisure und Entertainment aber auch neue Betriebsformate, wie z.B. Pop-up-Stores, die ganz spezielle Services und Produkte für nur sehr kurze Zeiträume anbieten, und auch mehrere Absatzkanäle, die von ebendiesen Betreibern zu bedienen sind. Zu guter Letzt gilt: Immer zuerst die Analyse, dann das Konzept und danach die Umsetzung der Vermietung … oder anders ausgedrückt: Erst denken, dann (gemeinsam) handeln.