Investoren planen überwiegend weitere Immobilien zu kaufen. Der Mangel an Core-Produkten treibt sie in die B-Standorte.

Fachmarktzentren sind bei Investoren beliebt, das ist eines der Ergebnisse des Hahn-Retail-Reports. Im Bild: Das Fachmarktzentrum Hanse-Center in Bentwisch bei Rostock. Foto: friesede / Wikipedia
Laut dem Hahn-Retail-Report will ein Großteil der Investoren dieses Jahr Handelsimmobilien kaufen. Grafik: Hahn Gruppe

Der deutsche Markt für Handelsimmobilien boomt. Die Kauflust der Investoren bremst nur ihr eigener Hunger nach verfügbaren Objekten. Das Angebot kann aktuell die Nachfrage nicht annährend befriedigen. Aber anders als in den Jahren vor der Wirtschafts- und Finanzkriese setzen die Akteure auf nachhaltigere Anlagestrategien. Denn: Sie wissen, dass die Preise für Immobilien nicht dauerhaft steigen werden. Sorge bereitet den Investoren die Geldpolitik der EZB. Das sind einige Ergebnisse der elften Auflage des "Hahn Retail Real Estate Report 2016“, den in dieser Woche die Hahn Gruppe, CBRE und die GfK GeoMarketing in Frankfurt am Main vorstellten.

2015 setzten Investoren auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien 18,1 Milliarden Euro um. Ein Rekordwert, der das bisherige Spitzenjahr 2006 (18 Milliarden Euro) übertraf. Das erste Halbjahr hingegen verlief bislang mit einer geringeren Dynamik: In den ersten sechs Monaten sind 4,5 Milliarden investiert worden.

Investitionsdynamik nimmt zu

Die CBRE-Experten Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment, und Dr. Jan Linsin, Head of Research, gehen aber davon aus, dass die Investitionsdynamik in den nachfolgenden Monaten deutlich zulegen“ könnte. Dafür sprechen auch diverse Einzeltransaktionen und Portfolio-Deals, die sich für das zweite Halbjahr 2016 in der Vorbereitung befinden.

 

Die Einschätzung von CBRE spiegeln auch die Antworten der für den "Hahn Retail Real Estate Report 2016/2017“ befragten 40 institutionellen Investoren wieder: So wollen 65 Prozent von ihnen Handelsimmobilien hinzukaufen. Im Vorjahr waren es noch 55 Prozent. Allerdings gaben nur fünf Prozent an, dass sie Objekte verkaufen wollen (2015: 30 Prozent). Die institutionellen Investoren verspürten angesichts niedrig verzinster Alternativanlagen einen hohen Anlagedruck, heißt es bei der Hahn Gruppe. „Die Nachfrage wird dementsprechend hoch bleiben“, schätzt Thomas Kuhlmann, Mitglied des Vorstandes der Hahn Gruppe. Das wird auch weiterhin zu steigenden Preisen führen.

Fachmarktzentren beliebteste Assetklasse

Bei den Investoren sind als Anlageobjekt nach wie vor Fachmarktzentren, Fachmärkte, Supermärkte und Discounter beliebt, wie aus Berechnungen von CBRE hervorgeht. Sowohl 2015 als auch im ersten Halbjahr 2016 zählten Fachmärkte und Fachmarktzentren sowie Lebensmittelmärkte zur meistgehandelten Assetklasse. Bei der Befragung gaben zudem 77 Prozent der Investoren an, dass sie bei Neuinvestments Fachmarktzentren bevorzugen (2015: 68 Prozent). Bei innerstädtischen Geschäftshäusern sehen es nur 50 Prozent (2015: 55 Prozent) so und bei Shopping Centern nur 30 Prozent (2015: 41 Prozent).

Das Fachmarktzentren so beliebt seien, liegt unter anderem daran, dass die Investoren hier wenig Handlungsbedarf vermuten. Warenhäusern und Shopping Centern seien hingegen mit Aufwand für die Investoren verbunden, um sie im Wettbewerb mit anderen Objekttypen und dem Online-Handel konkurrenzfähig zu halten. „Das heißt aber nicht, dass alle Shopping Center unsichere Investments sind“, betont Thomas Kuhlmann, aber er geht dennoch davon aus, „dass wir teilweise ein Sterben der Einkaufszentren erleben werden.“

