CBRE-Studie beleuchtet Abschlüsse, neue Konzepte und Engagement

Der Einzelhandel befindet sich im Wandel. Neue Erkenntnisse bringt eine Studie von CBRE. Symbolfoto: Pixabay / Skitterphoto
Einzelhandelsvermietungen von 2010 bis 2017. Grafik: CBRE

Der deutsche Einzelhandelsvermietungsmarkt konnte das sehr gute Vermietungsniveau des Vorjahres nicht halten. Dies hat eine aktuelle Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE ergeben.

Bundesweit wurden im vergangenen Jahr 2724 Anmietungen von Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben registriert, rund 17 Prozent weniger als 2016. So blieb 2017 die in den vergangenen Jahren zu beobachtende Belebung am Einzelhandelsvermietungsmarkt in der zweiten Jahreshälfte mit deutlich steigenden Anmietungszahlen aus. Das vierte Quartal stellte mit knapp über 600 Mietvertragsabschlüssen das schwächste Quartal dar.

Markt durchläuft Veränderungen

„Der deutsche Einzelhandelsmarkt ist von disruptiven Veränderungen geprägt, wie einem an Bedeutung gewinnenden E-Commerce und abnehmender Frequenzen in vielen Lagen auf der einen Seite und dank digitaler Technologie neu gestalteter Läden sowie einer noch stärkeren und individuelleren Kundenbindung auf der anderen Seite“, erläutert Frank Emmerich, Head of Retail Germany bei CBRE Deutschland. „Diese Entwicklung schlägt sich auch auf den Vermietungsmarkt nieder. So werden neue Standorte inzwischen sehr genau geprüft und Mieten häufiger nachverhandelt. Kürzere Mietvertragslaufzeiten, ein verstärktes Abstellen auf Umsatzmieten sowie Pop-Up-Stores zu Testzwecken sind weitere Trends der aktuellen Entwicklung. Neben einem in Teilen zu beobachtenden Wandel der Ladenkonzepte vom reinen Verkaufsraum zum Showroom treten neue Mieter – wie der Automobilhandel – in Erscheinung, die den möglichen Weggang anderer Branchen substituieren. Auch lässt sich bei vielen Unternehmen eine zunehmende Diversifikation mit unterschiedlichen Konzepten für verschiedene Zielgruppen beobachten.“

Vermietung fokussiert sich auf Top-Standorte

Die Fokussierung der Vermietungsaktivitäten auf die Top-Standorte in Deutschland nimmt dementsprechend zu. So fanden rund 27 Prozent aller Mietvertragsabschlüsse in den sieben deutschen Top-Standorten statt. Berlin (195) und Hamburg (135) konnten im vergangenen Jahr weiterhin die höchsten Anmietungszahlen verzeichnen, gefolgt von München (111) und Frankfurt (94). Die beiden Rhein-Metropolen Düsseldorf und Köln kommt auf jeweils 84 Mietvertragsabschlüsse, Stuttgart auf 33.

„Der Wettbewerb auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt wächst, insbesondere zwischen den Top-Standorten und der Vielzahl der weiteren deutschen Großstädte und Mittelzentren“, so Emmerich weiter. „Dass mehr als ein Viertel aller Anmietungen auf die sieben Metropolen entfällt, die für rund zwölf Prozent der deutschen Bevölkerung stehen, zeigt, dass es hier nicht um eine reine Versorgung der Menschen geht, sondern dass die Präsenz auf dem deutschen Markt im Vordergrund steht. Dabei sind die bekannten Shopping-Metropolen natürlich prädestiniert, um von hier aus den deutschen Markt zu erschließen.“ Nichtsdestotrotz spielt sich das Gros der Anmietungen mit rund 73 Prozent des Vermietungsgeschehens weiterhin außerhalb der Top-Standorte ab, darunter zahlreiche attraktive Regionalzentren und Mittelstädte wie Dortmund (54), Münster (36) und Wiesbaden (32), die im vergangenen Jahr ebenfalls nennenswerte Mietvertragsabschlüsse verzeichnen konnten.

