Vor allem in Großstädte – Frühjahrs-Expertenbefragung von EHI und HAHN - Ansprüche der Kunden an die Aufenthaltsqualität der Center nehmen zu

Aktuelle Expansion des stationären Handels. Quelle: EHI/HAHN-Gruppe
Die Entwicklung der Passantenfrequenz. Quelle: EHI/HAHN-Gruppe

Die meisten Händler wollen ihr Filialnetz bis Ende des Jahres weiter ausbauen. Die Expansionsbereitschaft im Einzelhandel ist also ungebrochen, auch wenn im Vergleich zu den letzten beiden Halbjahren ein leichter Rückgang erkennbar ist. Dies zeigen die Ergebnisse des aktuellen Whitepapers „Expansionstrends im Frühjahr 2017“, das das EHI in Kooperation mit der Hahn-Gruppe erstellt hat. „Neben der Konkurrenz durch neue internationale Konzepte und den wachsenden Onlinehandel sorgt der starke Wettbewerbsdruck in häufig sehr feinmaschigen Standortnetzen aktuell für diese eher zurückhaltende Expansion im Handel“, erklärt Lena Knopf, EHI-Projektleiterin für den Forschungsbereich Handelsimmobilien.

 

Optimismus im Einzelhandel

Der stationäre Einzelhandel in Deutschland hat positive Zukunftserwartungen: 49 Prozent der befragten Handelsunternehmen rechnen demnach für 2017 mit steigenden Umsätzen. 41 Prozent erwarten stabile Umsätze und nur 10 Prozent rechnen mit Umsatzrückgängen. Damit bestätigt sich der Optimismus der Vorjahresbefragungen aus 2016 und 2015, bei denen jeweils 44 bzw. 48 Prozent der Händler mit steigenden Umsätzen rechneten. Differenziert nach Branchenzweigen rechnen überdurchschnittlich viele Umfrageteilnehmer aus den Bereichen Gesundheit/Beauty (100 Prozent), Lebensmittel (73 Prozent), Drogerie (67 Prozent) und Hobby/Freizeit (67 Prozent) mit steigenden Umsätzen.

Expansion in Großstädte

Die Händler, die ihr Filialnetz ausbauen möchten, sehen vor allem in Innenstädten größerer Städte Potenzial. So möchte die überwiegende Mehrheit (83 Prozent) dorthin expandieren. Gefragt sind dabei vor allem Innenstädte in großen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern (67 Prozent) und mittleren Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern (58 Prozent). Ebenfalls sehr gefragt sind bei 65 Prozent der Händler Flächen in Shopping-Centern. Auch hier bevorzugt jeweils die Hälfte (50 Prozent) große und mittlere Großstädte (56 Prozent). Weniger beliebt ist der Standort Shopping Center allerdings bei Lebensmitteleinzelhändlern (18 Prozent).

Positive Frequenzentwicklung in Fachmarktzentren

Hinsichtlich der Passantenfrequenzen in den Fachmarktzentren zeigt sich eine positive Entwicklung. Während nur etwa jeder achte Händler (12 Prozent) im zweiten Halbjahr 2016 gesunkene Frequenzen festgestellt hat, berichtet ein Viertel der Befragten von einem Anstieg. Laut knapp einem Drittel (29 Prozent) sind die Zahlen immerhin stabil geblieben. Ein anderes Bild zeigt sich hingegen in Shopping Centern. Fast die Hälfte (45 Prozent) der Befragten berichten von gesunkenen Frequenzen in Shopping Centern, ein gutes Drittel (37 Prozent) hat aber zumindest stabile Zahlen festgestellt. Shopping-Center-Betreiber sind gefragt, die Attraktivität der Center z.B. durch eine ansprechende Innenarchitektur, innovative Store- und Gastronomiekonzepte oder zugkräftige Events zu erhöhen. Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich in den Innenstädten. Auch wenn 39 Prozent der Händler eine stabile Passantenfrequenz beobachten, stellen ebenso viele einen Rückgang fest.

Expansion insgesamt zurückhaltend

Mehr als die Hälfte (56 Prozent) der befragten Handelsunternehmen plant bis Ende 2017 über mehr Filialen als noch zum Jahresbeginn zu verfügen. Allerdings lässt sich hier ein leichter Rückgang beobachten, im zweiten Halbjahr 2016 lag der Anteil noch bei 62 Prozent. Ein gutes Viertel (27 Prozent) der Händler möchte die Zahl seiner Filialen konstant halten. 17 Prozent der Befragten planen ihr Filialnetz auszudünnen.

Ansprüche der Kunden an die Aufenthaltsqualität nehmen zu

Der stationäre Einzelhandel stellt einen deutlichen Wandel der Anspruchshaltung bei den Kunden fest. 90 Prozent der Händler äußern die Auffassung, dass die Bedeutung der Einkaufsatmosphäre und der Aufenthaltsqualität in den letzten Jahren gestiegen (39 Prozent) bzw. stark gestiegen (51 Prozent) sind. Zunehmend wichtig für die Kunden werden auch das Gastronomieangebot und eine ansprechende Architektur: Die Händler vermuten zu 83 Prozent bzw. 87 Prozent, dass der Anspruch der Kunden in Bezug auf diese Attribute zugenommen hat. 66 Prozent erwähnen zudem, dass die Kunden vermehrt ein besseres Unterhaltungsangebot vor Ort einfordern.

