Studie von bulwiengesa zur Problematik dieser Lagen

Aktive Erdgeschosszonen stehen für Vielfalt und Qualität. Symbolbild: Pixabay / Erich Westerdarp

Das Unternehmen bulwiengesa hat gemeinsam mit Fachleuten aus den drei Projektentwicklungsunternehmen ehret + klein, Hamburg Team und Interboden sowie der Bundesstiftung Baukultur eine Studie zur Problematik der Erdgeschosse in Stadtquartieren erstellt.

Das gemeinsame Ziel war, Handlungsansätze für Quartiersentwickler, Stadtplaner und Investoren zu schaffen und eine Symbiose von Immobilienwirtschaft und Stadtplanung zu erreichen. Denn aktive Erdgeschosszonen sind für Vielfalt und Qualität in den Quartieren notwendig und damit im öffentlichen Interesse. Es ist eine Anregung, Erdgeschosse – quasi als Erdgeschosse 4.0 – neu zu denken und zu konzipieren.

Die Studie zeigt Gründe auf, warum die Vermietung der Erdgeschosslagen in Quartieren, insbesondere in Stadtteillagen, die Quartiersentwickler vermehrt vor Probleme stellt. Kern dieser Entwicklung sind der wachsende Anteil des Onlinehandels und das daraus resultierende Ladensterben, vor allem des Fachhandels.

 

Gemeinsame Maßnahmen unabdingbar

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter und Initiator der Studie: „Bereits vor der Corona- Krise haben Entwicklungen wie Verschiebungen im stationären Einzelhandel, die stärkere Bedeutung von Gastronomie oder enorm steigende Grundstücks- und Baukosten dazu geführt, dass sich Erdgeschosslagen verändert haben. Prognosen zufolge steht mindestens jedes zehnte Einzelhandelsgeschäft innerhalb der nächsten zehn Jahre vor dem Aus. Gemeinsame Maßnahmen von Privatwirtschaft und öffentlicher Verwaltung, um diese Lagen zu gestalten, sind unabdingbar.“

Mehrere Faktoren führen seit etwa 2010 zu einem wachsenden Erdgeschossproblem. In großen wie kleinen Städten fallen zunehmend Erdgeschosse auf, die nicht mehr vermietet werden können. Diese beeinträchtigen entweder als blinde Flecken oder aber durch einfache Nutzungen wie Spielhallen, Wettbüros oder Kioske den Gesamteindruck des Quartiers.

Schieflagen bei der Kalkulation

Gleichzeitig entstehen Schieflagen bei der immobilienwirtschaftlichen Kalkulation. Ursache hierfür sind Faktoren wie der Rückgang der inhabergeführten Läden, zunehmender Onlinehandel, baurechtliche Auflagen, teils ohne Augenmaß für den Immobilienmarkt, alternde Gesellschaft mit spezifischeren Bedürfnissen oder Optimierungszwang wegen schnell steigender Bau- und Grundstückskosten.

Viele öffentliche Planungsämter beharren häufig auf zu starren Vorgaben bezüglich der konkreten Erdgeschossnutzungen, die sich mit den am Markt realisierbaren Möglichkeiten und den Gegebenheiten vor Ort oft nicht oder nur schwer vereinbaren lassen. Die Projektentwickler werden dadurch vor größere Probleme bei der Umsetzung gestellt, beispielsweise bei der Mietersuche. Gleichzeitig steigt die Gefahr längerer Leerstandszeiten sowohl zu Beginn als auch im weiteren Verlauf der Nutzungsphase.

Entwicklungen kaum zu prognostizieren

Andreas Schulten: „Die Ausgangslage einer Projektkalkulation entspricht nur selten den tatsächlichen Gegebenheiten bei Fertigstellung. Viele Entwicklungen sind kaum zu prognostizieren. So steigen die Bau- und Grundstückskosten stärker als die Mieten im stationären Einzelhandel.“ Die Baukosten sind im Zeitraum von zehn Jahren zwischen 2009 und 2019 in den sieben A-Städten im Durchschnitt um rund 20 Prozent gestiegen. Dagegen sind die Ladenmieten in Stadtteillagen der A-Städte zwischen 2009 und 2018 lediglich um etwa zwölf Prozent gestiegen – und das nur in der Regel in gut frequentierten Lagen in den jeweiligen Stadtteilzentren oder an Hauptverkehrsachsen. Derartig gute Lagequalitäten sind jedoch nicht in jeder Quartiersentwicklung gegeben.

Schon allein diese Entwicklung zeigt den stärker werdenden finanziellen Druck auf die Erdgeschosslagen. Deutlich verstärkt wird dieser unter Berücksichtigung des zweiten großen Preistreibers für Projekt- und Quartiersentwicklungen, den Grundstückskosten. Diese haben sich in guter Lage zwischen 2015 und 2019 in den A-Städten durchschnittlich um 115 Prozent verteuert. Auch in mittleren (+70 Prozent) und einfachen Lagen (+56 Prozent) fällt der Anstieg hoch aus.

Erdgeschoss quersubventionieren

Im Regelfall sorgen die aktuellen Bau- und Grundstückskosten zusammen mit den für viele Nutzungen aufwändigen Ausbaustandards der Erdgeschosse dafür, dass sich ihre Entwicklung in A-Städten erst ab Mieten von deutlich über 20 Euro/qm Mietfläche wirtschaftlich lohnt, berichten die beteiligten Projektpartner. Da diese Mieten aber nur sehr selten auch marktfähig sind, betonen die Projektpartner weiter, muss das Erdgeschoss mittlerweile in den meisten Fällen über die darüber angeordneten Nutzungen quersubventioniert werden. Andreas Schulten: „Durch die Quersubventionierung steigen die Mieten in den darüber liegenden Büros und vor allem Wohnungen. Gerade der Wohnungswirtschaft wird in der Folge oftmals Profitgier vorgeworfen. Diese Entwicklung ist politisch nicht unproblematisch.“

Lebendige Erdgeschosszonen benötigen entweder finanziellen Spielraum, etwa durch Quersubventionierung, oder ein besonderes Konzept, das hohe Mieterträge ermöglicht. Die gemeinsam mit den Studienpartnern ausgearbeiteten Empfehlungen richten sich an Projektentwickler, Investoren und Stadtplaner.

Quartiere gesamtheitlich betrachten

So empfiehlt es sich für Projektentwickler, Quartiere im politischen und investiven Kontext gesamtheitlich zu betrachten und den Managementaufwand, insbesondere für die Erdgeschossflächen, bereits in den Planungen zu berücksichtigen. Darüber hinaus sollten lokale Wirtschaftsakteure einbezogen werden, um die Akzeptanz eines Quartiers zu erhöhen und potenzielle Mieter zu akquirieren. Mieter aus dem lokalen Umfeld führen weit mehr als überregionale oder globale Einzelhandelsketten zu resilienteren Strukturen. Planungsämter sollten stärker würdigen, dass niedrige Renditen durch relativ hohe Kaufpreise und „Stadtrendite“ Hand in Hand mit einem geringen sozialen Risiko einhergehen. „Stadtrendite“ als Ausruck von gesellschaftlichem Gegenwert einer Neubaumaßnahme ist zwar nur schwer quantifizierbar, aber hilft zu einem erweiterten ökonomischen Verständnis von Stadtentwicklung. Nur so werden Projektentwickler, die selbst auch aktiv als Stadtentwickler aktiv mitgestalten möchten, incentiviert.