Analyse von CBRE zur Lage am Einzelhandelsmarkt

Objekte mit Lebensmittelmärkten stehen hoch im Kurs. Symbolbild: Unsplash / Gary Sandoz

Transaktionen auf dem Einzelhandelsmarkt hat aktuell der globale Immobiliendienstleisters CBRE analysiert. Eine Erkenntnis: Lebensmittelgeankerte Objekte geben den Ton an.

In den ersten drei Quartalen 2021 verzeichnete der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt ein Investitionsvolumen von rund 7,3 Milliarden Euro. Zwar liegt das Ergebnis 23 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums, dennoch hat das Investoreninteresse an Handelsimmobilien über die Sommermonate hinweg noch einmal deutlich zugenommen. So wurde im dritten Quartal 2021 mit einem Transaktionsvolumen von 3,6 Milliarden Euro fast genau so viel investiert wie in den beiden Vorquartalen zusammen (3,7 Milliarden Euro).

Interesse an Baumärkten

„Die Nachfrage nach lebensmittelgeankerten Objekten ist massiv. Allein im dritten Quartal wurden Portfolios mit Lebensmittelmärkten im Volumen von über zwei Milliarden Euro verkauft“, sagt Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. Dazu zählen beispielsweise die Portfolios „Power Bowl“ und „Touch Down“, deren Transaktionen von CBRE begleitet wurden. „Aber auch das Interesse an Baumärkten ist groß. Diese sind zwar von einer kleineren potenziellen Mieterschaft abhängig, mit ihren aber ebenfalls langfristigen Mietverträgen sowie der Einstufung als systemrelevanten Branche in den vergangenen Lockdowns ähneln sie Lebensmittelmärkten und kommen damit für Investoren als Alternative in Frage.“

„Der Investmentmarkt für Shopping-Center ist noch nicht wieder in Fahrt gekommen“, sagt Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Die wenigen stattfindenden Transaktionen konzentrieren sich auf Objekte mit größerem Repositionierungsbedarf – oft geht es dabei auch um Umnutzungen.“

 

FuZos wieder stärker im Fokus

Mit einem Anteil von fast 60 Prozent stellten Fachmärkte und Fachmarktzentren, worunter auch Lebensmittelmärkte subsummiert werden, in den ersten drei Quartalen 2021 erneut das volumenstärkste Segment im Einzelhandelsinvestmentmarkt dar. Auf sie entfielen 4,1 Milliarden Euro. An zweiter Stelle folgen 1A-Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten der Metropolen mit 21 Prozent Marktanteil oder 1,5 Milliarden Euro. „Die Fußgängerzonen haben sich in den vergangenen Monaten erholt und werden auch von Investoren vermehrt wieder in den Fokus genommen. Dennoch gilt weiterhin: Obere Geschosse werden in der Regel umgenutzt, und der Einzelhandel konzentriert sich auf das Erdgeschoss“, sagt Poppinga. Der Anteil der Shopping-Center am gesamten Transaktionsvolumen war mit zehn Prozent oder 720 Millionen Euro weiter rückläufig.

Spitzenrenditen leicht rückläufig

Auch die Renditen entwickelten sich in den verschiedenen Segmenten unterschiedlich. Während sie für 1A-Handelsimmobilien im Durchschnitt der Top Sieben im Vorjahresvergleich leicht anstiegen (auf 3,29 Prozent), gingen sie für Fachmarktzentren und insbesondere Lebensmittelmärkte im Vergleich zum dritten Quartal 2020 spürbar zurück (um 35 Basispunkte beziehungsweise um 120 Basispunkte auf jeweils 3,8 Prozent). „Die Spitzenrenditen für Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren waren auch im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 leicht rückläufig. Wir erwarten, dass dieser Trend weiter anhält“, sagt Sebastian Gerhardt, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. „Shopping-Center an A-Standorten notierten im dritten Quartal weiterhin bei fünf Prozent und an B-Standorten bei sechs Prozent. Hier stabilisiert sich die coronabedingte Preiskorrektur mehr und mehr, wenngleich die Transaktionsevidenz noch überschaubar ist.“

Dynamische Jahresendrallye

„Für das Gesamtjahr erwarten wir eine dynamische Jahresendrallye und entsprechend ein erneut zweistelliges Milliardenergebnis, vergleichbar mit den Vor-Corona-Jahren 2018 und 2019, als jeweils mehr als zehn Milliarden in deutsche Einzelhandelsimmobilien flossen. Die 12,3 Milliarden Euro, die wir 2020 registrieren konnten, sind im laufenden Jahr nicht mehr erzielbar. Dafür fehlt es an geeignetem Produkt und größeren Portfolios, die in den kommenden drei Monaten in den Markt geschoben werden könnten“, sagt Poppinga.

„Für 2022 erwarten wir eine dauerhafte Marktbelebung vor allem im Bereich der Shopping-Center. Denn mittlerweile haben mehr und mehr Center Neu- und Nachverhandlungen mit ihren Mietern, die aufgrund der Pandemie notwendig wurden, abgeschlossen. Mit den neuen beziehungsweise angepassten Verträgen sind die Objekte nun langfristig stabil aufgestellt, was die Unsicherheiten für Investoren deutlich verringert. Das Risiko-Rendite-Verhältnis wird damit wieder attraktiv“, sagt Schönherr.