Studie von Cushman & Wakefield beobachtet zunehmende Differenzierung

Cushman & Wakefield hat die europäische Shoppingcenter-Landschaft untersucht. Foto: Cushman & Wakefield

In den meisten europäischen Ländern ist der Bedarf an Shoppingcentern gesättigt. Die Differenzierung zwischen erfolgreichen, gut konzeptionierten Shoppingcentern in Top-Lagen und solchen an Sekundärstandorten mit geringem Freizeitwert oder ungünstigem Nutzermix schreitet daher weiter voran, wie die neuesten Untersuchungen von Cushman & Wakefield zeigen.

Der Report „European Shopping Cente: The Development Story" von Cushman & Wakefield zeigt, dass 2018 rund 2,6 Millionen Quadratmeter neue Shoppingcenterflächen fertiggestellt wurden, 28 Prozent weniger als im Vorjahr. Dies ist das niedrigste Fertigstellungsvolumen seit 24 Jahren und mit dem Fertigstellungsvolumen Anfang der 90-er Jahre vergleichbar, als die ersten traditionellen Shoppingcenter in Mittel- und Osteuropa eröffnet wurden.

Sanierung und Revitalisierung

Obwohl sich die Geschwindigkeit bei den Projektentwicklungen in den vergangenen fünf Jahren verlangsamte, wächst der gesamteuropäische Markt jedoch stetig und liegt nun bei 168,1 Millionen Quadratmetern und verschärft somit den Wettbewerb unter den Shoppingcentern. Da die Projektentwickler um ihre Marktposition kämpfen, konzentrieren sie sich auf Sanierungs- und Revitalisierungsprojekte, um anspruchsvolle, moderne und ästhetisch ansprechende Shopping- und Freizeitcenter zu schaffen.

Silvia Jodlowski, die Autorin des Reports und Senior Research Analyst bei Cushman & Wakefield, sagt: „Die Chancen für die Projektentwicklung neuer Shoppingcenter werden vor allem in zwei Arten von Projekten gesehen: erstens dominante innovative Projekte, die mit einem starken Freizeitelement veraltete, unattraktive Shoppingcenter ablösen, und zweitens kleinere Nahversorgungszentren. Für diese Projektart sind Entfernung, das Vorhandensein eines Lebensmitteleinzelhändlers und ein angemessener Mietermix entscheidende Faktoren für den Erfolg."

Entwicklung in Westeuropa

Die wachsende Sorge über die Zunahme des Online-Handels und das starke Wachstum im Einzelhandel in den High Streets dämpften die Entwicklung neuer Shoppingcenter in ganz Westeuropa. Frankreich war im vierten Jahr in Folge das aktivste Land in Bezug auf die neu errichtete Fläche mit 237.000 Quadratmetern.

In Großbritannien hat die fortschreitende Verlagerung zugunsten des Online-Handels zwar zu Filialschließungen geführt, jedoch bremst das Flächenüberangebot nicht die Entwicklung von Shoppingcentern. Anstatt die weitere Entwicklung neuer Shoppingcenter zu dämpfen, liegt das Interesse der Projektentwicklung bei der Erhöhung der Besucherfrequenz. Dies wird durch die Schaffung einzigartiger und interaktiver Einkaufserlebnisse erreicht - mithilfe von Freizeitangeboten und Etablierung von Mischnutzung, zum Beispiel Büroflächen. Großbritannien belegte 2018 Platz drei als drittgrößter Projektentwicklungsmarkt in Westeuropa mit 147.000 Quadratmetern neuer Fläche, 74 Prozent davon entfielen auf zwei Projektentwicklungen. Dies entspricht einem Anstieg von acht Prozent gegenüber 2017.

 

In Finnland unterstützte ein starker urbaner Zuzug die Entwicklung von Shoppingcentern. 80 Prozent der gesamten neuen Flächen wurden in den drei größten Regionen Helsinki, Tampere und Turku errichtet. In Südeuropa behauptete Spanien seine Spitzenposition bei der Projektentwicklung von Shoppingcentern.

Nicole Roemer, Head of Retail Investment bei Cushman & Wakefield, zum deutschen Markt: „Auch in Deutschland sind Shoppingcenter im konventionellen Sinne derzeit nicht stark nachgefragt. Aktuell verzeichnen wir ein erhöhtes Projektaufkommen im Bereich der Nachnutzung solcher Einkaufszentren, wobei es natürlich nach wie vor die Auslesen gibt unter den Zentren."

In den Jahren 2019 und 2020 wird in Westeuropa mit einem Zuwachs an Shoppingcenterflächen von 2,1 Millionen Quadratmetern gerechnet.

Entwicklung in Mittel- und Osteuropa

Die Türkei war das aktivste Land in Mittel- und Osteuropa mit einem Flächenzuwachs von 525.000 Quadratmetern. Gegenüber 2017 sank der Flächenzuwachs um fast 50 Prozent, da die Projektentwickler sich nun vermehrt kleineren Projekten zuwenden und sich auf die Renovierung oder Optimierung bestehender Shoppingcenter konzentrieren. In Russland, dem zweitaktivsten europäischen Markt für Projektentwicklungsaktivitäten im Jahr 2018, erreichte das Fertigstellungsvolumen von 436.000 Quadratmetern den niedrigsten Wert seit 15 Jahren. Für die Jahre 2019/2020 wird ein Anstieg des Fertigstellungsvolumens erwartet. Derzeit befinden sich 1,8 Millionen Quadratmeter im Bau.

Das positive wirtschaftliche Umfeld in Polen bildete eine solide Basis für die Projektentwicklungstätigkeit. Im Jahr 2018 kamen rund 300.000 Quadratmeter neue Flächen auf den Markt, der dritthöchste Wert in Europa. Ähnlich wie in Westeuropa verschärft das Wachstum des Online-Handels den Wettbewerb und zwingt die Vermieter, ihre Angebote für die Besucher attraktiver zu gestalten.

Im übrigen Mitteleuropa war die Projektentwicklungstätigkeit stabil. In Bulgarien, Tschechien, der Slowakei und Ungarn nähern sich die Märkte ihre Sättigung. Potenzielle neue Möglichkeiten liegen in gemischten Nutzungen, in Innenstadtentwicklungen und an Verkehrsknotenpunkten. In den Jahren 2019 und 2020 werden in Mittel- und Osteuropa 4,4 Millionen Quadratmeter neue Shoppingcenterflächen erwartet.

Gemischte Projekte sind beliebt

Silvia Jodlowski fügt hinzu: „Vermieter und Investoren müssen sich an die Differenzierung des Shoppingcentermarktes anpassen. Wir gehen nicht davon aus, dass es noch weitere Projektentwicklungen von Shoppingcentern im klassischen Sinne geben wird. An ihre Stelle treten zunehmend Sanierungs- und Umstrukturierungsprojekte, um dem wachsenden Bedarf an flexiblen Flächen gerecht zu werden. Gemischte Projekte werden immer beliebter, da die Anleger ihr wahres Potenzial erkennen. Wie wir in Teilen Europas sehen, mit Frankreich als Paradebeispiel, versuchen die Projektentwickler von Shoppingcentern, mit neuen Formaten wie Fachmarktzentren und hybriden Formaten mit Büros, Hotels und Wohnungen den Markt zu diversifizieren."