Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT analysieren 130 Städte und ihre 1A-Lagen im High Streets Report 2017.

Die Anfangsrendite für Handelsimmobilien in München liegt bei um die zwei Prozent. Foto: jnny / pixabay

Der jährlich erscheinende High Street Report 2017 von COMFORT attestiert dem deutschen Markt für Handelsimmobilien insgesamt ein gutes Zeugnis. Neben allgemeinen Prognosen zum Vermietungs- und Investmentmarkt analysierten die Einzelhandels- und Immobilienexperten 60 Städte mit relevanten Key Facts, Diagrammen sowie Perspektiven zu den 1A-Lagen inklusive deren Bedeu­tung.

Im 213 Seiten umfassenden Marktbericht sind sogar insgesamt 130 Städte ab einer Einwohnerzahl von 50.000 Einwohnern tabellarisch mit Angaben zu Mietpreisen, Einwoh­nerzahlen, Kaufkraft- und Zentralitätskennziffer, sozialversicherungspflichtig Beschäftig­ten sowie ein City Ranking aufgeführt. Darüber hinaus enthält der Report Grafiken zu Kaufpreisfaktoren. 

Eckdaten des Einzelhandels: Branche im Umbruch und mit Rückenwind

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem verhaltenen Wirtschaftsauf­schwung. Nach einem realen Wachstum von knapp zwei Prozent im Vorjahr prognostizieren die Forschungsinstitute für 2017 eine geringere Zunahme von etwa 1,4 Prozent. Mit dieser Performance und spätestens nach dem Brexit-Votum Großbrittanniens wird Deutschland damit seiner Rolle als Zugpferd Europas voll gerecht.

Treiber des Wachstums - anders als in der Exportnation Deutschland üblich - ist vor allem der private Konsum. Dieser profitiert von einer weiter wachsenden Beschäftigung (auf über 44 Millionen Erwerbstätige) bei deutlich zunehmenden Masseneinkommen (über drei Prozent) und einer steigenden Inflationsrate (über plus ein Prozent). Angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus verharrt die Sparquote  bei knapp zehn Prozent auf einem niedrigen Niveau.

Online-Handel macht zehn Prozent des Umsatzes aus

Für den Einzelhandel stellen sich die Perspektiven insgesamt durchaus positiv dar. Nach einem ordentlichen Wachstum der Branche auf einen Umsatz von rund 486 Milliarden Euro beziehungsweise von mehr als zwei Prozent im Vorjahr prognostiziert die COMFORT-Gruppe für 2017 eine erneute Umsatzzunahme von rund 2,5 Prozent. Damit befindet sich die Branche aktuell auf einem Wachstumspfad klar oberhalb der Entwicklung seit 2000, die in der Regel zwischen einem Zuwachs von einem Prozent und einem leichten Minus geschwankt hatte. Das Gros des Umsatzwachstums wird sich im Online-Einzelhandel abspielen, der mittlerweile  etwa zehn Prozent des Gesamtumsatzes ausmacht.

 

„Gute Innenstädte“ stellen für den Einzelhandel  nach wie vor die mit Abstand wichtigsten Einkaufsstandorte der Republik dar: sowohl in quantitativer Hinsicht als auch in puncto Shoppingqualität und -vielfalt. 

Uninteressante Citys für filialisierten Einzelhandel

Sie sind mit der gewachsenen Magnetfunktion für ihre Stadt, Stadtteile beziehungsweise das Umland die natürlichen nachhaltigen Anknüp­fungspunkte für modernen Einzelhandel und werden von daher in der Standorthierarchie von COMFORT, trotz wachsenden Online-Handels, auch zukünftig ganz oben gesehen. Die Beto­nung liegt dabei auf “gute Innenstädte“, denn auf der anderen Seite gibt es gerade bei kleineren bis mittelgro­ßen Städten eine ganze Reihe von für den filialisierten Einzelhandel zunehmend uninteressanten Citys.

