Das Konzernergebnis beträgt -154,4 Millionen Euro. Das operative Ergebnis der IMMOFINANZ liegt allerdings bei 87,6 Millionen Euro und ist um 28,2 Prozent gestiegen.

IMMOFINANZ-CEO Oliver Schumy. Foto: IMMOFINANZ

Die IMMOFINANZ erwirtschaftete in den ersten beiden Quartalen des Rumpfgeschäftsjahres 2016 (Mai bis Dezember) ein operatives Ergebnis in Höhe von 87,6 Millionen Euro. Das ist ein Anstieg um 28,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ausschlaggebend dafür waren vor allem ein verbessertes Ergebnis aus dem Asset Management (plus 5,1 Prozent auf 107,3 Millionen Euro).

Der Grund dafür seien deutlich gesunkene Forderungsabschreibungen in Russland und geringere Leerstands- und Hauseigentümerbetriebskosten, sowie ein Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen (-26,1 Millionen Euro nach -53,5 Millionen Euro). Diese waren im Vorjahreszeitraum von Einmalaufwendungen für die Beendigung von Anlegerverfahren belastet. Das Konzernergebnis beläuft sich auf -154,4 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: 133,2 Millionen Euro). Dieses war vor allem von der währungsbereinigten Abwertung der Moskauer Einkaufszentren in Höhe von -95,1 Millionen Euro sowie einer marktnahen Beteiligungsbewertung gemäß IRFS der CA Immo-Aktien in der Höhe von -105,7 Millionen Euro belastet. 

 

„In den zurückliegenden Quartalen haben wir die Fokussierung auf unsere beiden Kernbereiche Büro und Einzelhandel erfolgreich fortgesetzt, die Portfolio-Effizienz gesteigert und den Vermietungsgrad weiter erhöht. Zugleich haben wir drei Retail Parks unserer Marke STOP SHOP fertiggestellt und eröffnet und mehrere Projektentwicklungen im Einzelhandelsbereich gestartet", sagt CEO Oliver Schumy. Das Ergebnis im ersten Halbjahr sei allerdings erneut von dem nach wie vor schwierigen Marktumfeld in Russland und den daraus resultierenden Verlängerungen der gewährten Mietreduktionen gekennzeichnet gewesen.

Schwankende Mieterlöse der IMMOFINANZ

Die Mieterlöse reduzierten sich aufgrund temporärer Mietreduktionen in Moskau um 4,4 Prozent auf 153,3 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: 160,3 Millionen Euro). Die Mieterlöse aus Russland beliefen sich dabei auf 36,1 Millionen Euro nach 43,3 Millionen Euro im 1. Halbjahr 2015/16. Der mit dem Verkauf von Immobilien verbundene Abgang bei den Mieterlösen wurde von Fertigstellungen sowie Neuvermietungen kompensiert. Im Bürobereich erhöhten sich die Mieterlöse im Betrachtungszeitraum um 3,1 Prozent auf 55,5 Millionen Euro.

Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit 107,3 Millionen Euro um 5,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Das ist vor allem eine Folge gesunkener Immobilienaufwendungen, die mit -52,0 Millionen Euro um 19 Prozent unter dem Vorjahreswert liegen. Höhere Instandhaltungsaufwendungen (-14,7 Millionen Euro nach -7,0 Millionen Euro im Vergleichszeitraum) im Zuge der laufenden Modernisierungsarbeiten im Bürobereich wurden dabei von einem Rückgang der Hauseigentümerbetriebskosten (-9,0 Millionen Euro nach -13,9 Millionen Euro) vor allem infolge geringerer immobilienbezogener Steuern sowie einem Rückgang der Leerstandkosten (-7,2 Millionen Euro nach -9,2 Millionen Euro) wettgemacht.

Optimierung und Bereinigung des Portfolios 

Zudem liegen die Forderungsabschreibungen in Russland mit -0,5 Millionen Euro deutlich unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums (-9,0 Millionen Euro). Die in Russland ausstehenden Mietforderungen betragen nach Wertberichtigungen per 31. Oktober 2016 8,5 Millionen Euro (30. April 2016: 11,1 Millionen Euro).

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen beträgt im Berichtszeitraum -2,5 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: 6,1 Millionen Euro). Im Zuge der Optimierung und Bereinigung des Portfolios wurden mehrere Wohnimmobilien in Österreich sowie kleinere Bürogebäude und Fachmarktzentren verkauft. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung beläuft sich auf 0,7 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: -5,6 Millionen Euro). 

Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen

Das operative Ergebnis liegt mit 87,6 Millionen Euro um 28,2 Prozent über dem Vorjahreswert (68,3 Millionen Euro). Das ist vor allem auf den deutlichen Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen zurückzuführen (-26,1 Millionen Euro nach -53,5 Millionen Euro). Diese waren im Vorjahreszeitraum von Einmaleffekten in Höhe von -28,1 Millionen Euro für die Beendigung von Anlegerverfahren belastet.

