Nachgefragt bei IREBS-Geschäftsführer Prof. Dr. Tobias Just: Wie aussagekräftig ist der kürzlich erschienene Shopping Center Performance Report?

Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS. Foto: IREBS, Thomas Plettenberg

Der Shopping Center Performance Report (SCPR) ist der einzige öffentlich verfügbare, Investoren- und Betreiber-unabhängige Überblick über die wirtschaftliche Qualität deutscher Einkaufszentren. Er wurde unlängst bereits zum achten Mal erstellt. Im Mittelpunkt steht die Meinung der Mieter. Verantwortlich für die Studie ist das Marktforschungsunternehmen Ecostra. In der Branche wird der Report Jahr für Jahr stark diskutiert, was mit den Erhebungskriterien zusammenhängt. Darum hakte HI-HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller einmal bei einem unabhängigen Experten nach, wie aussagekräftig die Analyse ist, und sprach mit Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS.

 

HI HEUTE: Herr Just, kürzlich wurde das neue SCPR-Ranking für deutsche Shopping Center publiziert. Medien berichteten, das beste Center Deutschlands läge in Paderborn. Lässt die Analysemethode diesen Schluss überhaupt zu?

Prof. Dr. Tobias Just: Die Analyse wertet Befragungsergebnisse von Mietern zu ihren relativen Umsätzen aus. Das ist eine wichtige Kennziffer, allerdings ist das so ähnlich wie beim Echo-Preis an Kollegah und Farid Bang: Die haben den Preis nicht für die beste Musik erhalten – das ist nämlich sehr subjektiv – sondern allein für den Verkauf von Tonträgern. Die Güte eines Centers kann ja auch in der Größe, der Vielfalt, der Sauberkeit oder Barrierearmut liegen. Nun mag man wie beim Echo-Preis sagen, am Ende zählt der wirtschaftliche Erfolg. Da ist auf jeden Falle etwas dran. In dem SCPR kommen jedoch zwei weitere Unsicherheiten hinzu: Erstens werden keine absoluten Umsätze verglichen, sondern nur relative Bewertungen. Zweitens muss man wohl auf die persönlichen Urteile der Befragten vertrauen. Ich hoffe, dass die Befragten hier eine Handreiche erhalten haben, wie sie aus relativen Umsätzen eine Schulnote nachvollziehbar und stabil ableiten, sonst kommt zusätzliche Unsicherheit dadurch in die Berechnung, dass des einen „befriedigend“ des anderen „gut“ ist.

HI HEUTE: Kritiker werfen regelmäßig ein, dass sehr häufig nur wenige Mieter je Center ihre Stimme abgaben. Ist das wirklich ein Problem?

Prof. Dr. Tobias Just: Statistisch ist das in der Tat ein gravierendes Problem. Bei einer Stichprobe von fünf Mietern kann man statistisch abgesichert eine Zwei nicht von einer Drei unterscheiden. Man sollte daher das Ranking eher so lesen, dass es etwa vier oder fünf Gruppen von jeweils ähnlich guten Centern gibt, wobei sich das „gut“ eben nur nach dem relativen Umsatz bemisst. Innerhalb dieser Gruppen lohnt die Unterscheidung statistisch nicht, zwischen den Gruppen schon eher. Gravierender wiegt für mich jedoch, dass wir weder einen Selektionsbias bei den teilnehmenden Mietern ausschließen können, sprich in einem Center könnten die Zufriedenen teilnehmen, in einem anderen Center die Unzufriedenen, noch ist der Mietermix stabil. Wenn in einem Center fünf Schuhhändler konkurrieren, in einem anderen jedoch nur ein Schuhhändler aktiv ist, so können wir erwarten, dass in letzterem Center ein höherer (relativer) Umsatz erzielt wird. Dann wären Center mit wenigen Schuhhändlern unter sonst gleichen Umständen besser als Center mit vielen Schuhhändlern.

HI HEUTE: Klingt einleuchtend.

Prof. Dr. Tobias Just: Wenn zusätzlich nicht gewährleistet werden kann, dass über die Jahre ähnliche Mieter abstimmen, dann holt man sich weitere Unsicherheit in die Auswertung. Darüber hinaus sind andere systematische Verzerrungen denkbar. Ein Beispiel: In kleineren Center fehlen oft die großen, international aktiven Händler wie H&M oder Primark. Wenn für ein kleines Center also Karl-Heinz Söderblöm, Eigentümer einer kleinen regionalen Metzgerei mit Filialen in drei nah gelegenen Centern, abstimmt und zu dem Urteil kommt, dass sein Umsatz in dem einen Center überdurchschnittlich ist, dann wiegt das im Ranking schwerer (vorteilhafter) als würde ein großes Center einen Millionenumsatz mit einer durchschnittlichen Primark-Filiale machen. Wichtig wäre daher, die Center zu kategorisieren und innerhalb dieser Kategorien zu vergleichen. 

 

HI HEUTE: Harte Worte. Doch ein paar Erkenntnisse stecken schon in der Auswertung, oder?

Prof. Dr. Tobias Just: Natürlich. Wenn man das Ranking nur auf die Center ähnlicher Größe und mit hinreichender Teilnehmerzahl (mindestens 20) beschränkt, steigt die Belastbarkeit spürbar an. Ich finde auch die Ergebnisse nach Eröffnungsjahr interessant und plausibel: etwas ältere Center haben die Gnade der frühen Geburt und konnten als Standort wachsen. Auch die Aussage, dass in den großen Städten der Wettbewerb um Kunden intensiver ist, ist meines Erachtens plausibel. Schließlich finde ich die zusätzlichen Aussagen, die über alle Center z.B. zum Mietverhandlungspotenzial gemacht wurden, sehr spannend und nachvollziehbar. Schade, dass Ranglisten bei allen immer so beliebt sind, denn in diesen Aussagen liegt Erkenntnis. Es wäre spannend zu sehen, wie sich diese Aussagen über die guten und schlechten Center verteilen.

Erstellt von Thorsten Müller