Internationale Konzepte auf dem Vormarsch

Deutlich zulegen konnte der Anteil internationaler Konzepte. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Anteil der internationalen Einzelhandels- und Gastronomiekonzepte auf rund 21 Prozent (2016: 17 Prozent). „Die hervorragende wirtschaftliche Situation in Deutschland mit anhaltendem Beschäftigungswachstum, positiver Einkommenssituation sowie hoher Konsumlaune der deutschen Verbraucher bieten ein äußerst attraktives Umfeld und machen Deutschland auch international zu einem der Top-Expansionsziele“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. So ist Deutschland einer der Top-Zielmärkte in der Region EMEA. Dessen ungeachtet dominierten die zahlreichen deutschen Einzelhandels- und Gastronomiekonzepte weiterhin ihren Heimatmarkt. Sie machten rund 79 Prozent der Anmietungsaktivitäten im vergangenen Jahr aus.

Stationär: Umbrüche und Chancen

Trotz positiver ökonomischer Rahmenbedingungen steht der Einzelhandel in Deutschland unter Druck. Sinkende Kundenfrequenzen und eine Verschiebung der Umsätze vom stationären zum Onlinehandel machen insbesondere dem für die High-Street wichtigen Textileinzelhandel zu schaffen. Dennoch fokussierte sich das Vermietungsgeschehen im Jahr 2017 stark auf innerstädtische Lagen. Rund 41 Prozent der Anmietungen fanden in Haupt- und Nebeneinkaufslagen statt. „Gerade vor dem Hintergrund des Brand Buildings sind die Frequenz und Sichtbarkeit in den 1A-Lagen unabdingbar für viele Einzelhändler“, erklärt Emmerich. Daher spielen die Top-Lagen weiterhin eine wichtige Rolle in der Expansionsstrategie der Unternehmen. Demgegenüber sank der Vermietungsanteil von Shopping-Centern im Jahr 2017 im Vergleich zum Vorjahr (18 Prozent) weiter und lag bei rund 16 Prozent. Neuentwicklungen von Shopping-Centern, die in der Vergangenheit regelmäßig zu einer hohen Zahl von Mietvertragsabschlüssen beitrugen, finden zunehmend seltener statt, beeinflussen dann aber – wie im Beispiel von Bielefeld mit dem im vergangenen Jahr neu eröffneten Loom – nachhaltig das örtliche Vermietungsgeschehen.

Weitere Veränderungen erwartet

„Die alte Weisheit ‚Handel ist Wandel‘ beschreibt die aktuelle Situation sehr treffend“, so Emmerich. „Für die nächsten Jahre erwarten wir weitere Veränderungen, wobei die Entwicklung zunehmend schneller verläuft.“ Einen Eindruck, welche Veränderungen dem Einzelhandel in den kommenden Jahren bevorsteht, aber auch welche Möglichkeiten sich daraus ergeben, gibt die aktuelle Untersuchung von CBRE „The Future of Retail“.

 

Besonders expansiv zeigten sich erneut Drogeriemärkte und der Lebensmitteleinzelhandel. Rossmann stellte 2017 den Spitzenreiter mit 94 neuen Anmietungen dar, dicht gefolgt von dm Drogeriemarkt mit 81 neuen Filialen. Weiterhin gelang es den Lebensmittelhändlern Rewe (79) und Edeka (73) mit ihrer Vielzahl an Konzepten, vom SB-Warenhaus bis hin zum Convenience-Store, zahlreiche neue Standorte für sich zu gewinnen. Ebenfalls unverändert auf Wachstumskurs sind die Discounter-Linien im Lebensmitteleinzelhandel. Während Aldi 59 neue Standorte eröffnete, entfielen 53 neue Anmietungen auf Netto. Nicht nur im Lebensmitteleinzelhandel strebten die Discounter nach Wachstum, auch im Non-Food Bereich mischten Anbieter aus dem Niedrigpreissegment auf dem Vermietungsmarkt im vergangenen Jahr kräftig mit. So wurden für den Non-Food-Händler Tedi 36 neue Standorte publiziert. Woolworth startete ebenfalls expansiv ins Jahr 2017: Die Kaufhaus-Kette konnte 33 neue Standorte gewinnen. Das zu Tedi gehörende Tochterunternehmen Black.de zeigte sich ebenfalls sehr expansiv, um das Ziel von anvisierten 1000 Filialen zu erreichen. Im zurückliegenden Jahr konnten 29 Neuanmietungen registriert werden, ehe das neue Konzept wieder aufgegeben und die bereits bestehenden Filialen auf Tedi umgeflaggt wurden. Im Textilbereich weitete KiK sein Filialnetz mit 23 neuen Mietverträgen ebenfalls deutlich aus.

