Der exklusive Gastbeitrag

Rowan Verwoerd ist Portfolio Director für Deutschland, Österreich und die Schweiz bei Redevco. (Foto: Redevco)

Die Innenstädte Europas verändern sich. Ob die Auswirkungen der Finanzkrise 2007, die Einschränkungen unseres täglichen Lebens durch den Ausbruch der COVID-19-Pandemie vor rund drei Jahren in Europa oder – seit Februar 2022 – der Krieg in der Ukraine: Diese Ereignisse haben zu tiefgreifenden Umwälzungen in den europäischen Metropolen und darüber hinausgeführt.

Die Städte haben mit demografischen Herausforderungen und einem grundlegenden Einstellungswandel ihrer Einwohner zu kämpfen, mit Auswirkungen auf tägliche Routinen wie Arbeit, Konsum, Ausbildung, Studium und Freizeitgestaltung. Sowohl die einheimische Bevölkerung als auch Besucher erwarten heutzutage, dass städtische Gebiete eine intelligente Infrastruktur, ein nachhaltiges Umfeld und vielfältige Möglichkeiten zur Erholung und Freizeitgestaltung bieten.

Innenstädte erfinden sich neu

Angesichts dieser Veränderungen sehen wir großes Potenzial, Innenstädte zum Aufblühen zu bringen, indem wir die Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien im Bestand mit neuen Konzepten umfassend steigern.

Aus längerfristiger Perspektive erleben wir, dass sich Innenstädte neu erfinden, indem sie ihren Bewohnern und Besuchern ihre eigentliche Kernfunktion wieder ins Bewusstsein rufen und anbieten: zentrale Marktplätze, auf denen Menschen einkaufen, einander treffen, arbeiten, leben und feiern. Dadurch wird die vorherrschende funktionale und räumliche Segregation zunehmend infrage gestellt. Denn die Stadtbewohner von heute wollen keine Monokulturen.

Die Pandemie hat beispielsweise ein Umdenken und eine neue Einstellung zu E-Commerce, Onlinezahlungen und zur Arbeit im Homeoffice nach sich gezogen. Das hat zu einem stetigen Anstieg der Nachfrage nach der Entwicklung von Standorten mit gemischter Nutzung geführt. Diese Trends wurden unter anderem vom McKinsey Global Institute im Bericht The future of work after COVID-19 aufgezeigt, der im Februar 2021 veröffentlicht wurde.

Die Renaissance von Mixed-Use-Konzepten

Angesichts dieser Entwicklung öffnen sich erstklassige Immobilien in den Innenstädten für Mixed-Use-Konzepte und dienen nicht mehr nur einem einzigen Zweck. Anstelle von Einzelhandel, Büro oder exklusiver Gastronomie und Beherbergung für Geschäftsreisende und Touristen werden zunehmend Standorte nachgefragt, die mehrere Zwecke in sich vereinen. Häufig ist die Umgestaltung dabei Teil von Initiativen, die eine Erhöhung der Lebensqualität städtischer Räume verfolgen, indem sie mehrere Bedürfnisse abdecken und in Abstimmung mit lokalen Behörden erfolgen.

Einheimische und Touristen erwarten eine Reihe von Möglichkeiten und Dienstleistungen, die im Idealfall innerhalb von 15 Minuten zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln ohne Umsteigen erreichbar sind. Das Konzept der sogenannten 15-Minuten-

Stadt geht auf Carlos Moreno zurück, einen französischen Stadtplaner und Vordenker, der seit 2016 in Paris an dessen Umsetzung mit der städtischen Verwaltung unter Leitung von Bürgermeisterin Anne Hidalgo arbeitet.

