Neuester HAHN Retail Real Estate Report veröffentlicht

Konjunkturentwicklung in Deutschland und Europa: Quelle: GfK

Für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien bleibt das Marktumfeld weiterhin günstig. Dies bestätigt der unlängst veröffentlichte HAHN Retail Real Estate Report, der wieder in Kooperation mit CBRE, GfK GeoMarketing erstellt wurde. In Deutschland schaut der stationäre Handel demnach ähnlich optimistisch in die Zukunft wie im Vorjahr: Rund 43% der befragten Entscheidungsträger des Einzelhandels erwarten für das zweite Halbjahr  steigende Umsätze im Vergleich zur Vorjahresperiode (2016: 48%). Mit zumindest stabilen Umsätzen rechnen 49% (2016: 32%), Umsatzrückgänge erwarten nur 8 Prozent der Einzelhändler (2016: 20%). Entsprechend zuversichtlich beurteilen auch Handelsimmobilieninvestoren den Markt: 63% der interviewten Investoren wollen in 2017 weiter zukaufen (2016: 65%). Nur 15% wollen tendenziell verkaufen (2016: 5%) und 22% beabsichtigen ihren Immobilienbestand zu halten (2016: 30%). Dies sind Auszüge des neuen HAHN Retail Real Estate Reports, der von der Hahn Gruppe in Kooperation mit CBRE und GfK GeoMarketing erstellt und heute veröffentlicht worden ist.

 

Stabile Renditeerwartungen der Handelsimmobilieninvestoren

Die Ankaufsrenditen für Handelsimmobilien sind aufgrund der starken Investorennachfrage in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. In der aktuellen HAHN-Befragung erwarten die Investoren aber nun mehrheitlich keine weiteren Rückgänge. So rechnen 73 Prozent der befragten Investoren mit stabilen Renditen in den kommenden 6 bis 12 Monaten. Nur 22 Prozent setzen auf sinkende Renditen. Damit sind die Erwartungen gedämpfter als noch im vergangenen Jahr. In 2016 prognostizierten immerhin 40 Prozent der Investoren weitere Renditerückgänge (siehe Abbildung 73).

Investoren sind nicht bereit, Ihre Qualitätsanforderungen zu lockern

Üblicherweise lockern Immobilieninvestoren am Höhepunkt eines Investmentbooms ihre Anlagekriterien. Der Nachfrageüberhang und steigende Preise treiben sie dazu, auf risikoreichere Assets auszuweichen. Die Investorenbefragung der Hahn Gruppe zeigt auf, dass dies in der aktuellen Marktphase noch nicht der Fall ist. Die Risikopräferenzen sind laut Eigeneinschätzung der Investoren größtenteils unverändert. Die Handelsimmobilieninvestoren bevorzugen demzufolge weiterhin überwiegend erstklassige Immobilien, d.h. Core-Investments. Objekte mit Entwicklungs- und Optimierungsbedarf werden gemieden, da diese das Risiko erhöhen. So geben in der aktuellen Investorenbefragung mit 38 bzw. 13 Prozent noch weniger Marktteilnehmer als in den beiden Jahren zuvor an, auf Value-Add und opportunistische Immobilienprojekte zu setzen (siehe Abbildung 71). Hingegen wollen mit 68 Prozent so viele Investoren wie seit 5 Jahren nicht mehr, überwiegend in Core-Immobilien investieren. Viele Investoren präferieren demnach gut eingeführte, funktionierende Center gegenüber managementintensiven Projekten.

