Aktueller Hahn Retail Real Estate Report soeben veröffentlicht

Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender der Hahn Gruppe. Foto: Hahn Gruppe
Geplante Standortanzahl nach Branchen, Angaben in Prozent. Grafik: EHI Retail Institute / Hahn Gruppe
Erwartete Renditeentwicklung für die nächsten zwölf Monate, Angaben in Prozent (Mehrfachnennungen möglich). Grafik: Hahn Gruppe

Die Hahn Gruppe präsentiert Auszüge des neuen HAHN Retail Real Estate Reports, der von der Hahn Gruppe in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute erstellt und gestern veröffentlicht worden ist.

Im Jahr 2018 konnten die Umsätze im deutschen Einzelhandel ein weiteres Mal gesteigert werden. Mit einem Umsatz von 526,8 Milliarden Euro betrug der Zuwachs 2,5 Prozent. Dabei fiel das Wachstum im Online-Handel mit neun Prozent erneut stärker, allerdings nach vielen Jahren erstmals nur einstellig aus (Vorjahr: 10,6 Prozent). Der stationäre Einzelhandel konnte um 1,8 Prozent zulegen. Die Summe der Verkaufsflächen erhöhte sich gemäß Angaben des Handelsverbands Deutschlands (HDE) um 0,9 Prozent auf 125,1 Quadratmeter.

Handel ist optimistisch

Nach einem soliden ersten Halbjahr 2019, mit Umsatzzuwächsen von 2,9 Prozent im Einzelhandel, rechnet bulwiengesa mit einer Fortsetzung des Wachstums. Die internationalen Handelskonflikte, anhaltende Brexit-Verhandlungen und weltweite Konflikte sollten aber die Dynamik des Wachstumstrends im Jahresverlauf abschwächen. Der deutsche Einzelhandel lässt sich von diesen Belastungsfaktoren vorerst nicht beeindrucken und ist gemäß der Hahn-Expertenbefragung sogar optimistischer als im Vorjahr. Rund 60 Prozent der Befragten (Vorjahr: 52 Prozent) erwarten für das zweite Halbjahr 2019 steigende stationäre Umsätze gegenüber der Vorjahresperiode. 28 Prozent rechnen mit stabilen Umsätzen (Vorjahr: 37 Prozent) und nur zwölf Prozent (Vorjahr: elf Prozent) mit Umsatzrückgängen.

Abgeschwächtes Expansionstempo

Der stationäre Einzelhandel expandiert auch in 2019, allerdings hat sich gegenüber dem Vorjahr das Expansionstempo verlangsamt. Nur noch 56 Prozent der befragten Einzelhändler wollen die Anzahl der Standorte im Jahresverlauf ausbauen (Vorjahr: 64 Prozent). Rund 24 Prozent beabsichtigen, die Anzahl der Standorte zu reduzieren (Vorjahr: 16 Prozent). 20 Prozent erwarten keine Veränderung (Vorjahr: 20 Prozent). Wachstumslokomotive bleiben Lebensmittel- und Drogeriemärkte, die zu 79 beziehungsweise 100 Prozent die Anzahl der Standorte erhöhen wollen, sowie auch die Branchen Gesundheit/Beauty, Hobby/Freizeit und Gastronomie mit ebenfalls überdurchschnittlichem Expansionsdrang. Auf Konsolidierungskurs sind hingegen die Anbieter von Unterhaltungselektronik und Schuhen/Accessoires. Hier besteht die Absicht, im Jahresverlauf die Anzahl der Filialen zu reduzieren.

 

Einzelhandel favorisiert Fachmarktzentren

Bei der Hahn-Expertenbefragung der Einzelhändler ergibt sich ein eindeutiges Bild: Wenn es um die Auswahl von Handelsstandorten geht, ist das Fachmarktzentrum der beliebteste Objekttyp. So geben 50 Prozent der Einzelhändler an, dass sie das Preis-Leistungs-Verhältnis in Bezug auf die Anmietung als attraktiv einstufen. Hingegen bewerten nur rund 15 Prozent der Händler das Shopping-Center in dieser Hinsicht als attraktiv. Solitärstandorte in Nahversorgungslagen (35 Prozent) und innerstädtische 1a-Lagen (31 Prozent) rangieren ebenfalls hinter den Fachmarktzentren.

