Analyse von CBRE zum Investmentgeschäft 2019

CBRE hat den Investmentmarkt 2019 bei Einzelhandelsimmobilien analysiert. Symbolbild: Pixabay / edar

Im Gesamtjahr 2019 wurden 10,1 Milliarden Euro am deutschen Einzelhandelsimmobilien-Investmentmarkt investiert. Damit hat sich das Transaktionsvolumen zwar im zweiten Jahr in Folge verringert, mit einem Rückgang von vier Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich die Entwicklung jedoch deutlich verlangsamt.

Mit einem Anteil von zwölf Prozent am Immobilieninvestmentmarkt Deutschland 2019 bleibt der Einzelhandel weiterhin die drittbegehrteste Anlageklasse nach Büro und Wohnen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Auf Basis einer weiterhin beständig hohen Nachfrage nach Objekten auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien verknappt sich das Angebot an physischen Assets in einigen Segmenten, sodass Unternehmensbeteiligungen verstärkt in den Fokus von Investoren rücken, um hierüber an der positiven Wertentwicklung der Immobilien zu partizipieren“, erklärt Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. So erwarb beispielsweise Commerz Real im vierten Quartal 2019 eine 20-Prozent-Beteiligung an zehn Kaufhof-Warenhäusern von Signa.

Einzelhandelssegmente im Vergleich

Fachmärkte und Fachmarktzentren blieben mit einem Marktanteil am Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt von 44 Prozent nahezu unverändert auf dem Niveau der Vorjahre (plus 1,0 Prozent gegenüber 2018). Damit bleiben sie das dynamischste Einzelhandelsimmobiliensegment. „Vor allem lebensmittelgebundene Objekte profitieren von ihrer E-Commerce-Resilienz und sind weiterhin stark nachgefragt. Aufgrund der großen Anzahl an entsprechenden Fachmarktimmobilien in Deutschland gibt es bei gegebener hoher Nachfrage immer wieder attraktive Produkte in unterschiedlicher Investitionsgröße am Markt. Dazu tragen auch die Wertentwicklungen bei, die durch gestiegene Kapitalwerte Verkäufe attraktiv machen“, erklärt Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland.

 

Verglichen mit 2018, ist der Anteil von 1A-Einzelhandelsimmobilien in Einkaufsstraßen 2019 am Transaktionsmarkt von 37 Prozent auf 28 Prozent zurückgegangen. „Aber wir sehen in allen Risikoklassen ein größeres Interesse an Geschäftshäusern und eine Tendenz zu umfangreicheren Aktivitäten“, sagt Poppinga. 2019 stieg der Anteil von Shopping-Centern am Einzelhandelstransaktionsvolumen vergleichen mit dem Vorjahr von 14 Prozent auf 17 Prozent leicht an. Nach wie vor ist eine Zweiteilung des Markts zu beobachten: Während das Angebot an hochwertigen Shopping-Centern in Top-Städten weiterhin äußerst begrenzt ist, wurden Shopping-Center an B-Standorten eingehenden Prüfungen unterzogen und wieder verstärkter gehandelt.

Renditen zuletzt stabil

Mit einem marginalen Anstieg von 0,08 Prozentpunkten auf 3,11 Prozent blieb die Spitzenrendite von 1A-Einzelhandelsimmobilien 2019 weitgehend stabil. Die Renditen von Shopping-Centern an A-Standorten stiegen im Vorjahresvergleich um 0,2 Prozentpunkte auf 4,0 Prozent, jene für Shopping-Center an B-Standorten gar um 0,5 Prozentpunkte auf 5,0 Prozent. Die Renditen für Fachmärkte und Fachmarktzentren gingen aufgrund der großen Nachfrage um 0,1 Prozentpunkte auf 4,15 Prozent zurück. Damit beträgt die Renditespanne zwischen Top-Shopping-Centern und Fachmärkten nur noch 0,15 Prozentpunkte. „Diese diversen Renditeentwicklungen gehen jedoch vor allem auf die erste Jahreshälfte zurück. Im zweiten Halbjahr 2019 stagnierten die Renditen größtenteils, und wir erwarten vorerst auch keine weiteren größeren Bewegungen bei den Renditen“, erläutert Sebastian Gerhardt, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE in Deutschland.

„Nachdem die Renditen für Shopping-Center 2019 gestiegen sind, zeigen nun vermehrt internationale Investoren Interesse an den Objekten, deren Fokus auf Value-Add-Investments liegt“, sagt Schönherr „Auch Dank Preisnachlässen auf Verkäuferseite wird hier eine Chance für eine attraktive Einstiegsmöglichkeit in den deutschen Markt gesehen.“

Ausblick auf 2020

„Wie in allen Assetklassen wird 2020 auch am Einzelhandelsinvestmentmarkt genügend Kapital vorhanden sein. Im Vergleich zu anderen Assetklassen bietet der Einzelhandel jedoch die attraktiveren Renditen“, erklärt Poppinga.

„Der Online-Handel bleibt weiterhin die größte Herausforderung für den stationären Einzelhandel. Mittlerweile verlangsamt sich das Wachstum des E-Commerce jedoch. Die Disruption im Einzelhandel hat dazu geführt, dass Handelsobjekte im Vorfeld eines Kaufs sehr intensiv geprüft werden. Je stärker ein Handelsobjekt oder ein Mieter potenziell vom Online-Handel betroffen ist, desto genauer fällt hierbei die Prüfung aus. Insgesamt wird das Risiko für Investoren jedoch immer berechenbarer – was entscheidend für das Interesse an Einzelhandelsimmobilien ist“, ergänzt Schönherr.

„Investments in deutsche Einzelhandelsimmobilien werden auch 2020 eine signifikante Rolle in den Portfolios nationaler und internationaler Investoren spielen. Dafür ist der hiesige Markt schon aufgrund seiner Größe bezogen auf den Einzelhandelsumsatz mit gut 535 Milliarden Euro, niedriger Arbeitslosenzahlen und dem höchsten Reallohnanstieg seit 2016 sowie einer zuletzt gestiegenen Anschaffungsneigung der Verbraucher als relativ sicherer Anlagehafen gesetzt. Entsprechend erwarten wir 2020 ein Transaktionsvolumen in Höhe des langfristigen Mittels von gut zehn Milliarden Euro“, erläutert Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.