Colliers: Starkes Interesse internationaler Käufer an großvolumigen Core-Objekten

Dirk Hoenig-Ohnsorg, Head of Retail Investment bei Colliers International. Foto: Colliers

Nach Angaben von Colliers International wurden in den ersten drei Monaten des Jahres deutsche Einzelhandelsimmobilien für rund zwei Milliarden Euro verkauft. Gegenüber dem schwachen Jahresauftakt 2018 nahm das Transaktionsvolumen um 62 Prozent zu.

Gemessen am Fünfjahresdurchschnitt von 2,5 Millionen Euro fiel der Wert allerdings um 18 Prozent. Über alle Assetklassen hinweg wurde ein Plus von elf Prozent registriert – das Einzelhandelssegment kann also derzeit nicht in vollem Umfang mit der Dynamik am Gesamtmarkt Schritt halten.

Der über die Jahre hinweg sehr volatile Marktanteil der Assetklasse lag zum Ende des ersten Quartals 2019 bei 18 Prozent und damit unterhalb des Fünfjahresdurchschnitts. Dennoch behaupten sich Einzelhandelsobjekte weiterhin als zweitstärkste Nutzungskategorie nach Büroimmobilien, die 51 Prozent des Anlagekapitals auf sich vereinten, und vor Industrie- und Logistikimmobilien mit zehn Prozent Marktanteil.

Selektiveres Kaufverhalten

Dirk Hoenig-Ohnsorg, Head of Retail Investment bei Colliers International: „Retailobjekte sind weiterhin eine wesentliche Säule des deutschen Transaktionsgeschehens. Auch wenn der Start in das neue Jahr auf den ersten Blick vergleichsweise ruhig verlaufen ist, befinden sich ein paar marktprägende Großdeals unter den Verkäufen, die das zurzeit selektivere Kaufverhalten der Investoren eindrücklich widerspiegeln.“

Für jeweils mehr als 250 Millionen Euro wurden zwei Core-Objekte in jeweils bester innerstädtischer Lage verkauft. Dazu zählen zum einen die Königsbau-Passagen in Stuttgart, die für 280 Millionen Euro von Evans Randall an ein Vehikel des italienischen Vermögensverwalters Antirion und der Versicherung Poste Vita übergingen. Zum anderen wurde in der Berliner City-West das neu errichtete Büro- und Geschäftshaus Zoom für 265 Millionen Euro von Hines an Corpus Sireo im Auftrag der Bayerischen Versorgungskasse verkauft. Auf Platz Drei landete der Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an drei Fachmarkt- bzw. Einkaufszentren der Adler-Real-Estate-Tochter Brack Capital an ein britisches Family Office für rund 181 Millionen Euro. Auch assetklassenübergreifend handelt es sich bei diesem Paketkauf um den größten Portfoliodeal seit Jahresbeginn.

 

Hinter allen drei Transfers, die mehr als ein Drittel des in der Berichtsperiode registrierten Einzelhandelsvolumens ausmachten, standen ausländische Verkäufer. Insgesamt lag der Marktanteil internationaler Investoren im Retail-Segment mit 46 Prozent um elf Prozentpunkte höher als im Gesamtmarkt, was das weiterhin hohe Interesse dieser Käufergruppe speziell an deutschen Einzelhandelsobjekten unterstreicht.

Deutschland attraktiv für Investoren

Hoenig-Ohnsorg: „Die weitestgehend krisenresistente deutsche Binnenkonjunktur sowie die diversifizierte Handelslandschaft hierzulande, die seit Jahren auch auf der Mieterseite internationale Retailer nach Deutschland locken, überzeugen internationale Investoren. Unter zwei Bedingungen treten sie mit einheimischen Anlegern in Wettbewerb um knappe Anlageprodukte: Erstens müssen wegen eines erhöhten Managementaufwands von Cross-Border-Aktivitäten kritische Mindestgrößen bei einzelnen Objekten überschritten werden. Diese beginnen, wie die Beispiele zeigen, meistens erst im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Kleinteilige, dezentrale Fachmarktportfolien, die das Investmentgeschehen in Deutschland seit einigen Jahren maßgeblich bestimmen, scheiden als Produkt für diese Investorengruppe zumindest auf direktem Wege weitestgehend aus. Zweitens ist die Risikoaversität unter ausländischen Investoren besonders stark ausgeprägt.“