Food-Retailer sind wachstums- und expansionsstark

Die Lebensmittelbranche und Drogeriemärkte zeigen seit Jahren eine bessere Umsatzentwicklung auf als der Non-Food-Einzelhandel (in 2016 nominal plus 1,4 vs. 1,0 Prozent gemäß GfK Geomarketing). Hier wirkt sich günstig aus, dass die Konkurrenz durch den E-Commerce weiterhin kaum eine Rolle spielt. Der Online-Anteil von Lebensmitteln ist mit 0,8 Prozent in 2016 gemäß GfK Geomarketing unverändert sehr niedrig. Bei schnelllebigen Konsumgütern sind es insgesamt nur 1,2 Prozent. Der Sektor bezieht aus den guten Rahmenbedingungen seine Wachstumsstärke: Im ersten Halbjahr 2017 zählten mit ROSSMANN, REWE, dm, EDEKA, Netto und ALDI ausschließlich Vertreter der Branchen Lebensmittel und Drogerieartikel zu den TOP-6-Händlern mit den meisten Neuanmietungen in allen Lagen und insbesondere in Fachmarktzentren (CBRE Vermietungsstatistik im HAHN Retail Real Estate Report).

Die Investoren haben daraus ihre Schlüsse gezogen und bevorzugen Ankermieter aus dem Food-Segment. Diese fungieren als wichtige Frequenzbringer für die Immobilie und gewährleisten eine tendenziell hohe Sicherheit der Mieteinnahmen. So zählen insbesondere Fachmarktzentren und Nahversorgungszentren gemäß CBRE seit Jahren zur beliebtesten Retail-Assetklasse am Handelsimmobilien-Investmentmarkt und belegen in 2017 erneut den vordersten Rang bei der HAHN-Investorenbefragung nach den präferierten Objekttypen bei Neuinvestments: 68 Prozent planen Zukäufe von Fachmarktzentren vs. 36 Prozent von innerstädtischen Geschäftshäusern und 28 Prozent von Shopping-Centern.

E-Commerce und Konsumverhalten sind Risikofaktoren für Handelsimmobilieninvestments

Der Online-Handel wird in der diesjährigen Befragung wieder vom Großteil (60 Prozent in 2017 gegenüber 55 Prozent in 2016) der Befragten als primäres Risiko für den stationären Einzelhandel gesehen. An Bedeutung haben auch das veränderte Konsumverhalten der Kunden und die Wettbewerbsverschärfung durch neue Marktteilnehmer gewonnen. Dieses Jahr nannten 43 Prozent (+15 Prozent gegenüber Vorjahr) bzw. 33 Prozent (+15 Prozent gegenüber Vorjahr) diese Faktoren als zukünftige Risiken. Als weniger risikobehaftet werden steigende Immobilienkosten (2017: 13 Prozent) oder unklare ökonomische Aussichten (2017: 15 Prozent) eingeschätzt.

Flexible Mischnutzung von Handelsimmobilien gewinnt an Bedeutung

Shopping-Center und Fachmarktzentren haben eine Versorgungs-, aber auch eine Erlebnis- und Treffpunktfunktion. Wie der innerstädtische Raum können sie weit mehr abbilden, als nur Einzelhandel & Gastronomie. In der aktuellen Investorenbefragung der Hahn Gruppe zeigt sich jeweils eine breite Mehrheit der Teilnehmer aufgeschlossen gegenüber einer partiellen Nutzung der Flächen durch Arztpraxen, Büros, Wohnen sowie Freizeit und Entertainment (siehe Abbildung 74). Mit der Nutzungserweiterung erschließen sich Asset Manager zusätzliche Handlungsoptionen im Falle einer Nachvermietung und stärken die Besucherfrequenzen eines Centers. Andererseits gibt es auch kritische Meinungen zu einer Vermietung an fremde Branchen. So schätzen 42 Prozent bzw. 37 Prozent der Befragten die Nutzungsarten Hotel und Freizeit/Entertainment als tendenziell weniger geeignet ein.

