JLL: Dynamisches zweites Quartal sorgt für bestes Halbjahr seit 2015

Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist wieder im Aufschwung. Symbolbild: Pixabay / Gerd Altmann

Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat im ersten Halbjahr 2019 sein bestes erstes Halbjahr seit 2015 präsentiert. Insgesamt bilanziert der Markt zum Halbjahr 4,9 Milliarden Euro und liegt damit 15 Prozent über dem Wert des Vorjahres.

Grund für die positive Entwicklung ist, dass auf den soliden Jahresauftakt mit rund 2,0 Milliarden Euro nun mit knapp 2,9 Milliarden Euro nochmals ein deutlich gesteigertes zweites Quartal folgte, welches jedoch durch einen Großdeal dominiert wurde. Signa übernimmt die verbleibenden Anteile der Immobilien des Warenhauskonzerns Galeria Karstadt Kaufhof der Hudson's Bay Company mit mehr als einer Milliarde Euro. Mit diesem Ergebnis liegt der Markt sieben Prozent über dem Schnitt der vergangenen Dekade.

Auf 15 Prozent ausgebaut

Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: „Mit diesem starken Auftritt hat der Einzelhandel seinen Anteil am gesamten deutschen Investmentmarkt im Vergleich zum Vorjahr signifikant von elf auf 15 Prozent ausgebaut. Er rangiert damit hinter Büro und Living auf Platz drei der volumenstärksten Klassen.“

Ein Großteil des Transaktionsvolumens entfiel im ersten Halbjahr auf die überdurchschnittliche Performance der Fachmarktprodukte und Warenhäuser. Erstere haben ihre relativen Gesamtjahresanteile aus dem abgelaufenen Jahr von 39 auf 41 Prozent erhöht. Insbesondere bedingt durch die endgültige Übernahme der Galeria-Karstadt-Kaufhof-Immobilien durch Signa, zog die Warenhaus-Quote von 23 auf 28 Prozent an.

Markt kommt in Bewegung

Hinten den beiden genannten Nutzungsarten folgen in einem ausgeglichenen Feld Geschäftshäuser mit 18 Prozent und Shopping Center mit 13 Prozent. „Nach der erfolgten Renditekorrektur kommt der Markt für Value-add- und Core-Plus-Shopping-Center wieder in Bewegung. Der im zweiten Quartal abgeschlossene Verkauf des Shopping Centers Hofgarten in Solingen belegt die Rückkehr des Investoreninteresses“, ordnet Sandra Ludwig die Anteile ein.

 

Während das Transaktionsvolumen anzog, ging die Anzahl der Abschlüsse deutlich zurück: Waren es im ersten Halbjahr 2016 und 2017 noch je 174 sowie im Vorjahreszeitraum immerhin 151 Verkäufe gewesen, so wurden aktuell seit Jahresbeginn nur noch 106 registriert. Im Umkehrschluss stieg dadurch die Durchschnittsgröße je Transaktion von 28 Millionen Euro im Vorjahr auf 46 Millionen Euro seit Jahresbeginn.

Berlin führt das Ranking an

Das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen erzielte dabei die Hauptstadt Berlin mit 630 Millionen Euro – das sind 91 Prozent mehr als im Vorjahr und auch 69 Prozent über dem Mittelwert der vergangenen Dekade. Ebenso haben sich Düsseldorf (170 Millionen Euro), Frankfurt (160 Millionen Euro) und Köln (90 Millionen Euro) auf Jahressicht verbessert. Rückläufig war derweil das Volumen in München (220 Millionen Euro), Stuttgart (100 Millionen Euro) und Hamburg (90 Millionen Euro).

Ausländisches Kapital prägt den Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland in diesem Jahr relativ stark: Der Anteil der ausländischen Investoren erreichte 49 Prozent, was deutlich mehr als der Durchschnitt über alle Assetklassen hinweg ist, wo die Quote momentan bei 34 Prozent liegt. Auch in den vergangenen beiden Jahren 2017 (35 Prozent) und 2018 (36 Prozent) war der Wert im ersten Halbjahr deutlich niedriger. Zwar sticht der Großdeal durch die österreichische Signa-Gruppe heraus, doch entfielen insgesamt fünf der sieben größten Transaktionen auf Investoren aus dem Ausland. Im Vergleich der Risikoklassen kam Core plus diesmal auf zwei Drittel Marktanteil und übertrumpfte Core mit 30 Prozent deutlich.

Shopping-Center und Fachmarktzentren

Bei den Spitzenrenditen bewegten sich die Nutzungsarten Shopping Center und Fachmarktzentren um insgesamt 50 Basispunkte aufeinander zu. Bei den Shopping Centern ging es zum einen von 3,90 auf 4,20 Prozent nach oben, Core-Fachmarktzentren sanken hingegen von 4,50 auf 4,30 Prozent. Einzelne Fachmärkte rangieren bei 5,10 Prozent, während Geschäftshäuser konstant mit 2,87 Prozent bewertet werden.

„Bei Einzelhandelsimmobilien setzt sich die seit Jahresende 2018 zu beobachtende Ausdifferenzierung zwischen den einzelnen Segmenten fort“, so Sandra Ludwig. Die gute erste Halbzeit stimmt optimistisch für die kommenden Monate: „Für das zweite Halbjahr sehen wir eine Reihe von Portfoliotransaktionen in der Pipeline sowie größere Einzeldeals im Segment Fachmarktzentren und Shopping Center sowie einige Trophy-Geschäftshäuser. Daher gehen wir davon aus, dass das Vorjahresvolumen im Segment Einzelhandel mindestens erreicht werden wird“, gibt Sandra Ludwig einen Ausblick auf das restliche Jahr.