Befragung der BF.direkt AG: 53 Prozent der Bestandshalter und 59 Prozent der Projektentwickler wollen alternative Finanzierung 2017 ausbauen.

Die BF.direkt AG hat für die Befragung 191 Fragebögen versendet, 38 Unternehmen antworteten. Foto: andibreit / pixabay
Pläne zur alternativen Finanzierung in Immobilienunternehmen. Grafik: BF.direkt AG
So hoch ist der Kapitalbedarf der befragten Immobilienunternehmen 2017. Grafik: BF.direkt AG

Die Immobilienbranche setzt 2017 stärker auf alternative Finanzierungsinstrumente – dies gilt für Projektentwickler und Bestandshalter gleichermaßen. Das zeigt eine Umfrage der BF.direkt AG zum Thema „alternative Finanzierungsinstrumente“.

Das wichtigste Instrument bei beiden Gruppen sind neben der klassischen Hypothekenkreditfinanzierung die Nachrangdarlehen. Daneben spielen Versicherungen und Versorgungswerke als alternative Darlehensgeber eine wichtigere Rolle. Die befragten Unternehmen haben 2017 umfassenden Kapitalbedarf (Eigenkapital + Fremdkapital): Allein 42 Prozent der Projektentwickler planen für 2017 ein Projektvolumen von mehr als 100 Millionen Euro. Insgesamt beziffern rund 38 Prozent der Befragten ihren Kapitalbedarf für 2017 auf mehr als 100 Millionen Euro.

Alternative Finanzierungen nur als Beimischung

Die Ergebnisse der Umfrage wurden im Rahmen der Online-Pressekonferenz „Trends bei alternativen Immobilien-Finanzierungsinstrumenten“ vorgestellt, an der Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, Arndt Krienen, CEO der ADLER Real Estate AG, Andreas Segal, stellvertretender CEO und CFO der BUWOG AG, und Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG, teilnahmen.

Francesco Fedele von der BF.direkt AG sagt: „Die Mehrheit der Befragten – sowohl bei den Projektentwicklern als auch bei den Bestandshaltern – plant, ihre alternativen Finanzierungsinstrumente auszubauen. Unter den Bestandshaltern planen 53 Prozent eine Ausweitung, unter den Projektentwicklern sind es sogar fast 60 Prozent.“ Bei den Bestandshaltern sind die wichtigsten verwendeten Strukturen Nachrangdarlehen (bei 40 Prozent der Bestandshalter), Schuldscheindarlehen (28 Prozent), Unternehmensanleihen (28 Prozent), Darlehen von Versicherungen (28 Prozent) und – bei börsennotierten Gesellschaften – Kapitalerhöhungen (28 Prozent). 

Alternativen Finanzierungsinstrumente spielen eine untergeordnete Rolle

Der größte Teil der befragten Bestandshalter (45 Prozent) bewegt sich in einem LTV-Korridor zwischen 50 und 70 Prozent. Die alternativen Finanzierungsinstrumente spielen bei einem größeren Teil (56 Prozent) nur eine untergeordnete Rolle beziehungsweise werden lediglich als Beimischung im Finanzierungsmix genutzt (0 bis 5,0 Prozent in Bezug auf die gesamte  Finanzierungsstruktur). Allerdings gaben auch 34 Prozent der Bestandshalter an, dass die Alternativen einen Anteil zwischen elf und 30 Prozent an der gesamten Finanzierungsstruktur haben. Etwas mehr als die Hälfte der Bestandshalter hat einen Kapitalbedarf für das Jahr 2017 von bis zu 100 Mio. Euro.

Bei den befragten Projektentwicklern bringt das Gros der Befragten (71 Prozent) zwischen 11 und 20 Prozent Eigenkapital in seine Developments ein. Ein kleinerer Teil (24 Prozent) bringt mit null bis zehn Prozent nur sehr wenig Eigenkapital mit.

Projektentwickler: Nachrangdarlehen sind das wichtigste alternative Finanzinstrument 

Francesco Fedele erläutert: „Bei den Developern gibt es klare Präferenzen bei der Nutzung der Alternativen: Rund zwei Drittel (59 Prozent) haben Nachrangdarlehen in ihrer Finanzstruktur. Danach folgen Eigenkapitalfinanzierungen, teils über Equity-Joint-Ventures (26 Prozent) oder sonstige Formen der Beteiligungsfinanzierung (33 Prozent). Dahinter folgen Darlehen von Versicherern und Versorgungswerken (26 Prozent).“

Die Developer haben umfassenden Kapitalbedarf (Eigenkapital plus Fremdkapital) für das Jahr 2017: Rund 44 Prozent benötigen bis zu 50 Millionen Euro, 15 Prozent zwischen 50 und 100 Millionen Euro und weitere 15 Prozent zwischen 100 und 200 Millionen Euro. Arndt Krienen, CEO der ADLER Real Estate AG, kommentiert: „Für uns als Bestandshalter hat das Thema alternative Finanzierungsinstrumente eine große Bedeutung. Wir haben hohes Interesse daran, unsere Finanzierungsquellen zu diversifizieren. Natürlich nutzt die ADLER Real Estate bei der Finanzierung oder Refinanzierung von Portfolien die Angebote verschiedener Geschäftsbanken, mit denen wir partnerschaftlich zusammenarbeiten. Aber die größte Finanzierung des vergangenen Jahres war die Ausgabe einer Wandelschuldverschreibung." 

BUWOG AG: Wandelschuldverschreibung im Volumen von 300 Millionen Euro

Auch die BUWOG AG hat im September 2016 eine Wandelschuldverschreibung im Volumen von 300 Millionen Euro begeben. Andreas Segal, stellv. CEO und CFO der BUWOG AG, dazu: „Ein Vorteil bei der Nutzung von alternativen Finanzierungsinstrumenten ist, dass wir dadurch Zugang zu ganz unterschiedlichen Zielgruppen von Kapitalgebern erhalten. Auf der Fremdkapitalseite gehören dazu neben klassischen Immobilienfinanzierern auch institutionelle Investoren, die über Wandelschuldverschreibungen oder Anleihen am Immobilienmarkt investieren wollen." Segal ergänzt: „Es geht dabei jedoch nicht um ein Entweder-Oder, sondern um einen optimalen Mix unterschiedlicher Finanzierungsinstrumente. Für die Zukunft planen wir auch ein Rating, um uns einen guten Zugang zum Anleihemarkt und damit zu einer weiteren Finanzierungsalternative zu erschließen."

Die steigende Bedeutung bei alternativen Finanzierungsinstrumenten hebt auch Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG und Experte für Mezzanine-Kapital-Instrumente, hervor: „Mezzanine-Kapital-Investitionen sind für institutionelle und erfahrene private Investoren gleichermaßen interessant, wenn sie richtig strukturiert sind. Zu einer guten Strukturierung gehört, dass die Interessen zwischen dem Mezzanine-Kapitalgeber und dem Projektentwickler gleich gerichtet sind. Wichtig sind des Weiteren Eingriffsrechte der Kapitalgeber bei Problemen, wie beispielsweise Verzögerungen im Baufortschritt.“

Zur Methodik

Die BF.direkt AG hat die Befragung im Januar und Februar 2017 durchgeführt. Insgesamt wurden 191 Fragebögen versendet, 38 Unternehmen antworteten, was einer Rücklaufquote von 19,9 Prozent entspricht.

Erstellt von dah