Kein Platz für nur schlechte Stimmung: Analyse von COMFORT

Die differenzierte Vermietungsentwicklung belebt die Innenstädte. Symbolbild: Pixabay / Free-Photos
COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk. Foto: COMFORT

„Wir sind definitiv bereits mitten in einer Gezeitenwende“, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk und ergänzt: „Jedoch ist der aktuelle Strukturwandel keine Einbahnstraße, sondern eröffnet uns vielmehr eine große Palette an nie dagewesenen Chancen und Möglichkeiten!“

Derzeit beherrschen Meldungen über Flächenaufgaben und Insolvenzen im Einzelhandel die Schlagzeilen. Der viel diskutierte Niedergang des stationären Einzelhandels erklingt im Strukturwandel immer lauter. Schuld ist – da sind sich viele einig – der boomende Online-Handel. Doch zerstört dieser wirklich ursächlich Innenstädte und traditionellen Handel? Hierbei bedarf es einer eindeutigen Blickwinkeländerung.

Selektiver und vielfältiger

Die erhebliche Bewegung im Einzelhandel zeigt sich derzeit primär in der Vermietung. Die Zeiten der standort- und städteübergreifend steigenden Einzelhandelsmieten sind zunächst zu Ende. Das heißt jedoch nicht, dass im Retail-Bereich nichts mehr umsetzbar ist. Ganz im Gegenteil – die Entwicklungen werden korrespondierend zur Mieternachfrage sehr viel selektiver und vielfältiger. Das zeigen eindeutig die Ergebnisse der COMFORT-eigenen Vermietungsstatistik.

Bezogen auf die Branchen war der Bereich Textil/Bekleidung in der Vergangenheit immer mit weitem Abstand führend. Wie die Statistik 2018 nunmehr zeigt, war dieses Segment mit 26 Prozent zwar immer noch der relativ stärkste Bereich – das Branchenbild jedoch ist heute weitaus bunter und kleinteiliger.

Mit der Gastronomie, die mittlerweile immerhin 14 Prozent aller Vermietungen ausmacht, baut dieser Bereich seine Bedeutung stetig aus. Und dieser 2018-er Trend setzte sich bisher durchaus auch in 2019 fort. So kamen bei den COMFORT-Vermietungen in 2019 bisher kaum Mode-Labels, sondern vielmehr insbesondere die Sektoren Gastronomie, Wohnen/Einrichtung sowie Drogerie zum Zuge.

 

Herausforderung Customer Experience

Noch gilt der E-Commerce vor allem als Mittel der Bequemlichkeit und die stationären Läden als traditionelle Methode. Inzwischen sehen jedoch alle die dringende Notwendigkeit, beide zu vereinen, um das Kundenerlebnis zu optimieren. Leichter gesagt als getan, denn wie sieht das perfekte Kundenerlebnis aus? Dazu gibt es kein allgemeines Erfolgsrezept. Die Konsumenten haben sich drastisch verändert: Sie sind besser informiert, wissen bereits, was sie wollen und wie sie ihre Wünsche erfüllen können.

Fakt ist: Das klassische Geschäft ist kein Ort der Entdeckung mehr. Erfolgte der Kaufimpuls beim Kunden früher noch direkt über die Marke oder Beratung im Laden, verfügt der Konsument jetzt über eine schier endlose Inspirationspalette, online sowie offline. Somit sind Idee und Produkt heute nicht mehr unmittelbar verbunden und das originäre Erlebnis wichtiger geworden als das Produkt an sich. Hier sind innovative Lösungen gefragt – die alten Regeln gelten nicht mehr.

Wie der Einzelhandel reagiert

Viele Einzelhändler haben bereits begonnen, ihre Möglichkeiten zu sehen und neue Marktstrategien zu entwickeln, statt sich nur auf die neuen Herausforderungen oder gar aufs Überleben zu konzentrieren. Neben konventionellen Ersthilfe-Maßnahmen wie Kostenreduzierung und Restrukturierungsprogrammen wird auch immer mehr in Innovation-Labs und Marktforschung investiert. Parallel arbeiten die meisten auf Hochdruck an ihrer mehr oder weniger neuen Multi-/Omnichannel-Strategie, in der sie ihre On- und Offline-Vertriebswege bestmöglich kombinieren.

Ziele sind optimierter Zugang zum Verbraucher sowie höchstmögliche Marktanteile, ein Verkaufsraum, der Kunden die Markenbotschaft im Moment des Betretens vermittelt und ihnen genau die Produkte bietet, die sie wirklich suchen, ein Laden als Ort der Entdeckung, Überraschung und Inspiration sowie ein Geschäft, das die Neugierde weckt, eine gefühlsbetonte Verbindung schafft und den Besucher als Individuum anspricht. Alles zusammen mit dem übergeordneten Ziel der Markenbildung und Emotion.

Die Mittel dazu sind  Erneuerung von Markenauftritt, Einbindung von Gastronomie in bestehende Stores, standortbasierte und individuelle Shops, flexible City-Kleinflächenkonzepte, kreative Pop-up-Stores und mobile Verkaufsflächen, neue Strategien für Flagships sowie Concept-Stores und Resale-Konzepte.

Als Folgen daraus resultieren die  Verkleinerung von Verkaufsflächen aufgrund von Multi-/Omnichannel-Strategie, eine steigende Herausforderung, den optimalen Mieter zu finden, daher Suche nach alternativen Mietern und Branchen wie Handelsgastronomie und City-Lebensmittelhandel, die Umwandlung der überzähligen Flächen in zum Beispiel Logistik, Wohnen, Büro und öffentliche Nutzung. Stores werden immer mehr zu einer Art Community Center, also Vereinigung von Handel, Arbeit, Events und Sozialem.