Handel und Investoren setzen auf flexible Handelsimmobilien

Die Dynamik im stationären Einzelhandel führt dazu, dass die Handelsimmobilien zunehmend wandelbar sein müssen. Dies spiegelt sich auch in der diesjährigen Expertenbefragung wider. Für rund 40 Prozent (Vorjahr: 26 Prozent) der befragten Händler haben flexible Umbaumöglichkeiten der Handelsimmobilie eine hohe Bedeutung. Weitere rund 33 Prozent (Vorjahr: 49 Prozent) sehen eine zumindest mittlere Bedeutung darin. Entsprechend haben auch die Immobilieninvestoren ihre Akquisitionskriterien angepasst: Für 78 Prozent haben flexible Umbaumöglichkeiten bei der Immobilie eine hohe Bedeutung. Die Wandlung der Lagerflächen, die Berücksichtigung neuer Anlieferungskonzepte und die flexible Einrichtung von Aktionsflächen sind Zukunftsoptionen, auf die die Investoren beim Erwerb neuer Immobilien achten. Um die Möglichkeiten eines Handelsstandorts voll zu erschließen und die Herausforderungen der Zukunft zu bewältigen, ist der Immobilieneigentümer zunehmend gefragt: 68 Prozent der befragten Händler sind der Meinung, dass bei den Mietstandorten ihre Ansprüche an den Immobilien Manager gestiegen sind.

Immobilieninvestoren wollen weiter zukaufen

Die befragten institutionellen Investoren sind weiter in Kauflaune. Das Akquisitionsinteresse hat sich dabei gegenüber dem Vorjahr leicht reduziert. So wollen aktuell 57 Prozent der Immobilieninvestoren in 2017 Handelsimmobilien zukaufen, gegenüber 76 Prozent im Vorjahr. Ihren Immobilienbestand halten wollen rund 28 Prozent (Vorjahr: 17 Prozent) und nur 15 Prozent wollen tendenziell verkaufen (Vorjahr: 7 Prozent). Ähnlich groß ist der Optimismus bezüglich der erwarteten Entwicklung der Immobilienpreise: Rund 28 Prozent (Vorjahr: 40 Prozent) der Befragten rechnen für Handelsimmobilien in 2017 mit weiter steigenden Preisen, 65 Prozent (Vorjahr: 57 Prozent) gehen von stabilen Preisen aus und nur 7 Prozent (Vorjahr: 3 Prozent) erwarten einen Preisrückgang.

Fachmarktzentren und High Street im Fokus der Investoren

Bei Neuinvestments fokussieren sich die Investoren insbesondere auf Fachmarktzentren und High Street Immobilien. Jeweils 57 Prozent der Befragten geben an, dass sie diesen Objekttyp präferieren. Shopping-Center werden von 39 Prozent der befragten Investoren als Neuinvestment hervorgehoben, bei SB-Warenhäusern/Verbrauchermärkten sind es 35 Prozent und Supermärkte/Discounter werden lediglich von 26 Prozent genannt.

Technologischer Wandel ist größtes Investmentrisiko

Bei der Einschätzung der Investmentrisiken durch die Immobilieninvestoren zeigt sich, dass der technologische Wandel in den Fokus rückt. Die Veränderungen durch den technologischen Fortschritt haben Einfluss auf das Konsumverhalten, die Nachfragesituation und die baulichen Anforderungen an die Handelsimmobilie. Für 68 Prozent der Investoren resultiert daraus ein hohes bis sehr hohes Investmentrisiko. Im Vorjahr waren lediglich 25 Prozent dieser Meinung. Die volkswirtschaftliche Entwicklung ist aktuell für 38 Prozent ein hohes bis sehr hohes Risiko (Vorjahr: 15 Prozent). Die demographische Entwicklung wird von 43 Prozent als hohes bis sehr hohes Risiko wahrgenommen (Vorjahr: 25 Prozent). Immerhin 30 Prozent der Investoren machen sich Sorgen um die Auswirkungen der aktuellen US-Politik und schätzen diese als hohes bis sehr hohes Risiko ein.

Informationen zur Expertenbefragung

Die Hahn Gruppe führt zweimal jährlich eine Expertenbefragung bei Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels und bedeutenden institutionellen Investoren durch. Ziel ist es, die aktuellen Trends sowie die Stimmungslage im Einzelhandel und bei Handelsimmobilien-Investoren zu erfassen. In der aktuellen Umfrage wurden 72 Expansionsverantwortliche großer Filialisten des deutschen Einzelhandels sowie 40 Entscheidungsträger von institutionellen Immobilieninvestoren befragt, darunter Immobilienfonds, Private Equity-Gesellschaften und Vermögensverwalter sowie Banken. Die Aussagen der Experten stehen insgesamt für ca. 30.000 Einzelhandels- und Gastronomiefilialen in Deutschland. Knapp zwei Drittel der befragten Einzelhändler betreiben ein Filialnetz von jeweils mehr als 100 Standorten.

Alle Ergebnisse sind im Whitepaper „Expansionstrends 2017“ zusammengefasst, das das EHI Retail-Institut in einem kostenlosen Download bereit stellt.

Außerdem finden Sie die Präsentation mit den detaillierten Umfrageergebnissen unter www.hahnag.de.