Regionalzentren und B-Standorte im Fokus

Im Hinblick auf die räumliche Verteilung der Investitionen in der Unterscheidung zwischen den Top-5-Standorten und dem übrigen Deutschland muss das Jahr 2018 als Ausreißer betrachtet werden. Während der Anteil der Top-Städte 2018 bei über 24 Prozent lag, was einem Transaktionsvolumen von gut 2,6 Milliarden Euro entspricht, sank der Anteil gemäß den Berechnungen von CBRE im ersten Halbjahr 2019 auf gut 16 Prozent oder 799 Millionen Euro. Damit knüpften die ersten sechs Monate nahtlos an die Ergebnisse der Jahre 2016 und 2017 mit jeweils rund 17 Prozent an und setzten den Trend des stetigen Rückgangs des in die Top-Städte investierten Volumens der letzten Jahre fort. Weiterhin ist das Angebot in den Top-Märkten äußerst limitiert. Hochpreisige Geschäftshäuser in Bestlage oder Prime-Shopping-Center kommen trotz der hohen Nachfrage in diesen Städten kaum auf den Markt. Entsprechend sind Investoren gezwungen, auf andere Standorte – und hier vor allem auf attraktive Regionalzentren sowie B-Standorte mit günstigeren Renditeprofilen - auszuweichen, um an den attraktiven Rahmenbedingungen des deutschen Einzelhandelsmarktes zu partizipieren.

Höhere Kaufpreise für Fach- und Lebensmittelmärkte

Nach Ansicht der von der Hahn Gruppe befragten Investoren/Kreditbanken gibt es am Immobilien-Investmentmarkt unverändert Anzeichen für Marktübertreibungen. So sehen 82 Prozent (Vorjahr: 73 Prozent) gewisse Tendenzen einer Überhitzung, neun Prozent (Vorjahr: 17 Prozent) sogar deutliche Tendenzen. Dennoch sind die Marktteilnehmer für die Assetklasse der Handelsimmobilien optimistisch. 18 Prozent rechnen mit fallenden Renditen, 59 mit stabilen Renditen und nur 13 Prozent mit einem Renditeanstieg bei Handelsimmobilien in den kommenden zwölf Monaten. Besonders positiv werden die Objekttypen Fachmarktzentren beziehungsweise Fachmarktagglomerationen eingeschätzt. Die befragten Immobilieninvestoren/Banken rechnen hier zu 41 Prozent mit weiter sinkenden Renditen, nur elf Prozent erwarten steigende Renditen. Bei Supermärkten/Discountern rechnen gar nur neun Prozent der Befragten mit steigenden Renditen. Kritisch sehen die Akteure hingegen das Segment der Shopping-Center: 52 Prozent der Befragten erwarten für dieses Segment in den nächsten zwölf Monaten steigende Renditen.

Nettoanfangsrenditen nähern sich an

Die differenzierte Erwartungshaltung der Investoren bestätigt sich in den Berechnungen von CBRE: Während die Nettoanfangsrenditen in den vergangenen Jahren über alle Assetklassen hinweg unter Druck standen und beständig nachgaben, sind inzwischen aufgrund der zunehmenden Selektivität der Investoren bei einzelnen Anlageklassen des Handelssegments wieder steigende Renditen zu verzeichnen. Während auf der einen Seite die weiterhin hohe Nachfrage bei einem sich zunehmend verknappenden Angebot zu einer weiteren Renditekompression im Segment der Fachmarktobjekte führte, stiegen auf der anderen Seite die Spitzenrenditen für Shopping-Center in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2019 an. So liegt die Nettoanfangsrendite für erstklassige Core-Investments in Fachmarktzentren zur Jahresmitte bei 4,15 Prozent, Shopping-Center notieren bei 4,00 Prozent (A-Standorte) beziehungsweise 4,85 Prozent (B-Standorte). Hier wird deutlich, dass sich der Markt für Shopping-Center in einer merklichen Konsolidierungsphase befindet und Investoren verstärkt auf andere Handelsimmobilientypen ausweichen. In der Folge verringert sich der Spread zwischen erstklassigen Shopping-Centern und Fachmarktzentren, der inzwischen bei nur noch 15 Basispunkten liegt.

Bei den Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser zeigte sich ebenfalls eine leichte Aufwärtsbewegung. Nachdem die Nettoanfangsrendite der Top-5-Standorte seit dem zweiten Quartal 2018 im Durchschnitt stabil bei 3,00 Prozent lag, ist sie im zweiten Quartal 2019 leicht um zwei Basispunkte auf 3,02 Prozent gestiegen, bedingt durch einen leichten Anstieg der Spitzenrendite für 1A-Handelsimmobilien in München – Deutschlands teuerstem Standort – um zehn Basispunkte auf 2,70 Prozent.