Einen schnellen und prägnanten Überblick über die Innenstadtperspektiven aus Retail- und Handelsimmobiliensicht vermitteln wieder die Ergebnisse des - im Unterschied zu vielen allgemei­nen Städte-Rankings -  ausdrücklich auf die Leistungsfähigkeit des innerstädtischen Einzelhan­dels erstellten COMFORT-City Rankings. Im Rahmen dieses daten- und informations­basierten Rankings wurden die wichtigsten 71 Städte detailliert einem Benchmarking unterzogen. Die Reihenfolge der Top-Städte ist der Anlage zu entnehmen.

„Gezeitenwende“ bei High Street-Mieten

Momentan vollzieht sich bei vielen High Street-Mieten eine Art „Gezeitenwende“. Im Gesamtdurchschnitt sinken die Mieten und bei differenzierter Betrachtung: Von 146 von COMFORT betrachteten Städten war eine Zunahme der Höchstmieten bei Kleinflächen nur noch für acht Städte (fünf Prozent) festzustellen. Immerhin: bei der klaren Mehrheit von 93 Städten (64 Prozent) blieb das Mietniveau stabil. Allerdings waren bei 45 Städten (31 Prozent) die Höchstmieten rückläufig - bei drei Viertel von ihnen sogar um mehr als fünf Prozent. Hier waren stärker, jedoch keinesfalls ausschließlich, kleinere Städte betroffen. Um so mehr wird die Kalkulation beziehungsweise Annahme der realistischen längerfristigen Miete zum „wesentlichen Erfolgsfaktor“ für die nachhaltige Wirtschaftlichkeit von Handelsimmobilieninvestments. Der Beratungsbedarf nimmt zu, denn es ist komplex, Lage, Handelsflächen, Zuschnitte und Geschossanzahl und so weiter zu analysieren.

 

„Von einer Weltuntergangsstimmung sind wir jedoch weit entfernt. Rückblickend haben wir eine Dekade von steigenden Mieten, insbesondere im Zeitraum zwischen 2006 und 2011, hinter uns. In den letzten Jahren war die Mietentwicklung bereits differenzierter", sagt COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Wie verschieden die Mietverhältnisse in den Städten sind, zeige auch die Betrachtung der Mieten­niveaus. In einer Liga mit Höchstmieten oberhalb von 100 Euro pro Quadratmeter bei Kleinflächen spielen danach deutschlandweit 28 Städte, im Premium-Bereich mit mehr als 250 Euro dann lediglich noch die TOP 7. Das relative Gros der Städte (42 Prozent) rangiert in einer Größenordnung zwischen 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter.

MAPIC: Einzelhändler bewerten Deutschland als attraktivsten Einzel­handelsmarkt

Neben den dämpfenden Faktoren auf dem Vermietungsmarkt in Toplagen sind auch klar gegenläufige positive Entwicklungen zu berücksichtigen. Auf der MAPIC in Cannes wurde Deutschland von globalen Einzelhändlern zum dritten Mal in Folge zum attraktivsten Einzel­handelsmarkt bewertet. „Die bereits erfolgten bzw. angekündigten Markteintritte von Clas Ohlson, White Stuff, Sak’s Fifth Off, Under Armour, Koton, Topshop, Uniqlo, American Vintage, Vilebrequin, Le Creuset, Sennheiser, Bodum oder New Balance dokumentieren dies eindrücklich“, berichtet der übergreifend für das Vermietungsgeschäft zuständige COMFORT-Geschäfts­führer Manfred Schalk.

