Umsätze wachsen, Flächennachfrage steigt: Expertenrunde sieht positive Zukunft

Martin Mörl, Geschäftsführer von Prelios Immobilien Management, Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH Nordbank, und René Westerheider, Head of Transactions bei der Trei Real Estate (von links). Foto: HSH Nordbank

Finanzierer, Betreiber und Investoren von Einzelhandelsimmobilien blicken trotz herausfordernder Rahmenbedingungen in einem sich dynamisch verändernden Segment positiv in die Zukunft, so der Tenor der Expertendiskussion „Einzelhandel im Umbruch – Perspektiven für Einzelhandelsimmobilien“ bei der HSH Nordbank in Hamburg,

Die Fachleute bescheinigten Deutschland ein sehr gutes Konsumklima und der Einzelhandelsbranche eine gute Vorbereitung auf die zunehmende Digitalisierung im Handel und sich verändernde gesellschaftliche Trends.

Auf der anderen Seite nehmen die Herausforderungen zu. Es wird wenig neu gebaut, die Mietvertragslaufzeiten nehmen ab, das Mietpreisniveau tendiert seitwärts, Modernisierungszyklen verkürzen sich, und die Digitalisierung sorgt für einen Umbruch, auf den nicht alle Einzelhändler und Shopping-Center vorbereitet sind.

Repositionierungen bringen Chancen

„Insgesamt ist der stationäre Handel besser und robuster aufgestellt, als oft diskutiert wird“, so Martin Mörl, Geschäftsführer von Prelios Immobilien Management. „Für fast alle Einzelhandelsimmobilien und -lagen gibt es heute passende Strategien und Konzepte. Stimmen die Fundamentaldaten, sind für Handelsimmobilien mit schwacher Vermietungssituation Repositionierungen und teilweise Umnutzungen passende Ansatzpunkte. Sehr gut gelegene Objekte sind beispielsweise durch gezielte Nachvermietungen und Weiterentwicklungen weiter optimierbar. Für nicht mehr marktgängige Objekte sind komplette Konversionen denkbar.“

 

Mischnutzungen sind gefragt

Zentrale Themen seien deshalb heute Value-Add, Positionierung und Repositionierung die Vielfalt und Individualität des Sortiments- und Mietermixes, Gastronomie und Freizeit, Aufenthalts- und Servicequalität, Verbindung von On- und Offlinehandel, direkte Kundenkommunikation wie auch die Integration arrondierender Nutzungen wie beispielsweise Wohnen oder Büro. „Gerade Mischnutzungen und offene Quartiere sehen wir als wesentlichen und nachhaltigen Trend“, führte Mörl aus. „Der große Modernisierungs- und Anpassungsbedarf von Einzelhandelsimmobilien birgt somit große Chancen für Eigentümer, Betreiber, Städte und ebenso den Verbraucher.“

Die Sicht der Finanzierer

Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH Nordbank, erklärte, worauf Finanzierer Wert legen: „Worauf wir heute sehr intensiv achten, ist die Zukunftsfähigkeit von Einzelhandelsimmobilien. Dazu zählt neben einer flexiblen Objektstruktur für eine gute Drittverwendungsfähigkeit auch eine attraktive Aufenthaltsqualität. Zudem schauen wir genau auf das Betreiberkonzept und einen ausgewogenen Mietermix mit starken Ankermietern. Wir sind deutlich selektiver als noch vor wenigen Jahren, halten an konservativen Kreditstandards fest und rechnen ausreichende Puffer für sinkende Marktwerte ein."  Und erläutert: „Gefragt bleiben vor allem 1A-Geschäftshäuser und Fachmarktzentren in wachsenden Städten. Der Marktwert für dezentrale Einkaufszentren, Warenhäuser wie auch Geschäftshäuser dürfte hingegen mittelfristig sinken.“

Letzte Bastion des stationären Handels

Das Segment Lebensmitteleinzelhandel gilt dabei vielen Investoren als die letzte Bastion des stationären Handels im Kampf gegen den Online-Handel. René Westerheider, Head of Transactions bei der Trei Real Estate: „Die Discounter weiten ihre Sortimente immer mehr aus. Damit steigt der Flächenbedarf – oft um bis zu 30 Prozent. Ältere Discounter haben häufig 700 bis 800 Quadratmeter Verkaufsfläche. Benötigt werden jedoch in der Regel 200 bis 400 Quadratmeter mehr. Dieser größere Flächenbedarf erfordert erhebliche bauliche Anpassungen.“