Anzahl an Neueintritten stabil auf Spitzenniveau

Während die Zahl der Mietvertragsabschlüsse insgesamt rückläufig war, hat die Anzahl der Neueintritte in den deutschen Markt im abgelaufenen Jahr mit 54 neuen Einzelhandels- und Gastronomiekonzepten erneut einen Spitzenwert erreicht (2016: 55 Neueintritte). Erwartungsgemäß wurden insbesondere die sieben Top-Standorte für den Markteintritt in Deutschland gewählt. Dabei führt Berlin mit 15 neuen internationalen Handels- und Gastronomiekonzepten deutlich vor den beiden Rheinmetropolen Köln (sieben) und Düsseldorf (sechs) sowie München (sechs).

Besonders gefragt waren Standorte in High-Street-Lagen. Mit einem Anteil von gut 61 Prozent fokussierten die internationalen Filialunternehmen 2017 noch einmal deutlich stärker auf die Hauptgeschäftslagen als im Vorjahr (53 Prozent). Gleichzeitig war der Anteil von Neuanmietungen in Shopping-Centern rückläufig. Im vergangenen Jahr vollzogen 24 Prozent aller erfassten neuen Konzepte den Markteintritt in einem Center, während es im Vorjahr noch 29 Prozent waren. „Derzeit beobachten wir gerade bei Shopping-Centern eine deutliche Repositionierung des Mietermixes, um den steigenden Herausforderungen des stark wachsenden Onlinehandels vor allem im Textilbereich mit frischen Konzepten und Brands zu begegnen“, sagt Linsin.

Neue Konzepte der Bekleidungsindustrie

Nach wie vor zeigte sich die Bekleidungsbranche innovativ und steuerte eine hohe Zahl neuer Konzepte für den deutschen Einzelhandelsmarkt bei. Insgesamt wurde 2017 der Markteintritt von 18 neuen internationalen Fashion-Konzepten erfasst, darunter Arket, Park Lane, Luisa Cerano, Love Stories und Eton. Daneben zeigte sich die Gastronomie weiterhin expansiv mit zwölf Neueintritten im Jahresverlauf 2017. Insbesondere Burger-Konzepte liegen weiterhin im Trend. Mit  Five Guys, Friends & Brgrs, Holy Cow! und B.Good wurden gleich vier neue Filialkonzepte auf dem deutschen Markt erfasst.

Gegenläufige Entwicklungen

„Das vergangene Jahr war mit sinkenden Vermietungszahlen auf der einen Seite und einer ungebrochen hohen Zahl von Neueintritten auf der anderen Seite von zwei gegenläufigen Entwicklungen geprägt. Dies verdeutlicht die disruptiven Veränderungen, denen der deutsche Einzelhandel derzeit ausgesetzt ist und die auch in den kommenden Jahren weiter prägend sein werden“, folgert Linsin. „Deutschland wird auch 2018 weiterhin ein begehrtes Expansionsziel mit einem hohen Marktpotenzial darstellen, an dem nationale und internationale Konzepte präsent sein wollen und müssen. Für einen erfolgreichen Einzelhandel und lebendige Innenstädte bedarf es engagierter sowie innovativer Städte und Immobilieneigentümer, die eine angenehme Atmosphäre im öffentlichen Raum fördern und das Shopping zu einem attraktiven Erlebnis werden lassen“, fordert Emmerich.