JLL hat bisherige Transaktionen analysiert

JLL hat sich ein Bild vom 2021er Investmentmarkt bei Einzelhandelsobjekten gemacht. Symbolbild: Depositphotos / lighthouse

Nach verhaltenem Start hat der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien laut JLL im dritten Quartal wieder Gas gegeben und mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 2,7 Milliarden Euro das beste Dreimonatsergebnis seit sechs Quartalen abgeliefert.

Das zweite Quartal wird damit um rund eine Milliarde Euro überboten. Insgesamt sind 2021 bislang 5,9 Milliarden Euro zu verzeichnen, was nur noch 26 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres liegt. Zum Halbjahr war noch knapp die Hälfte des Vergleichswertes erzielt worden.

Großdeals fehlen bislang

Sarah Hoffmann, Co-Head Retail Investment JLL Germany: „Der Trend geht in die richtige Richtung, dennoch fehlen vor allem aus dem ersten Halbjahr die Großtransaktionen, um dem Markt einen spürbaren Schub zu geben. In den ersten neun Monaten des Jahres 2020 gab es noch 16 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, in diesem Jahr waren es im gleichen Zeitraum nur sieben. Derzeit befinden sich einige Discounter-Portfolios sowie größere Hybridcenter mit Transaktionsvolumina von mehr als 50 Millionen Euro im Markt. Diese werden das Transaktionsvolumen weiter nach oben treiben. Allerdings hemmt der Produktmangel das Transaktionsvolumen.“ Das zeigt sich auch bei der Anzahl der Transaktionen, die mit 41 im dritten Quartal den niedrigsten Quartalswert der vergangenen fünf Jahre verzeichnet.

 

Lebensmittelkonzepte begehrt

Eine Ausnahme und der mit Abstand größte Deal des Jahres kam im dritten Quartal hinzu: X+bricks übernahm vom Investmentunternehmen SCP 34 ehemalige Real-Märkte mit insgesamt 425.000 Quadratmetern Fläche. „Diese Großtransaktion belegt, dass insbesondere Einzelhandelsimmobilien mit einem Lebensmittelanker oder anderen Gütern des täglichen Bedarfs weiterhin sehr begehrt sind. Wir sehen viele Standortumwandlungen von Real auf andere Lebensmittelkonzepte. Die neu positionierten Liegenschaften bringen neue Dynamiken in etablierte Lagen und Märkte “, sagt Hoffmann.

Fachmarktprodukte - einzelne Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte/Discounter - erreichen auch 2021 einen hohen Anteil und vereinen auf sich drei Viertel des Transaktionsvolumens. Das sind herausragende 30 Prozentpunkte mehr als im Fünfjahresschnitt. Geschäftshäuser kommen auf 20 Prozent, Shopping-Center wurden bislang kaum gehandelt.

Relativ ausgewogen zeigt sich das Feld der Risikoklassen, wo Core (38 Prozent), Core plus (24 Prozent) und Value Add (33 Prozent) das Feld fast komplett unter sich aufteilen und opportunistischen Objekten nur fünf Prozent bleiben.

Nationale Investoren bauen Bestände aus

„Bedingt durch die Pandemie waren ausländische Investoren eher zurückhaltend und traten deutlich öfter als Verkäufer denn als Käufer in Erscheinung. Per saldo reduzierten sie ihre Bestände um knapp 1,2 Milliarden Euro“, zieht Sabine Keulertz, Senior Team Leader Central Retail Investment und interimistisch Co-Head, Bilanz.

Die Spitzenrenditen verharren derweil auf breiter Front: Den größten Druck spüren High-Street-Produkte, die in München mit 2,40 Prozent den Spitzenwert erzielen. Berlin liegt bei 2,60 Prozent, Hamburg bei 2,80 Prozent und Frankfurt bei 2,90 Prozent. Fachmarktzentren stagnieren bei 3,75 Prozent vor einzelnen Fachmärkten mit 4,50 Prozent und Shopping-Centern mit 4,85 Prozent. „Wir gehen aber davon aus, dass die große Nachfrage nach Fachmarktprodukten die Spitzenrenditen mittelfristig weiter unter Druck setzen wird“, gibt Keulertz einen Ausblick.