Über alle Märkte hinweg beträgt die währungsbereinigte Neubewertung des Immobilienvermögens -104,1 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: 24,0 Millionen Euro) und ist damit überwiegend von der Abwertung der Moskauer Einzelhandelsimmobilien bestimmt. Für diese Entwicklung waren vor allem das schwierige Marktumfeld, die zahlreichen Fertigstellungen und Eröffnungen neuer Shopping Center in Moskau, sowie Verlängerungen der gewährten Mietreduktionen und Währungsfixierungen für Mieter ausschlaggebend.

 

Positive Bewertungseffekte in Tschechien

Positive Bewertungseffekte zeigten sich in Tschechien, was überwiegend auf das verbesserte Marktumfeld zurückzuführen ist. Aufgrund der im Jahresvergleich deutlich stabileren Rubelentwicklung im 1. Halbjahr beläuft sich die währungsbedingte Neubewertung des Immobilienvermögens auf -32,1 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: 335,4 Millionen Euro). Diese ergibt sich aus der Bewertung der russischen Immobilien in US-Dollar und der Umrechnung der in Rubel bilanzierten Immobilienwerte in den lokalen russischen Gesellschaften.

Das Finanzergebnis beläuft sich bei einem gesunkenen Netto-Finanzierungsaufwand auf -83,8 Millionen Euro nach -203,1 Millionen Euro. Darin sind Wechselkurseffekte in Höhe von 35,4 Millionen Euro enthalten (1. Halbjahr 2015/16: -180,5 Millionen Euro). Negative Effekte im sonstigen Finanzergebnis in Höhe von -11,0 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: -22,3 Millionen Euro) sind im Wesentlichen auf die Bewertung von Derivaten zurückzuführen.

Geschäftsergebnis der BUWOG-Beteiligung

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen belaufen sich auf -33,1 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: 79,8 Millionen Euro) und setzen sich zum überwiegenden Teil aus dem anteiligen Geschäftsergebnis der BUWOG-Beteiligung in Höhe von 29,5 Millionen Euro und dem Gewinn aus dem Verkauf von 18,5 Millionen Stück BUWOG-Aktien in Höhe von 34,2 Millionen Euro sowie aus dem anteiligen Geschäftsergebnis der CA Immo für ein Quartal in Höhe von EUR 7,5 Mio. und einer marktnahen Beteiligungsbewertung gemäß IFRS der CA Immo-Aktien im Ausmaß von EUR -105,7 Mio. zusammen. Der Buchkurs der Beteiligung an der CA Immo beträgt somit per 31. Oktober 2016 EUR 19,98 je Aktie. 

Das Konzernergebnis beträgt -154,4 Millionen Euro (1. Halbjahr 2015/16: 133,2 Millionen Euro) und entspricht einem Ergebnis je Aktie (verwässert) von -0,16 Euro (1. Halbjahr 2015/16: 0,13 Euro). Der EPRA NAV je Aktie beläuft sich auf 3,14 Euro (30. April 2016: 3,39 Euro).

Cashflow steigerte sich um 23,3 Prozent

Der Cashflow aus dem Ergebnis (vor Steuern) erhöhte sich um 23,3 Prozent von 68,1 Millionen Euro auf 84,1 Millionen Euro. Der FFO 1 (exklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen) verbesserte sich im Jahresvergleich aufgrund des gestiegenen Cashflows aus dem Ergebnis um 8,8 Prozent auf 16,9 Millionen Euro, der FFO 2 (inklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen) beträgt 14,5 Millionen nach 21,7 Millionen Euro. Der Finanzmittelbestand hat sich im Vergleich zum 30. April 2016 geringfügig von 371,6 Millionen Euro auf 359,5 Millionen Euro verringert. 

Die IMMOFINANZ hat kürzlich eine Anpassung des vorläufigen Zeitplans für die beabsichtigte Verschmelzung mit der CA Immobilien Anlagen AG bekanntgegeben. Der Grund dafür liegt in der geplanten Abgabe des russischen Immobilienportfolios der IMMOFINANZ, die eine Voraussetzung für den Zusammenschluss der beiden Unternehmen ist. So haben Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ heute festgelegt, für die Abwicklung des Abtrennungsprozesses der russischen Immobilien einen längeren Zeitraum als ursprünglich geplant vorzusehen. Die zuletzt erfolgte Stabilisierung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Russland hat zu dieser Entscheidung beigetragen.

Bieterprozesses für die Moskauer Einkaufszentren

Der Start eines strukturierten Bieterprozesses für die Moskauer Einkaufszentren der IMMOFINANZ ist für Anfang 2017 vorgesehen. Aus heutiger Sicht ist mit einem Abschluss der Transaktion für 2017 zu rechnen. Die Detailgespräche zwischen IMMOFINANZ und CA Immo zu einer Verschmelzung ruhen bis zur Abtrennung des Russland-Portfolios der IMMOFINANZ. Bis dahin wird die IMMOFINANZ die Zeit bestmöglich nutzen, sich für den geplanten Zusammenschluss vorzubereiten. Die Hauptversammlungen, die die Verschmelzung beschließen sollen, werden aus heutiger Sicht voraussichtlich im Jahr 2018 stattfinden. Es ist unverändert geplant, für das Rumpfgeschäftsjahr 2016 eine Basisdividende in Höhe von 6 Cents je Aktie auszuschütten.