Starker Lebensmittelhandel

Der Hype um Fachmarktzentren liegt auch in starken Position von Lebensmitteln und Drogeriewaren im stationären Einzelhandel und der geringen Konkurrenz durch den Online-Handel in diesem Bereich begründet. 2015 stieg hier laut Manuel Jahn von der GfK auf 224,2 Milliarden Euro bzw. um 2,6 Prozent. Das Groß der Umsatzsteigerung in sei darauf zurückzuführen, dass durch Zuwanderung die Bevölkerung gewachsen sei - nur ein geringer Teil lässt sich auf die Preisentwicklung bei Lebensmitteln zurückführen. Die aktuelle Schwäche der Einkaufszentren, deren Umsatzbringer häufig Fashion und Mode sind, ist unter anderem beim Textilhandel zu suchen, dessen Umsatz um 0,4 Prozent zurückging. Die Investoren vertrauten hingegen bei den Fachmärkten auf die expansionsstarken Ankermieter wie dm, REWE, EDEKA, ROSSMANN oder ALDI. "Das sichert gerade diesem Objekt eine dauerhaft hohe Flächennachfrage", heißt es dazu bei der Hahn Gruppe. Ein weiterer Punkt seien die Mieten, die im Vergleich zum Shopping Center bei Fachmärkten geringer ausfallen. Der Kostenvorteil sei ein Pluspunkt in Sachen Attraktivität. Dementsprechend liegen die Spitzenrenditen für Fachmärkte zur Jahresmitte bei 5,25 Prozent, bei Shopping Centern sind es aktuell 4,10 Prozent.

Ein weiterer Profiteur der aktuellen Marktlage ist die Baumarktbranche. Nach der Pleite von Praktika ist in Deutschland viel Fläche weggefallen. "Jetzt hat sich die Baumarktbranche aber konsolidiert und wächst wieder", erklärt Manuel Jahn. Unternehmen wie Bauhaus, aber auch Hornbach und Obi, hätten den Verlust wettgemacht. So ist der deutsche Heimwerkermarkt 2015 um 2,4 Prozent gewachsen. Befördert hat das Wachstum die steigenden Investitionen in den Wohnungsbau, da Do-It-Yourself bei den Deutschen hoch im Kurs steht. Das Baurecht und die Architektur macht Baumärkte und Gartencentern aber auch zu schwierigen Objekten, wenn es um die Frage der Nachnutzung geht. "Eine Immobilieninvestition erfordert umso mehr die sorgfältige Standortauswahl und den Einsatz eines proaktiven Asset Managements", betont Thomas Kuhlmann. So sollten marktdominante Standorte mit einem kaufkräftigen Einzugsgebiet präferiert werden, die dann auch eine vergleichsweise hohe Rendite versprechen.  

Wert auf Nachhaltigkeit gelegt

Was sich aus Sicht der Hahn Gruppe ebenfalls verändert habe, sei der Fokus auf eine nachhaltige Investmentstrategie. So werde größerer Wert auf die Qualität der Objekte gelegt. Der Mangel an Core-Immobilen auf dem Markt führe dazu, dass die Investoren auf B-Standorte und Nebenlagen sowie auf andere Retail-Assets mit stabilem Cashflow ausweichen. Hier werde viel genauer geprüft, ob sich ein Investment lohnt. Eine „Blaupause“ für diese Standorte gebe es nicht, wie Thomas Kuhlmann erklärt. Vor dem Hintergrund der Risikominimierung sei auch die Tilgungsbereitschaft der Anleger gewachsen.

 

„Es wird ordentlich aber nicht übertreiben gekauft“, bestätigt auch Jan Dirk Poppinga. Aus der Wirtschafts- und Finanzkrise ab 2007 hätten die Investoren gelernt. „Alles was gekauft wird“, sagt Poppinga, "wird mindestens zwei Mal geprüft.“

Kritik an der Geldpolitik der EZB

So lassen sich auch die Umfrageergebnisse im aktuellen Hahn-Report zur Geldpolitik Europäischen Zentralbank erklären. Die Mehrheit der Befragten fordert eine baldige Rückkehr zu höheren Zinsen (32 Prozent), obwohl damit auch ein Anstieg der Finanzierungskosten verbunden sein könnte. Und sogar 30 Prozent glauben, dass eine unmittelbare Gefährdung der Stabilität des Finanzsystems bestünde und noch dieses Jahr steigende Zinsen nötig seien.

 

 

 

Erstellt von David Huth