JLL: Transaktionsvolumen in den Big Seven zieht um 13 Prozent an

Laut JLL haben die Big-Seven-Städte wieder mehr Anteile gewonnen. Symbolbild: Pixabay / patrykg318
Grafik: JLL
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Im Gegensatz zu den beiden Vorjahren ist die Jahresendrallye auf dem Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien 2018 ausgefallen. Das geht aus einer Erhebung von JLL Germany hervor.

Erstmals seit 2010 blieb das Transaktionsvolumen im Abschlussquartal mit 1,98 Milliarden Euro unter zwei Milliarden Euro, sodass zum Jahresende insgesamt 10,5 Milliarden Euro zu Buche stehen. Das sind rund neun Prozent weniger als im Vorjahr und zehn Prozent unter dem Fünfjahresschnitt. Der Anteil von Einzelhandelsimmobilien am gesamten deutschen Transaktionsvolumen inklusive Wohnen ist damit von 16 auf 13 Prozent zurückgegangen.

Rückgang bei Shopping Centern

Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: „Im abgelaufenen Jahr haben sich die Investoren für Einzelhandelsimmobilien stärker als zuvor fokussiert. Insbesondere Core und Value Add waren die gefragten Risikoklassen. Der Rückgang im Transaktionsvolumen zeigte sich vor allem in den Segmenten Shopping Center und Geschäftshäuser. Für das Jahr 2019 gehen wir von einem gleichbleibenden Transaktionsvolumen aus.”

 

Die zehn größten Transaktionen deutschlandweit summieren sich auf insgesamt 3,97 Milliarden Euro und erreichen damit 38 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Darunter sind drei Einzeltransaktionen und sieben Portfoliodeals.

Herausragende Nutzungsklasse waren im abgelaufenen Jahr die Warenhäuser – getrieben durch die Karstadt-Kaufhof-Fusion mit insgesamt 1,8 Milliarden Euro im dritten Quartal. Die Nutzungsklasse kommt so insgesamt auf 2,3 Milliarden Euro und 22 Prozent Marktanteil nach 960 Millionen Euro und acht Prozent im Vorjahr.

Hoher Anteil an Warenhäusern

Weniger dominant als im Vorjahr waren die anderen Nutzungsarten: Fachmarktprodukte – wie einzelne Fachmärkte, Fachmarktzentren sowie Supermärkte und Discounter - gingen um 17 Prozent auf rund vier Millarden Euro zurück, Geschäftshäuser büßten nach einem Höhenflug im Jahr 2017 rund 26 Prozent Transaktionsvolumen auf 2,7 Milliarden Euro ein, und Shopping Center verbuchten ein Minus von 30 Prozent. Sie erzielten 1,4 Milliarden. Euro. „Der hohe Anteil der Warenhäuser ist ein Sondereffekt des Jahres 2018. Bereinigt um diese, liegt der Anteil der übrigen Segmente auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr. Dennoch zeigt sich anhand der gesunkenen Investmentvolumina eine Zurückhaltung im Segment Shopping Center. Der Rückgang im Transaktionsvolumen der Fachmarktprodukte ist durch mangelnde Produktverfügbarkeit begründet“, erklärt Sandra Ludwig.

Berlin Primus unter den Städten

Die Big-Seven-Städte gewannen unterdessen wieder mehr Anteile gegenüber den restlichen Regionen, indem sie ihr gesamtes Transaktionsvolumen von 3,25 auf 3,66 Milliarden Euro und somit um 13 Prozent steigerten. Mit weitem Abstand ist Berlin Primus dieser Gruppe mit rund 1,7 Milliarden Euro (+77%). Erst mit 494 Millionen Euro folgt Hamburg, das im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 42 Prozent verkraften musste. Dahinter folgen Köln mit 436 Millionen Euro (+21%), Düsseldorf mit 346 Millionen Euro nach nur 29 Millionen Euro im Vorjahr sowie München mit 319 Milionen Euro, das sein Volumen somit im Vergleich zum Vorjahr halbierte. Das Feld komplettieren Frankfurt, das mit 172 Millionen Euro 61 Prozent weniger verbuchen musste, und Stuttgart, das sich deutlich von sieben Millionen Euro im Jahr 2017 auf nun 265 Millionen Euro steigerte.

Bei den Akteuren sorgten nur die Corporates auf Verkäuferseite (19%) für besondere Aufmerksamkeit, was im Kaufhof-Karstadt-Abschluss begründet ist. Darüber hinaus dominierten wie schon in den Vorjahren Asset/Fonds Manager und Spezialfonds das Geschehen.

Internationale Investoren haben verkauft

Internationale Investoren reduzierten im vergangenen Jahr ihre Immobilienbestände per Saldo um rund 1,5 Milliarden Euro. Während sie auf Käuferseite 37 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen erzielten, fiel dieser Anteil auf Verkäuferseite mit 52 Prozent deutlich höher aus. „Internationale Investoren nutzen Marktzyklen in der Regel deutlich stärker als nationale Akteure. Somit haben auch in 2018 internationale Investoren das anhaltend hohe Preisniveau genutzt, um Erträge zu realisieren. Deutsche Investoren sind hingegen weiterhin auf der Ankaufsseite zu finden“, sagt Sandra Ludwig.