Zahlen & Studien

Die Corona-Pandemie hat das Land weiterhin fest im Griff. Nun werden sukzessive die ersten Lockerungsmaßnahmen umgesetzt, die Wirtschaft läuft langsam wieder an. Ein Stimmungsbild auf dem Immobilienmarkt hat Colliers International eingefangen. Matthias Leube, MRICS, CEO von Colliers International: „Dazu haben wir unsere Befragung aus dem März wiederholt und zwischen dem 20. und 27. April telefonisch über 60 Top-Entscheider der Immobilienwirtschaft befragt. Diese Key Player haben Immobilien im Wert von über 500 Milliarden Euro Assets under Management.“

Entscheidungsprozesse laufen wieder an

92 Prozent der Immobilieninvestoren wollen trotz der Corona-Krise weiterhin Immobilien in Deutschland kaufen. Das ist ein Kernergebnis der zweiten COVID-19-Umfrage. Derselbe Wert lag im Vormonat bei 68 Prozent und ist damit spürbar angestiegen. Rund zwei Drittel rechnen damit, zu günstigeren Konditionen zu kaufen als vor der Krise. Nur acht Prozent der Befragten tätigen aktuell keine neuen Ankäufe. „Dies sind positive Signale, allerdings sehen wir zum einen nicht, dass wesentliche Preisabschläge von Verkäufern akzeptiert werden, und zum anderen sind noch nicht alle der 92 Prozent auf dem Markt zurück“, kommentiert Leube.

Kaufpreiserwartungen hellen sich auf

Insgesamt hellen sich die Kaufpreiserwartungen im Vergleich zum März auf. Insbesondere Logistik, Wohnen und Nahversorgung werden optimistischer gesehen. Leichte Eintrübungen gegenüber der Vorerhebung verzeichnen alle Assetklassen bei den Mietpreisentwicklungen. Zugleich erwarten deutlich mehr Befragte als im Vormonat, dass die Mietpreise stabil bleiben – zumindest für alle Assetklassen außer Hotel und Einzelhandel. Logistik bleibt aufgrund der hohen Nachfrage ein Anker in der Krise. 84 Prozent rechnen hier mit steigenden oder gleichbleibenden Mieten und Kaufpreisen. Das sind vier beziehungsweise zwölf Prozentpunkte mehr als bei der Befragung im Vormonat.  Bei Hotel und Einzelhandel verstärkt sich der Trend der ersten Befragung. Schleppende Lockerungsmaßnahmen in diesen Bereichen trüben die Entwicklung der erwarteten Mieten und Kaufpreise weiter ein. Hier sind Preiskorrekturen wahrscheinlich. Nahversorger bleiben jedoch weiterhin Chancenträger: 85 Prozent der Investoren sehen hier stabile beziehungsweise steigende Mieten, bei den Kaufpreisen sind es analog dazu 68 Prozent.

 

Einzelhandel leicht im Abwärtstrend

Einzelhandel erregt mit 41 Prozent leicht weniger Interesse als im März und 57 Prozent vor der Krise. Alternative Anlageklassen wie Data Center können ein größeres Interesse verzeichnen. Core setzt seinen Wachstumskurs fort, 69 Prozent wollen Core einkaufen, da es weiterhin als sichere Bank gilt (März-Wert: 60 Prozent). Core Plus und Value Add stabilisieren sich und verzeichnen Anstiege, sodass das Interesse fast wieder Vorkrisenniveau erreicht. Der Appetit nach Opportunistic ist weiter vorhanden. 35 Prozent sind an riskanteren Objekten interessiert. „Risiken werden voraussichtlich wieder stärker eingepreist werden. Die Unterschiede zwischen Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic sind deutlicher zu erkennen und schlagen sich auch in den Kaufpreisen und Renditeerwartungen nieder“, führt Leubeaus. So sind Projektentwickler in der aktuellen Situation wieder verstärkt zu Zugeständnissen bereit. 

B-Städte wieder gefragt

Die A-Städte sind weiterhin stark gefragt. 92 Prozent der befragten Investoren wollen in den TOP 7 ankaufen. Die B-Städte ziehen wieder mehr Kapital an. Nachdem sie im März von einigen Einkaufslisten geflogen waren, ziehen 63 Prozent der Befragten sie nun wieder in Betracht. C- und D-Standorte verbessern sich von 20 auf 24 Prozent. Unabhängig vom Produkt trübt sich das Transaktionsgeschäft ein. Am stärksten trifft diese Einschätzung auf ohnehin kritisch betrachtete Grundstückskäufe und Projektentwicklungen zu, wobei letztere als notleidende Assets auch wieder stärker gehandelt werden könnten. Bestandsobjekte schneiden bei den Befragten weiterhin am besten ab.

Gesprächsbedarf mit Mietern

Eine Mehrheit der Befragten sieht Chancen, mit geänderten Konditionen in neue Verhandlungen zu gehen (87 Prozent Zustimmung) sowie ein Re-Pricing bei laufenden Transaktionen zu erreichen (72 Prozent Zustimmung). Fast alle Befragten stellen erhöhten Gesprächsbedarf mit den Mietern fest. Rund die Hälfte will aktiv die Mieterstruktur optimieren. „Dies dokumentiert sicher die Erwartung vieler Käufer. Allerdings bleibt es fraglich, ob diese Zugeständnisse bei einem weiterhin anhaltenden Nachfrageüberhang nach Investments in Deutschland durchsetzbar sind“, so Leube.

Deutschland-Bonus zu erwarten

Solange die Zentralbanken weiterhin Liquidität in den Markt pumpen, bleiben Immobilien als sichere Anlagemöglichkeit weiter im Fokus. Eigenkapitalstarke Investoren mit Diskretion über das Kapital haben derzeit den Vorteil, am Markt Immobilien vorrangig zu erwerben. Dabei steht Deutschland mehr denn je hoch im Kurs dieser Anleger. Im Vergleich zu anderen Ländern wird der sichere Hafen Deutschland so gut durch die aktuelle Krise kommen, dass es demnächst sogar zu einem „Deutschland-Bonus“ in Form von zusätzlichen Preisaufschlägen kommen könnte, meint Leube.

Auswirkungen noch bis 2021 spürbar

Die Auswirkungen werden laut Colliers noch bis ins erste Halbjahr 2021 spürbar sein. Eine Mehrheit der Befragten geht von längeren Einschränkungen von bis zu zwölf Monaten und mehr aus, insbesondere für die zeitverzögert reagierende Immobilienbranche. Die Erholung dauert damit länger als noch im März gedacht. Die eigenen Unternehmen sehen die meisten jedoch eher kurzfristig betroffen. „Aktuell ist das Transaktionsgeschehen eingeschränkt. Die Entscheidungsprozesse der Marktteilnehmer rollen aber wieder an. Investoren sollten das aktuelle Zeitfenster daher nutzen, um sich attraktive Investmentmöglichkeiten zu sichern. Aufgrund der niedrigen Transaktionsvolumina im zweiten Quartal und den bei den meisten Investoren gleich gebliebenen Transaktionszielen werden die ersten veröffentlichten Transaktionen zeigen, in welche Richtung sich der Markt bewegt hat“, so Leube abschließend.