Handel sieht erneut beste Frequenzentwicklung bei Fachmarktzentren

Die Online-Bestellung per Smartphone, Tablet oder PC führt bei manchen stationären Anbietern zu einer rückläufigen Besucherhäufigkeit. Click & Collect oder Online-Terminals in den Verkaufsräumen sind zwei der Strategien, die der stationäre Handel betreibt, um online-affine Kunden wieder in die Filialen zu locken. Gemäß Einschätzung der befragten Einzelhändler ist die Entwicklung je nach Objekttyp uneinheitlich: Nahezu die Hälfte der Umfrageteilnehmer (47 Prozent) hat bei Shopping-Centern in den letzten 12 Monaten einen Rückgang wahrgenommen (Vorjahr: 36 Prozent). Nur 2 Prozent beobachten eine steigende Frequenz (Vorjahr: 8 Prozent), während ein knappes Drittel (30 Prozent) immerhin von einer stabilen Entwicklung (Vorjahr: 39 Prozent) spricht. Im Gegensatz dazu wird eine stabile Kundenfrequenz mehrheitlich für die Filialen von Fachmarktzentren (2017: 30 Prozent gegenüber Vorjahr: 40 Prozent) und innerstädtischen Geschäftsstraßen (2017: 34 Prozent gegenüber Vorjahr: 45 Prozent) wahrgenommen, wobei für die Innenstadtlage in etwa genauso viele Expansionsmanager (2017 und 2016: 32 Prozent) feststellen, dass die Frequenz gesunken ist. Am freundlichsten ist die Entwicklung in Fachmarktzentren: Rund 17 Prozent (Vorjahr: 20 Prozent) der Expansionsmanager berichten von einem gestiegenen Passantenaufkommen und nur 8 Prozent (Vorjahr: 14 Prozent), dass die Frequenzen bei diesem Objekttyp gesunken sind (siehe Abbildung 65).

Offene Immobilien- und Spezialfonds größte Netto-Käufer von Fachmarktzentren/Fachmärkten in den letzten 7 Jahren

CBRE hat im Rahmen des HAHN Retail Real Estate Reports die Handelsimmobilieninvestmentmärkte einer langfristigen Betrachtung unterzogen. Werden die Transaktionsvolumina auf Käufer- und Verkäuferseite im Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren seit dem Jahr 2010 betrachtet, zeigt sich, dass insbesondere offene Immobilien- und Spezialfonds in den letzten Jahren umfangreiche Akquisitionen getätigt, gleichzeitig jedoch nur in geringerem Umfang Objekte verkauft haben. Mit 5,4 Mrd. Euro stellen sie die mit Abstand größten Netto-Käufer seit dem Jahr 2010 dar. Auch geschlossene Immobilienfonds mit Netto-Käufen in Höhe von 1,9 Mrd. Euro, Immobilienaktiengesellschaften/REITs mit 1,1 Mrd. Euro sowie Versicherungen und Pensionskassen mit rund 800 Mio. Euro haben ihren Immobilienbestand an Fachmärkten und Fachmarktzentren in Summe aufgestockt.

Über den Hahn Retail Real Estate Report:
Die Hahn Gruppe veröffentlicht den jährlich erscheinenden HAHN Retail Real Estate Report 2017/2018 bereits in seiner zwölften Ausgabe. Der Marktbericht wurde wieder in Kooperation mit CBRE und GfK GeoMarketing erstellt. Der HAHN Retail Real Estate Report beschreibt die aktuellen Entwicklungen und die wichtigsten Trends im deutschen Einzelhandel und im Investmentmarkt für Handelsimmobilien. Im Rahmen der Untersuchungen führte die Hahn Gruppe eine Expertenbefragung bei 47 Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels sowie 40 Entscheidungsträgern von institutionellen Immobilieninvestoren durch. Die in Zusammenarbeit mit dem EHI Retail Institute befragten Handelsunternehmen sind führende Akteure des Einzelhandels in Deutschland. Bei den befragten Investoren von Handelsimmobilien handelt es sich beispielsweise um Immobilienfonds, Immobilien Aktiengesellschaften, Versicherungen und Banken. Rund die Hälfte der teilnehmenden Investoren verwaltete ein Immobilienvermögen von über drei Milliarden Euro.

Der Report steht online unter
www.hahnag.de.