Die Nachfrage verbreitert sich auf Mittelstädte und Core Plus- bzw. Value Add-Produkte.

Das Transaktionsvolumen 2016 sank um 20 Prozent. Foto: pixabay

Der Nachfrage- und Anlagedruck des deutschen Retail-Investmentmarktes blieb 2016 zwar dank der europäischen Zentralbank und der ökonomischen Stärke hoch. Das Transaktionsvolumen sank jedoch gegenüber dem herausragendem Vorjahr.

Hauptgrund war die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Assets. Zum Jahreswechsel wurde für das Gesamtjahr in diesem Segment ein Transaktionsvolumen von rund 15 Milliarden Euro erwartet. Dies entspricht einer Verringerung von knapp 20 Prozent. "Es ist jedoch immer noch das zweitbeste Ergebnis seit 2006, berichtet Jürgen Kreutz, Head of Investment bei COMFORT. Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre ist um ein Vielfaches stärker als die Mietpreisentwicklung in den Innenstädten.

Mitten im Mietermarkt

"Wir befinden uns längst mitten im Mietermarkt", bestätigt COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk. Von 146 von COMFORT betrachteten Städten war eine Zunahme der Höchstmieten bei Kleinflächen nur noch für acht Städte (= 5 Prozent) festzustellen. Immerhin: bei der klaren Mehrheit von Städten (absolut 93 = 64 Prozent) blieb das Mietniveau stabil. Allerdings waren bei 45 Städten (= 31 Prozent) die Höchstmieten rückläufig - bei drei Viertel von ihnen sogar um mehr als 5 Prozent. Hier waren stärker, jedoch nicht ausschließlich, kleinere Städte betroffen.

Um so mehr wird die Kalkulation beziehungsweise Annahme der realistischen längerfristigen Miete zum "wesentlichen Erfolgsfaktor" für die nachhaltige Wirtschaftlichkeit von Handelsimmobilieninvestments. "Der Beratungsbedarf nimmt zu, denn es ist komplex, Lage, Handelsflächen, Zuschnitte und Geschossanzahl etc. zu analysieren",weiß der Immobilien- und Einzelhandelsexperte.

Metropolen nahezu leergekauft

Im Markt für Einzelhandelsimmobilien standen Core Investments im Fokus. Angesichts der Angebotsengpässe waren Core Plus- und Value Add-Objekte ebenfalls stark gefragt. Da die Metropolen nahezu leergekauft sind, gewinnen gute Oberzentren und Mittelstädte bei Investoren an Bedeutung.

Angesichts dieser Rahmenbedingungen befinden sich die Renditen bei allen Handels-Assetklassen auf einem "Rekordtief". In München hat man mittlerweile eine "2", in den anderen Metropolen und guten Groß- und Mittelstädten meist eine "3" vor dem Komma, wenn man über die Anfangsrendite spricht. Die Big 7 sind somit oberhalb vom 25-fachen und darunter dann immerhin schon 27 Städte mit Kaufpreisfaktoren zwischen dem 20- und 25-fachen.

Ende des niedrigen Zinsniveaus nicht in Sicht

Bei dem weiterhin extrem niedrigen Zinsniveau sind Investitionen dennoch gut machbar. Eine Veränderung ist nicht in Sicht. "Dies wird eindrücklich von der speziellen Auswertung der COMFORT-Städte-Datenbank belegt", berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen: "Von den insgesamt 146 erfassten Städten wiesen im 4. Quartal 2016, 98 Städte (= 67 Prozent) aller Größen gegenüber dem Vorjahr steigende Kaufpreisfaktoren auf: gut die Hälfte davon (52) um bis zu 0,5 Prozentpunkte.

Bei der anderen knappen Hälfte (46) sind die Faktoren noch (teilweise deutlich) stärker gestiegen. In 46 Städten blieben die Kaufpreisfaktoren konstant. In lediglich zwei Städten (Recklinghausen und Remscheid: jeweils u.a. bedingt durch centerbezogene Sonderentwicklungen) gingen sie geringfügig zurück". Die "Yield Compression", die sich ausgehend von der wachsenden Immobilien-Fokussierung der Kapitalanlage nach 2010 zunächst primär in den Top-Städten abspielte, kommt nunmehr auch in den Mittelstädten an.

Spannende Transaktionen 2016

Zur durchschnittlichen Entwicklung für alle Städteklassen, die ja die positiven wie negativen Spitzen jeweils "abschneidet". Spannende Transaktionen waren die Sedelhöfe in Ulm, die an Aachener Grund gingen, das Quartier Q6 / Q7 in Mannheim kaufte BMO. Ebenfalls den Besitzer wechselten die Karstadt-Häuser in Düsseldorf, Berlin-Wilmersdorf und -Neukölln, der Kaufhof in Trier ging an DC Value. Saturn auf der Mönckebergstraße, die Unger-Immobilie auf dem Neuen Wall, die Geschäftshäuser Königsallee 26, 36 und 106 sowie die Schadowstraße 28 wurden ebenfalls verkauft, berichtet Jürgen Kreutz, Head of Investment bei COMFORT.