Erstmals seit 2004 sinken die Spitzenmieten beim Einzelhandel in deutschen Metropolen, heißt es bei JLL. Der Trend geht zudem zu kleineren Flächen.

JLL geht davon aus, dass die Spitzenmieten sinken werden. Foto: pixabay
Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10. Grafik: JLL
Vermietungsumsatz im Einzelhandel in Quadratmetern. Grafik: JLL

Erstmals seit 2004 werden Spitzenmieten in den Topeinkaufsstraßen Deutschlands wieder leicht zurückgehen. Damit erreicht die Trendwende nun auch die 1a-Lagen der Big 10, nachdem sie sich in den vergangenen beiden Jahren bereits außerhalb der Metropolen abgezeichnet hatte. Das geht aus Zahlen von JLL hervor.

So ging auf Berlins Konsummeile Tauentzienstraße die Spitzenmiete von 350 Euro auf 330 Euro um sechs Prozent zurück. In Hannovers Georgstraße sank sie um fünf Prozent von 200 Euro auf 190 Euro. Allein die Kölner Schildergasse konnte leicht von 255 Euro auf 260 Euro zulegen.

JLL erwartet Rückgang um ein Prozent

Im Verlauf des ersten Halbjahres erwartet JLL für die durchschnittliche Spitzenmiete in den Big 10 einen Rückgang von einem Prozent. Im Schnitt aller 185 untersuchten Einzelhandelslagen wird es ein Minus von 1,7 Prozent sein.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, erklärt: „Mehr als ein Jahr hatten die Spitzenmieten in fast allen Städten auf einem hohen Niveau stagniert. Das war ein klares Signal dafür, dass der Handel sein Limit erreicht hat und den Mieten nun noch schwerlich den nötigen Umsatz entgegenbringen kann". Das gelte aus Sicht des Experten vor allem für den verunsicherten Textilhandel – bislang der Hauptumsatzbringer im Einzelhandel. Nur in Ausnahmefällen seien Händler bereit, hohe Mieten in prestigeträchtigen Lagen zu akzeptieren, um mit Flagship-Stores und ihrer Marke prominent präsent zu sein.

Kleinere Flächen liegen im Trend

Neben den sinkenden Mieten setzen sich zu Jahresbeginn 2017 zwei weitere prägende Trends deutlich spürbar fort: Der Einzelhandel mietet zunehmend kleinere Flächen an und setzt dabei längst nicht mehr so stark auf die Metropolen der Big 10 wie noch vor wenigen Jahren.

Insgesamt 126.500 Quadratmeter wurden im ersten Quartal bei 244 Abschlüssen vermietet. Im Vergleich zum Vorjahresquartal waren dies vier Prozent mehr Fläche bei zugleich vier Prozent weniger Abschlüsse. Vor fünf Jahren lag die durchschnittliche Anmietungsgröße noch bei 602 Quadratmeter, derzeit sind es nur noch 520 Quadratmeter. Die Größenklasse unter 250 Quadratmeter verzeichnete allein 141 Abschlüssen und konnte ihren Anteil am Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um weitere zwei Prozent auf nun 58 Prozent ausbauen.

 

Das Gros machte dabei die Gastronomie mit 48 Anmietungen aus. Der Textilhandel, sonst wichtiger Nachfrager der Größenklasse zwischen 250 Quadratmeter und 1.000 Quadratmeter konzentrierte sich diesmal auf Großflächen mit mehr als 1.000 Quadratmeter. Besonders aktiv war TK Maxx mit drei Anmietungen, während Primark sieben Eröffnungen für das laufende Jahr ankündigte.

Anteil der Big-10-Städte auf historischem Tief 

Auf ein historisches Tief sank derweil der Anteil der Big-10-Städte am Gesamtflächenumsatz: Nur noch 81 Deals mit 23.100 Quadratmeter verbuchten die zehn Metropolen was gerade einmal einem Drittel der Abschlüsse und 18 Prozent der angemieteten Fläche entspricht. Im ersten Quartal des vergangenen Jahres waren es noch 36.300 Quadratmeter, was 30 Prozent des Flächenumsatzes bei 39 Prozent aller Deals entsprach.

„Die Ausweichbewegung des Handels in Großstädte jenseits der Big 10 beobachten wir seit rund 2 Jahren", sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany: "Sie hängt zum einen mit der Flächenknappheit in den Zentren der Big 10 zusammen und der Entscheidung, lieber eine Toplage in einer B-Stadt zu nehmen, anstatt eine Randlage in einer Topstadt. Zum anderen aber auch damit, dass viele Händler in Zeiten stagnierender Umsätze ihr Risiko eindämmen wollen und Anmietungen in hochpreisigen Lagen sehr genau prüfen."

München trifft es am heftigsten

Entsprechend mussten fast alle Big 10 Städte im Vergleich zum Vorjahresquartal deutliche Rückgänge verkraften: Am heftigsten traf es München, das nach 5.200 Quadratmeter im ersten Quartal 2016 diesmal nur 600 Quadratmeter verbuchte – ein Minus von 88 Prozent. Das zuletzt sehr dynamische Stuttgart legt mit 2.300 Quadratmeter und einem Minus von 77 Prozent eine Pause ein, doch steht hier bereits die großflächige Anmietung von Breuninger im Dorotheen-Quartier an. Auch Düsseldorf (1.600 Quadratmeter) und Frankfurt (1.400 Quadratmeter ) blieben deutlich hinter ihrem Vorjahresergebnis und dem Langzeitschnitt zurück.

 

Einzig Hamburg stach mit 8.700 Quadratmeter und einem Plus von 190 Prozent im Vergleich zu Vorjahr positiv heraus. Ein Grund für das gute Abschneiden gegen den Trend ist die Umgestaltung der Europapassage, wo nun auch das Gastro-Konzept „FoodSky“ vertreten ist. Im Branchenvergleich der Neuanmietungen konnte die Bekleidungssparte die Gastronomie wieder etwas mehr auf Distanz bringen, nachdem der Abstand zuletzt kontinuierlich geschmolzen war. Im Vergleich zum Vorjahresquartal legt Fashion um drei Prozent auf 33 Prozent Flächenumsatzanteil zu, während die Gastronomie drei auf 21 Prozent verlor.

Konstant dritter in der Spitzengruppe ist Gesundheit/Beauty mit einem Plus von vier Prozent auf 15 Prozent Anteil. Hier haben vor allem die großflächigen Anmietungen der Drogeriekette Rossmann zum Zuwachs geführt. Die sonstigen Branchen zeigen sich indes wenig expansionsfreudig.

Erstellt von dah