Das Transaktions­volumen ist auf einem Spitzenniveau, so das Gutachten des ZIA. Heraus­forderungen gibt es dennoch.

Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Foto: ZIA

2015 war laut dem Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) ein Rekordjahr für den deutschen Immobilienmarkt. Allein im Gewerbeimmobiliensegment wurden 55,5 Milliarden Euro investiert. Das Investitionsvolumen überschreitet damit erstmals wieder den Spitzenwert des Vorkrisenniveaus aus dem Jahre 2007. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten 2016 hervor. Die Frühjahrsprognosen erstellt der „Rat der Immobilienweisen“ seit 2002. Trotz der positiven Marktlage, benennen die Immobilien-Experten aber auch eine Reihe von Problemen.

Die Handelsimmobilien-Branche profitierte 2015 von dem „sehr guten Konsumklima“. Und die Kaufkraft, so die Einschätzung der Experten, wird 2016 erneut zulegen. Die deutschen Verbraucher werden damit durchschnittlich nominal 430 Euro pro Kopf beziehungsweise rund 2 Prozent mehr in ihrem Portemonnaie haben. Inflationsbereinigt wird es einen Kaufkraftzuwachs von zirka einem Prozent geben.

Hohe Interesse an Core-Objekten

Das Transaktionsvolumen indes hat mit 18,1 Milliarden Euro wieder das Spitzenniveau von 2006 erreicht. Unter anderem liegt das daran, dass im vergangen Jahr 43 Galeria-Kaufhof-Warenhäusern verkauft wurden. Core-Objekte treffen auf dem Markt auf ein unverändert hohes Interesse bei den Investoren und halten den Druck auf die Renditen gerade in den Einkaufsmetropolen weiter auf historisch niedrigem Niveau. „Der limitierende Faktor ist das knappe Angebot an adäquaten Flächen und Quartieren für Einzelhändler. Diese werden zu stark begrenzt oder von Restriktionen und monofunktionalen Nutzungsvorgaben begleitet. Die künftige Entwicklung im Einzelhandelssegment wird stark davon abhängen, ob die Politik flexiblere Quartierslösungen und Nutzungsvorgaben anbieten kann“, erklärt Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK Geo Marketing.

 

Unter dem Karstadt-Deal leidet statistisch gesehen allerdings das Segment der Fachmärkte. Während sie 2014 mehr als 40 Prozent des Transaktionsvolumens auf diese Assetklasse entfielen, waren es im ergangenen Jahr nur 33,5 Prozent. Damit machen Fachmarktzentren aber immer noch den größten Anteil an den Investments aus.

Wachstumstreiber des deutschen Einzelhandels bleibt nach wie vor der eCommerce. Mit einem nominalen Umsatzplus von 12,7 Prozent, trägt er inzwischen 9,4 Prozent zum Gesamtumsatz der Einzelhandelsbranche bei. Das Wachstum des Online-Handels hat dabei aber an Dynamik verloren. Das Niveau der vergangenen fünf Jahre konnte er 2015 nicht mehr halten.

Einblick ins Marktgeschehen durch digitale Quellen

Digitalisierung bleibt aber eines der alles bestimmenden Themen in der Immobilienwirtschaft. Dabei zeigt sich der Wandel tiefergehender, als oftmals oberflächlich angenommen. Daten aus digitalen Quellen ermöglichen einen wesentlich tieferen Einblick in das Marktgeschehen: „Zukünftige Datenanwendungen werden noch stärker darauf ausgerichtet sein, den Immobilienmarkt transparenter zu machen und Angebot und Nachfrage schneller und passgenauer zusammenzuführen“, erklärt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. Die größten Wachstumspotenziale bestünde in den nächsten zehn Jahren im Bereich „Smart Home“, also in der automatischen Steuerung und Vernetzung diverser Techniksysteme und Geräte im Haus, sowie in der Sicherheit und Energieeffizienz von Büro- und Gewerbeobjekten, der Automatisierung des Einzelhandels und in Bezug auf die gesamtstädtische Infrastruktur.

 

„Um die prognostizierten Wachstumspotenziale auszuschöpfen, bedarf es einer politischen Initiative, die darauf abzielt, die in der Immobilienwirtschaft generierten Informationen sinnvoll zu verknüpfen und zugänglich zu machen“, meint Hebecker. Hierfür erscheinen 3-D-Stadtmodelle am besten geeignet. Die technischen Voraussetzungen, um die Kundenbedürfnisse auch innerhalb des Immobilienmarktes stärker zu berücksichtigen, stehen mittlerweile bereit.

Gesetzesänderung längst überfällig

„Neue Investments sind aufgrund einer zunehmenden Verknappung und eines herausfordernden regulatorischen Umfelds schwieriger geworden“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Die deutschen Städte würden dadurch hinter ihrem Potenzial zurückbleiben, da sie vor diesem Hintergrund nicht auf die Nachfrage im Wohn- und Gewerbesegment reagieren können. „Dafür braucht es schnellere Entscheidungen in der Politik. Wir müssen verdichteter bauen können“, fordert Mattner. Die lange diskutierten Pläne, die BauNVO zu ändern und das Bundes-Immissionsschutzgesetzes anzupassen, seien aus Sicht des ZIA-Präsidenten längst überfällig. „Mit Blick auf die anhaltend angespannte Lage der Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmärkte in den deutschen Groß- und Universitätsstädten müssen also andere Schwerpunkte gesetzt werden. Wir brauchen bessere Rahmenbedingungen für neue Investitionen in den Immobilienmarkt und ein bezahlbares Wachstum unserer Städte zu schaffen“, sagt er.

Dass sich die deutschen Immobilienmärkte so positiv entwickelt haben, sei dabei vor allem der guten wirtschaftlichen Lage geschuldet. „Insbesondere niedrige Finanzierungskosten, gestiegene Löhne und Gehälter sowie Verschiebungen im Anlageportfolio von Investoren hin zu Immobilien wirken sich positiv auf die Immobilienwirtschaft aus“, sagt Prof. Dr. Lars Feld. Der Experte warnt ebenso wie ZIA-Präsident Mattner vor neuen Auflagen der Politik, die die Baukosten weiter steigen lassen würden. „Die regulatorischen Entscheidungen des Bundes, der Länder und der Kommunen haben die Herstellungskosten in den vergangenen Jahren deutlich verteuert und Investoren verunsichert“, so Prof. Dr. Lars Feld.

Hier gibt es das vollständige ZIA Frühjahrsgutachten 2016 zum Bestellen.