Vor etwa 20 Jahren sahen wir, wie der Lebensmitteleinzelhandel die Innenstädte verließ. Heute ist das Gegenteil der Fall. Dieselben Ketten sind wieder da – aber mit neuen Konzepten: Das Einkaufserlebnis rückt in den Mittelpunkt. Verbraucher können ihre Einkäufe erledigen. Sie können aber auch Spezialitäten und Fertiggerichte von Bäckereien und Bistros nebenan unter einem Dach genießen. Sie haben die Möglichkeit, Einkäufe mit Begegnungen zu verbinden, was zusätzliche Besucher in diese Lagen lockt.

Weniger ist mehr

Während Kaufhäuser über alle Etagen in mehrstöckigen Gebäuden unter Druck stehen, beobachten wir eine zunehmende Nachfrage von Mietern aus dem Sport- und Modehandel, die ihr gesamtes Sortiment an einem zentralen Standort anbieten wollen. So tragen sie dem Trend Rechnung, dass Verbraucher ihre Marke erleben, probieren und mit ihr in Interaktion treten wollen. Dabei geht das Einkaufserlebnis eine enge Verbindung ein mit der umfassenden Positionierung der Marke.

Die Strategie dieser Unternehmen, die bis zu zwei Stockwerke belegen und eine Fläche von 3.500 bis 4.500 Quadratmetern einnehmen, besteht nicht mehr darin, durch die Eröffnung weiterer Filialen Marktanteile zu gewinnen, sondern Flagship-Stores an erstklassigen Standorten zu schaffen, damit die Kunden ihre Marke in vollem Umfang erleben können.

Niemals alle Eier in einen Korb legen

Das Konzept der gemischten Nutzung ist offen angelegt und bietet Investoren die Möglichkeit, neue Mietergruppen zu erschließen, sowohl aus dem privaten als auch aus dem öffentlichen Sektor.

Wir sehen eine Nachfrage nach zentralen Standorten von öffentlichen Einrichtungen und Behörden, die ihren Bürgern und Besuchern eine bessere Erreichbarkeit bieten wollen.  Auch Hospitality-Konzepte sind häufig Bestandteil von Mix-Used-Konzepten. Denn sie machen zentrale Innenstadtlagen für die Allgemeinheit wieder zugänglich und erhöhen so deren Attraktivität.

So entwickelt Redevco derzeit in der Hamburger Mönckebergstraße im Zuge eines Abriss- und Neubauprojekts ein nachhaltiges Gebäude mit einer Nutzfläche von rund 15.000 Quadratmetern auf zehn Etagen. Realisiert werden zwei Hotelkonzepte mit einer Mischnutzung aus Kurz- und Langzeitunterkünften. Innerhalb des Gebäudes wurde die Raumhöhe erweitert und ein fungibles Mixed-Use-Konzept umgesetzt, welches durch seine Raumhöhen auch eine Büro- oder Gesundheitsnutzung erlaubt.

Chancen schaffen

Vor dem Hintergrund steigender Zinsen weltweit erwarten wir für die Assetklasse Immobilien ein herausforderndes Marktumfeld. Die aktuellen Bewertungsniveaus sind auf dem Prüfstand und Investoren bleiben zurückhaltend.

Gleichzeitig sehen wir in unseren Gesprächen mit Investoren eine stetige Nachfrage nach Möglichkeiten für Redevelopment. Außerdem sind wir nach wie vor davon überzeugt, dass sich Kaufgelegenheiten ergeben werden, sobald eine Neubewertung stattgefunden hat.

Innenstädte sind weder obsolet noch ein Relikt der Vergangenheit. Die europäischen Städte haben sich bereits in 

vielerlei Hinsicht verändert. Sie sind weniger verschmutzt, deutlich leiser und entwickeln sich zu erlebnisreichen Orten, in denen Nachhaltigkeit großgeschrieben wird. Im Vergleich zu den 1990er-Jahren bieten sie viel mehr Möglichkeiten der Freizeitgestaltung.

Es ist kein Zufall, dass fünf der lebenswertesten Städte der Welt gemäß der jüngsten Umfrage der Economist Intelligence Unit in Europa zu finden sind – und innerhalb dieser Gruppe befinden sich drei in Deutschland, Österreich und der Schweiz.