Deutsche Käufer risikofreudiger

Rund 54 Prozent des internationalen Kapitals flossen im ersten Quartal 2019 in Core-Objekte, Core-Plus-Objekte spielten mit 26 Prozent eine deutlich geringere Rolle. Investitionen in Projektentwicklungen oder Refurbishments wurden in diesem Zeitraum nicht registriert. Heimische Investoren zeigten vergleichsweise größeren Risikoappetit und legten 46 Prozent in Core-Objekte an. Fast ebensoviel, nämlich 44 Prozent, wurde im Core-Plus-Segment platziert. Die Analyse belegt aber auch – unabhängig von der Kapitalherkunft – eine deutlich höhere segmentspezifische Risikoaversität. Betrachtet man das Risikoprofil von Investoren in Bezug auf Gewerbeimmobilien insgesamt, so wurden nur 37 Prozent der Kapitalsumme im Core-Segment, 34 Prozent im Core-Plus-Segment und 29 Prozent im Bereich Value Add/Opportunistic beziehungsweise in Projektentwicklungen und Refurbishments investiert.

Zu dieser erhöhten Sicherheitsorientierung dürften vor allem die im Einzelhandel stark spürbaren Auswirkungen von Digitalisierung und Onlinehandel beitragen, die schon jetzt in geänderten Konsumentenbedürfnissen und rückläufiger Flächennachfrage vor allem abseits von hochfrequentierten 1a-Lagen oder Top-Einkaufszentren resultieren. „Neben ausgefallenen Gastro- und Dienstleistungskonzepten goutieren Investoren beispielsweise eine Beimischung von Büroflächen größeren Umfangs, die insbesondere in zentralen Stadtlagen Mangelware sind. So verfügen die Königsbau-Passagen über 18.000 Quadratmeter, das Zoom über 5000 Quadratmeter Bürofläche. Auch bei derzeit in Verhandlung befindlichen Einzelhandelsdestinationen in vergleichbaren Lagen anderer Top-7-Städte können wir diese Bevorzugung von Mischnutzungen beobachten“, so Hoenig-Ohnsorg.

Fachmarkt-Sektor bleibt gefragt

Die Mehrheit des Transaktionsvolumens wurde allerdings wieder außerhalb der sieben größten Investmentzentren platziert. Mit 1,3 Milliarden Euro lag der Marktanteil bei rund zwei Dritteln des Anlagevolumens und ist erneut auf den lebhaften Verkauf von Fachmärkten und Fachmarktzentren zurückzuführen. Außerhalb der Top 7 beträgt deren Anteil am Transaktionsvolumen 52 Prozent, deutschlandweit 36 Prozent. Der Transfer weiterer großvolumiger Einkaufszentren wie der Hälfte der East Side Mall in Berlin und dem Ostseepark bei Rostock begründen den Marktanteil von 39 Prozent. Geschäftshäuser in 1a-Lagen spielen als Betriebsform mit 26 Prozent die geringste Rolle.

Davon wird auch die Verteilung von Einzel- zu Paketverkäufen beeinflusst. Mit 23 Prozent ist der Portfolioanteil, der 2018 deutlich über der Hälfte lag, vergleichsweise gering, aber immer noch sehr viel bedeutsamer als am Gesamtmarkt mit zwölf Prozent.

Matthias Leube, CEO bei Colliers International Deutschland: „Bezüglich der Portfoliotransaktionen rechnen wir im Jahresverlauf noch mit einer deutlichen Dynamisierung des Transaktionsgeschehens. Als weiteren Trend, der das Investmentgeschehen beleben wird, beobachten wir bei einigen Investoren Umschichtungen ihres Einzelhandelsportfolios hin zu teilweise kleinteiligen Retailobjekten mit Schwerpunkt im Lebensmitteleinzelhandel.“

Transaktionen von zehn Milliarden Euro?

Hoenig-Ohnsorg: „Deutsche Einzelhandelsimmobilien stehen auch 2019 oben auf der Wunschliste der Investoren. Rückgrat bleiben die vom Online-Handel weitestgehend unbelasteten Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Lebensmittelschwerpunkt. Einkaufszentren und Geschäftshäuser werden bis auf weiteres intensiven Sondierungen seitens der Investoren unterzogen, Interesse an nachhaltigen Produkten ist aber gegeben. Aufgrund des soliden Jahresauftaktes halten wir die Erreichung eines Marktanteils von 20 Prozent und die Überschreitung der Zehn-Milliarden-Euro-Marke beim Transaktionsvolumen für ein realistisches Jahresendergebnis.“