Bedeutung für die Innenstädte

Für die Zukunft der Innenstädte kann diese deutlich differenzierte Vermietungsentwicklung nur begrüßt werden, so COMFORT: weniger Monotonie, mehr Aufenthaltsqualität. Also genau die Entwicklung, die benötigt wird, um Attraktivität und Frequenz zu sichern.

Ebenfalls zeigt sich dieser Umbruch in der aktuell wachsenden Bedeutung von Mixed-Use-Objekten und dem konstant steigenden City-Anteil an Gastronomie. Die Innenstädte kehren langsam wieder zu ihrer ursprünglichen Funktion als sozialer Treffpunkt und Marktplatz zurück.

Aufgrund der Magnetwirkung des breiten Angebots haben die großen oder tourismusstarken Städte in der Regel einen Vorteil gegenüber den kleinen Städten. Sowohl nationale als auch neue internationale Händler setzen deshalb verstärkt auf die City-Lagen der Shopping-Metropolen.

Vermieter müssen flexibler sein

Die Anforderungen der Nutzer an die Immobilie haben sich stark verändert. Vor allem den Trend zur kleineren Verkaufsfläche sehen viele Vermieter als problematisch. Durch die aktuelle Entwicklung eröffnen sich jedoch ganz neue Möglichkeiten und Ansätze. So können zum Beispiel Kleinflächenkonzepte von Möbelhäusern oder neue innerstädtische Logistikflächen potenzielle Mieter für Großflächen sein. Vertikale Flächen in den Unter- und Obergeschossen bieten sich für die flexiblen City-Konzepte der Nahversorger an. Folglich müssen also auch die Eigentümer auf der Suche nach dem passenden Mieter flexibler werden und ihre Strategie überdenken.

Denn standen bisher langfristige Mietverträge für die Ertragssicherheit einer Immobilie, sind sie inzwischen nicht mehr die Regel. Die Abschlüsse mit kürzeren Vertragslaufzeiten bzw. Zehn-Jahres- Verträge mit Break-Options nehmen deutlich zu (3 bis 5 Jahre fest + Optionen).

Längere Verhandlungen

COMFORT Research & Consulting-Geschäftsführer Olaf Petersen erklärt: „Die durchschnittliche Laufzeit bei unseren vermittelten Mietverträgen ist von 9,0 Jahren in 2017 auf 7,4 Jahre in 2018 gesunken. Aber dabei bleibt es nicht. Die Mietverhältnisse werden generell immer flexibler. Umsatzmiet-Komponenten gewinnen an Stellenwert, die klassischen Nebenkosten- sowie Index-Regelungen stehen unter Druck, und es werden immer öfter Innenprovisionen, die Maklercourtage also, vom Vermieter bezahlt. Außerdem verlangen Mieter auch verstärkt Investitionen oder Baukostenzuschüsse von der Vermieterseite. Insgesamt wird heute generell erheblich länger verhandelt als noch vor ein paar Jahren.“

Fakt ist jedoch auch, dass die vom Mieter benötigte Laufzeit inklusive Optionen und Verlängerungen immer noch langfristig zehn Jahre sein sollte. Dazu sind die mieterseitigen Investitionen in einen stationären Standort in der Regel einfach zu hoch, um auf diese „Laufzeit-Sicherheit“ verzichten zu können. Der Eigentümer wiederum hat durchaus die Möglichkeit, die Ertragslage seiner Mieter und dadurch seine eigene „Laufzeit-Sicherheit“ durch eine Marken- und Profilschärfung seiner Immobilie günstig zu beeinflussen. Letzten Endes muss er sich selbst fragen, ob er dem „Zehn-Jahre-fest-Mieter“, dem eventuell zwischendurch die Puste ausgeht, dem „3 x 3-Jahre-Mieter“, der immer wieder verlängert, den Vorzug geben möchte.

„Wenn wir die COMFORT-Vermietungen im Großen und Ganzen betrachten, ist diese Entwicklung übrigens nicht zu Lasten der Mieten gegangen. Diese stiegen von einem Jahresdurchschnitt von rund 40,80 €/m² in 2017 immerhin um gut einen Euro auf 41,90 €/m² in 2018. Die durchschnittliche Größe der von uns vermittelten Mietflächen zeigt mit gut 600 m² in 2018 keine große Veränderung zu 2017“, so Olaf Petersen weiter.

Nicht nur Schwarz und Weiß sehen

Alles in allem sind wir mittendrin in einer umfassenden Neujustierung der Einzelhandelsmieten sowie einer deutlichen Flexibilisierung der Mietvertragsverhältnisse, in der die alten, tradierten Gewohnheiten aufgebrochen werden. Die Zeiten des „einfach mal so“ Nach- und Neuvermietens sind vorbei – immer häufiger bedarf es der Unterstützung durch Spezialisten, die mit den Anforderungen sowohl des Marktes als auch der Retailer gut vertraut sind.

„Wir dürfen den Markt nicht mehr aus traditioneller Schwarz-Weiß-Sichtweise betrachten, sondern müssen unseren Horizont um die Grauschattierungen erweitern – erst dann erkennen wir die vielen potenziellen Möglichkeiten. Das ist nicht einfach, aber dafür umso spannender!“, resümiert COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk.