Das Transaktionsvolumen für Handelsimmobilien liegt mit 9,3 Milliarden Euro 2016 wieder über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt, so Colliers International.

Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers International Deutschland. Foto: Colliers International

Nach Angaben von Colliers International wurden im Gesamtjahr 2016 Einzelhandelsimmobilien für rund 9,3 Milliarden Euro gehandelt. Gut ein Drittel davon entfiel auf das Schlussquartal und legte damit einen, wenn auch nicht ganz so spektakulären, Jahresendspurt wie am gesamten deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hin.

Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers International Deutschland: „Auch wenn das Anlagevolumen nicht unerheblich hinter dem des Ausnahmejahres 2015 zurückblieb, lag das aktuelle Ergebnis immer noch deutlich über dem Durchschnitt der Jahre 2007 bis 2016, was auf die ungebrochen hohe Marktdynamik hinweist.“

Handelsimmobilien: 18 Prozent Marktanteil 

Daneben ist der auf 18 Prozent zurückgegangene Marktanteil des Einzelhandelssegmentes am gesamten Investmentvolumen auffälliger. Der Vergleichswert lag im Vorjahr noch bei 29 Prozent und in den vergangenen zehn Jahren nie unter 20 Prozent. „Hierin spiegelt sich zum einen das überdurchschnittliche Abschneiden anderer Assetklassen durch einige Megadeals gerade in der zweiten Jahreshälfte 2016 wider. Im Gegensatz dazu konnten im Vorjahr zahlreiche marktprägende Großportfolien wie die Kaufhof- und Corio-Shoppingcenter-Pakete für allein 2,4 Milliarden Euro dem Einzelhandelssegment zugeordnet werden, die in diesem Jahr schlichtweg fehlten“, erklärt Susanne Kiese, Head of Research bei Colliers International Deutschland diese Strukturverschiebungen. Während der Portfolioanteil im Vorjahr bei 62 Prozent lag, brachte er es 2016 auf rund 48 Prozent, was einer Anlagesumme von 4,5 Milliarden Euro entspricht.

Im vierten Quartal sowie auch im gesamten Jahr 2016 stellte das Christie-Portfolio den größten Deal des Jahres überhaupt dar. Zu einem Kaufpreis von über 400 Millionen Euro gingen vier in Ostdeutschland gelegene Hybridmalls von Morgan Stanley und Redos Real Estate in den Besitz von Madison Real Estate über. Die mit rund 320 Millionen Euro zweitgrößte Transaktion fand bereits im zweiten Quartal statt. Es handelt sich um ein deutschlandweites Fachmarktportfolio, das von Patrizia im Auftrag deutscher Versorgungswerke und Versicherungen von Savills Investment Management gekauft wurde. Beim drittgrößten und zugleich letzten Deal in der Größenordnung ab 250 Millionen Euro handelt es sich um das Karstadt-Warenhaus am Münchener Bahnhofsplatz, das der irische Investor Signature an den deutschen Projektentwickler RFR Holding verkaufte. 

 

Kleinteilige Fachmarktportfolien in 2016 marktbeherrschend

Für das dennoch beachtliche Gesamtvolumen waren in diesem Jahr vor allem kleinteilige Fach- und Supermarktportfolien verantwortlich, die in der Summe eine hohe Objektanzahl bei kleinem Volumen mit sich brachten. Unterschieden nach Immobilientypen entfielen auf diese Kategorie volumenmäßig 40 Prozent aller Einzelhandelsinvestments beziehungsweise 3,7 Milliarden Euro. Durch das Christie-Portfolio schaffte es die Kategorie Einkaufszentren im Schlussquartal noch, mit High-Street-Immobilien gleichzuziehen. Beide Objekttypen erzielten ein Transaktionsvolumen von 2,8 Milliarden Euro und einen Marktanteil von 30 Prozent.

Verantwortlich für die beobachteten Nachfragestrukturen ist das 2016 stark verknappte Angebot an großvolumigen Core- und Core-Plus Produkten in den TOP 7-Standorten, auf die sich vor allem ausländische Investoren fokussieren. Insgesamt wurde außerhalb der sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ein Anlagevolumen von 7,2 Milliarden Euro gehandelt. Das entspricht einem Anteil von 78 Prozent. Dänzel: „Ein weiterer Grund für die Attraktivität von Fachmärkten, Discountern und Supermärkten speziell in peripheren Lagen, den vor allem deutsche Investoren einpreisen, ist die zunehmend restriktive Genehmigungspraxis für Neuansiedlungen. Diese Entwicklung lässt die Nachfrage sogar nach solchen Bestandsobjekten steigen, die allein aufgrund ihrer Objektqualität deutlich schwerer oder nur mit großen Preisabschlägen vermittelbar wären. In diesem Segment gibt es noch Wertsteigerungspotenziale zu heben.“

Heimische Investoren beherrschen Marktgeschehen

Dementsprechend dominierten im Gesamtjahr 2016 vor allem deutsche institutionelle Investoren auf der Suche nach nachhaltigen, höherrentierlichen Anlagen das Marktgeschehen mit einem Volumen von 5,9 Milliarden Euro beziehungsweise 65 Prozent. Im Vorjahr überwog noch das ausländische Kapital mit 58 Prozent, dessen Anteil bis Ende 2016 auf 35 Prozent beziehungsweise 3,3 Milliarden Euro zurückging. Die drei größten ausländischen Investorengruppen kamen wie auch 2015 wieder aus den Ländern USA, Frankreich und Großbritannien, wobei nur letzteres erneut die Milliarde-Euro Marke knackte.

 

Die als Verkäufermarkt einzustufende Marktphase wird derzeit maßgeblich von den Aktivitäten der Vermögensverwalter und Assetmanager geprägt – und zwar sowohl auf der Verkäufer- wie auch der Käuferseite. Dieser Branche sind 36 Prozent aller Investitionen beziehungsweise 3,3 Milliarden Euro zuzuordnen, gefolgt von Offenen Immobilienfonds mit 20 Prozent beziehungsweise 1,8 Milliarden Euro. Auf der Verkäuferseite verzeichneten Vermögensverwalter einen Marktanteil von 23 Prozent oder 2,1 Milliarden Euro sowie Projektentwickler 14 Prozent beziehungsweise 1,3 Milliarden Euro.

Renditekompression setzte sich fort

Wie am Markt für Gewerbeimmobilien insgesamt sind die Preissteigerungen noch nicht zum Stillstand gekommen. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser hat in München im vierten Quartal die 3-Prozent-Marke unterschritten. In Stuttgarts Bestlagen endete eine deutliche Renditekompression im Jahresverlauf bei Bruttoanfangsrenditen von 3,30 Prozent. Unter den TOP 7 lag nur in Düsseldorf und Köln die Spitzenrendite noch bei 4,00 und 4,20 Prozent.

Auf der Suche nach Renditen von 5,00 Prozent und mehr werden Investoren im Shopping-Center-Segment allenfalls bei weniger frequentierten Objekten und Lagen fündig. Moderne Fachmärkte und Fachmarktzentren sind in der Spanne von 5,50 bis 6,00 Prozent mittlerweile auch weit von ihrem bisherigen Niveau abgerückt. Die bereits erwähnte limitierte Angebotsausweitung neuer Verkaufsflächen spielt dabei eine wesentliche Rolle.

Ausblick: Boomphase hält auch 2017 an

„Wir befinden uns derzeit mitten in einer ausgeprägten Boomphase am Investmentmarkt, die durch die günstigen Rahmenbedingungen am Vermietungsmarkt auch 2017 anhalten wird. Diese positive Erwartungshaltung wird auch von ausländischen Investoren geteilt, die Deutschland als sicheres Investmentziel weiter im Fokus behalten“, resümiert Dänzel. Der Nachfrageüberhang bleibt marktprägend und wird sich bei Kaufgelegenheiten Bahn brechen. Großdeals, die 2016 in anderen Assetklassen aufgrund von Unternehmensübernahmen und Geschäftsausweitungen gelaufen sind, sind auch wieder im Einzelhandelssegment denkbar. Dafür steht beispielsweise der angekündigte Verkauf eines Portfolios, das europaweit 27 Ikea-Homeparks umfasst. Allein die zwölf auf Deutschland entfallenden Objekte könnten hierzulande schätzungsweise ein Transaktionsvolumen im mittleren bis oberen dreistelligen Millionen-Euro-Bereich zur Folge haben. Für das Gesamtjahr wäre daher die Wiederholung eines Anlagevolumens von 9 bis 10 Milliarden Euro bei Rückkehr zu einem mindestens zwanzigprozentigen Volumenanteil am Gesamtmarkt durchaus möglich“, prognostiziert Kiese.