Desweiteren unterstützen drei Trends den Vermietungsmarkt: 

  1. Nahversorgung: Spätestens die Anmietung von Rossmann auf der Kölner Schildergasse wie auch die laufenden Eröffnungen von verschiedensten kompakten Lebensmittel-Konzepten (vom Vollsortimenter über Bio bis „to-Go“) zeigen ein „Rollback“ der zeitweise aus Deutschlands Innenstädten weitgehend verschwundenen Nahversorgung an. 
  2. Gastronomie: Diese „reitet“ auf der Welle zum Außerhausverzehr mit deutschlandweit und stadtgrößenübergreifend wachsender Bedeutung für unsere Citys. Einerseits durch die Vertiefung der Expansion bewährter Player wie Vapiano, L’Osteria, Hans im Glück, Gin Yuu) sowie andererseits durch eine Vielzahl von ganz neuen Filialkonzepten (unter anderem Custom Burger, bona me, Frittenwerk, Chilli's Group, Cotidiano). 
  3. Pop-up-Stores: aus den früher ungeliebten aus der Not geborenen Lückenbüßern speziell auch in Centern wird eine zunehmend etablierte Größe auf der Klaviatur des Vermietungsmanagements zunehmend auch in den klassischen 1A-Lagen.

High Street-Investmentmarkt: Weniger Deals, Renditen auf Rekordtief!

Der Nachfrage- und Anlagedruck des deutschen Retail-Investmentmarktes blieb 2016 zwar dank der europäischen Zentralbank und der ökonomischen Stärke hoch, das Transaktionsvolumen sank  jedoch gegenüber dem herausragendem Vorjahr. Hauptgrund war die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Assets. Zum Jahreswechsel wurde für das Gesamtjahr in diesem Segment ein Transaktionsvolumen von rund 15 Milliarden Euro erwartet, aber nur knapp 13 Milliarden erzielt. Dies entspricht einer Verringerung von knapp 20 Prozent. „Es ist jedoch immer noch das zweitbeste Ergebnis seit 2006“, berichtet Jürgen Kreutz, Head of Investment bei COMFORT.

Im Markt für Einzelhandelsimmobilien standen Core Investments im Fokus. Angesichts der Angebotsengpässe waren Core Plus- und Value Add-Objekte ebenfalls stark gefragt. Da die Metropolen nahezu leergekauft sind, gewinnen gute Oberzentren und Mittelstädte bei Investoren an Bedeutung. Angesichts dieser Rahmen­bedingungen befinden sich die Renditen bei allen Handels-Assetklassen auf einem „Rekordtief“.

Entwicklung der Spitzenrenditen von Handelsimmobilien

In München hat man mittlerweile eine „Zwei“, in den anderen Metropolen und guten Groß- und Mittelstädten meist eine „Drei“ vor dem Komma, wenn man über die Anfangsrendite spricht, wie es bei COMFORT heißt. Die Big 7 sind somit oberhalb vom 25-fachen und darunter dann immerhin schon 27 Städte mit Kaufpreisfaktoren zwischen dem 20- und 25-fachen. Bei dem weiterhin extrem niedrigen Zinsniveau seien Investitionen dennoch gut machbar. Eine Verände­rung ist nicht in Sicht.

„Dies wird eindrücklich von der speziellen Auswertung der COMFORT-Städte-Datenbank belegt“, berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Von den insgesamt 146 erfassten Städten wiesen im vierten Quartal 2016, 98 Städte (67 Prozent) aller Größen gegenüber dem Vorjahr steigende Kaufpreisfaktoren auf: gut die Hälfte davon (52) um bis zu 0,5 Prozentpunkte. Bei der anderen knappen Hälfte (46) sind die Faktoren noch (teilweise deutlich) stärker gestiegen. In 46 Städten blieben die Kaufpreisfaktoren konstant. In lediglich zwei Städten (Recklinghausen und Remscheid: jeweils bedingt durch centerbezogene Sonderentwicklungen) gingen sie geringfügig zurück.

„Yield Compression“ kommt in den Mittelstädten an

Die „Yield Compression“, die sich ausgehend von der wachsenden Immobilien-Fokus­sierung der Kapitalanlage nach 2010 zunächst primär in den Top-Städten abspielte, kommt nunmehr auch in den Mittelstädten an. Zur durchschnittlichen Entwicklung für alle Städteklassen, die ja die positiven wie negativen Spitzen jeweils „abschneidet“, siehe Anlage.